神马文学网牛刀：小阳春危机将在6月集中爆发
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 08:15:37
牛刀：小阳春危机将在6月集中爆发
我在《开发商是想卖房子还是想卖人》的博文中，就金泰丽湾城招聘美女售楼员一事，提出过批评，指出楼市小阳春应该是以降价激发购买力的放大，而不是单纯的玩弄营销上的花招，紧接着爆发了社科院蓝皮书事件，任志强带着一帮喽啰对社科院专家戴建中发起了一轮惨无人道的围攻，重新激发了人们对小阳春的关注。
从开始宣传年初见底，到2月回暖，再到3月小阳春，开发商的枪手可谓无所不用其极，而在营销上，一些中小型开发商以假按揭、雇托、散布虚假信息等手段，不顾经济形势正在衰退，边忽悠边拉抬房价，试图刺激买家买涨不买跌的心理，可是，市场给他们开了一个天大的玩笑，价格一涨，成交量立马下降，可以看出，买家并非买涨。
为什么买家并非买涨呢？我觉得有两个非常重要的因素：一个因素是人们对经济衰退的预期，超过了对通货膨胀的预期，即使出现全球性的通货膨胀，很有可能像小阳春一样，也是极为短暂的，因为本轮经济危机的爆发地美国是个高福利低通胀的国家，在历史上就很少发生像中国一样的长期严重通货膨胀，每次通货膨胀一出现，就被有效的遏制。因此，短暂的通货膨胀的出现，不会改变全球不动产向下估值的趋势。
第二个因素是中国城市居民的购买力的确被高估，除了一些善于利用银行杠杆的炒楼客，在配合开发商大量进行炒作外，入市的买家是非常少的。国家统计局发布的数据显示，一季度真正按揭贷款的的新增额只有1405亿，与销售面积和销售金额的增长幅度不成比例。国家统计局数据显示，1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。
现在来看，实际上小阳春埋下的危机，远远不是假按揭、雇托和散布虚假信息这么简单，这些都是表面想象，真正的危机是用假按揭这种欺诈的手段，忽悠了一批买家高位入市。这里面潜藏这两个危机，一个危机是只要房价下跌20%（个盘下降20%是很正常的），假按揭的危机就会大爆发，直接引发开发商的破产；另一个是高位入市的买家可能掀起退房潮，他们完全有理由以法律的手段控告开发商欺诈。这两个危机，将在今年6月集中爆发。
所以，开发商要以理性、积极的态度来应对经济衰退前提下的房地产市场，而不应该硬撑房价迷惑大众，这种以假按揭，找托或用其他欺瞒消费者的手段来引导买家入市，都是不妥当的，在目前这种经济环境下，房价没有一点理由可以上涨。同样，像金泰丽湾城这样的项目，只有主动调低价格，才能受到市场的追捧，其他的任何手段都是非理性的，也是不可能获得成功的。