神马文学网房改新政好谁是受益者？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 00:14:22
房改新政好谁是受益者？
南方周末 2007-08-16 14:51:14
方舟评论 □本报评论员 马克
社会各界翘首企盼的住房保障政策终于出台。8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》正式公布，相比以往的片段式描述，这份文件首次完整勾画了中央政府建立住房保障制度的蓝图。
保障对象：城市低收入家庭；保障手段：廉租房、经济适用房；保障标准：廉租房50平方米、经济适用房60平方米；保障目标：到2010年底，明显改善低收入家庭住房条件，逐步改善农民工等其他城市住房困难群体的居住条件。
某种程度而言，这是对1998年那份启动房改的文件的回归，该文件把城镇住房制度改革的目标定为：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”显然，这里的思路是典型的“政府的归政府、市场的归市场”，而非广为误解的那样，是政府不承担责任、过度市场化从而推高房价的根源。
但我国住房市场的现状，的确是“市场的归市场、政府的也归市场”，几乎所有住房需求都被挤压到商品房这一条道上，房价高企，消费者苦不堪言，开发商和地方财政却赚得盆满钵盈。
现在，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》终于再度明确了政府的职责，在住房问题这架天平严重失衡之时，及时向天平的社会性一侧添加了砝码。文件最大的突破，是保障房用地实行行政划拨方式供应；最大的调整，是廉租房取代经适房成为住房保障体系的主体；最大亮点，是明确了四条廉租房建设的资金渠道；最大的说法，是对此前争论激烈的单位集资建房划出了具体边界；最大的意外，是对农民工的住房条件改善做出了原则性规定，这是农民工住房问题首次纳入决策层视野；最大的强化，是对“国六条”中90平方米以下住房比例必须达到建设总面积的70％以上，保障房和中低档普通商品房建设用地比例不得低于供应总量的70％这两个硬指标的重申。
但是，九八版的房改方案没有落实，前年的“国八条”没有落实，去年的“国六条”也没有落实，这份文件能在多大程度上落实呢？起草文件的是中央政府，执行文件的是地方政府，以往的文件中也有行政问责的条款，但并未对地方当局起到约束作用，这次呢？
上面讲到，保障房用地行政划拨是最大突破，但这也动了地方政府最大的奶酪，在没有切实方案以置换地方的“土地财政”、政府的执政理念尚待转换之时，这个最大的突破能否突破？两个70％的硬指标对调整住宅结构、对稳定房价意义重大，但此前并未完成，在其他约束条件未改变的情况下，人们有什么理由相信，这两个指标今后能完成？
另一个值得关心的问题是：这套新的住房保障制度能缓解当前的高房价吗？很不幸，答案可能倾向于“NO”，因为即使房价下降一半，列入保障范围的群体也完全没有购买商品房的能力，他们对商品房价格的影响自然也为零。相反，如果住宅供地总量不变，保障房用地的增加还会加剧商品房用地的紧张。
按国家统计局的口径，低收入家庭占城市人口的比例是20％。据此，市场化的商品房仍将是住宅主体。而受高房价影响最大的，是25－40岁之间的城市新兴中产阶层中的无房族。在京沪穗深等大城市，这个群体的月收入一般在5000－1万元之间，保障住房与他们无关，正如商品房与低收入家庭无关一样，目前的房价，他们踮起脚尖也只是勉强买得起，但太辛苦，他们最希望房价下跌，至少别再涨。
问题在于，愈来愈供不应求是近两年房价飙升的基础性因素。要想稳定房价，就必须正本清源，从增加供给入手。而要增加房，首先得增加地。2005年，商品房销售面积首次大于竣工面积，差额是2069万平方米，2006年，这个差额扩大到了7609万平方米。之所以如此，2006年城市建设用地减少了6.4万亩应是首要原因。
同时增加保障房和商品房的土地供应是有可能做到的，渠道至少有三条：从制度创新中要地，比如城郊集体土地合法入市；从利用效率上要地，比如政府放弃对容积率的管制；通过清理囤地要地，这方面的政策已经齐备，执行与否取决于执政能力。