牛刀：谁可逆转2010年中国房价大跌趋势？

牛刀：谁可逆转2010年中国房价大跌趋势？

我们换一个角度来看房价，也许能开拓新的思维。最近，北京社科院的社会发展蓝皮书受到以任志强为代表的开发商的攻击，主要原因是这份蓝皮书以房价收入比来界定中国北京目前房价过高。从市场层面来解释，这个观点本身无大错。但是，任志强们硬要纠缠北京的房子是卖给全世界的，和北京市民的购买力无关，那也没有办法，因为北京确实取消了限外令，确实有境外和市外的一批人在北京买房子。

北京社科院仅仅拿北京市民的收入，作为衡量房价高低的标准，是不太科学。那么，以什么来给北京房价确立一个标杆呢？任志强们也说不出一个所以然，你是拿纽约市民的平均收入还是拿台北市民的平均收入，来界定北京房价呢？似乎都不合适。如果拿全球人口平均收入来界定北京房价，任志强们还是不同意。算了，建议北京社科院退一步，请任志强们拿出一个北京房价的参照标准。凭任志强那点能力，我想他也拿不出来。

我只能为北京市民感到悲哀。作为一个市民，作为这个城市的主流人群，其主体意识是多么淡薄。当然，中国公民的主体意识淡薄，不仅仅只是北京。但我觉得北京市民应该站出来，告诉全世界，北京就是北京市民的北京，北京的房价理所当然应该以北京市民的收入来衡量，任何企图用其他群体，不管是外国人的收入还是山西煤老板的收入，都不能取代北京市民的收入对房价的认可。如果从这个角度来说，北京市民主体意识觉醒的一天，就是北京房价大跌的开始。什么境外市外的官僚、权贵、富豪、买办等等，统统滚他妈的蛋。

北京社科院认为，北京房价2010年会整体下降，还基于北京市政府兴建的社会保障性住宅整体上市，上市的步骤和数量不详。不过，如果依托社会保障性住宅来调剂房价，主要看供应总量之比，目前，北京一年销售住宅2000万平方米左右，如果社会保障性住宅能推出1200万平方米，则房价至少下降30%，如果只能推出现在计划中的900万平方米，大约影响房价20%。用社会保障性住宅调剂房价，也是全球许多城市的通行做法，当年香港政府只是宣布推出8.5万套公屋，香港房价当年下跌60%。所以，社科院的预测，不是没有道理。

但是，北京的开发商一个个财大气粗，这点又是不能忽视的。北京社科院的专家们恰恰忽视了这一点，要知道，研究中国的房价仅仅只研究经济规律是不行的，还要研究社会问题，两者结合得好，预判大势就会准确一点，而仅仅只是研究经济规律，往往犯唯经济规律的错误。这也是许多专家通常所犯的错误之一。然而，要找到经济规律和社会问题的一个契点，又是非常难的，其中包括社会各阶层对房价的想法，这不仅仅是社会学，还有心理学。口是心非，是中国文化的一个特征，有的人表面上反对高房价的声音比谁都大，但是，看到房价降了一点，他跑的比谁都快，生怕买不到。

各色人等，不一而论。除了社科院的预测，中国房价2010年大跌的态势已经形成，很多特征已经显现，有些是无法改变的。一是全球不动产的向下估值的总体态势无法扭转。很多人在忽悠老百姓，说美国印钞票了，全球会发生通货膨胀，赶紧买房子，钱会贬值，只有买房子才会升值。他们恰恰忽视了一点，美国加印1万亿美元，根本填不满资本投机留下的窟窿，很多人不知道美国这次金融海啸的窟窿有多大，全球经济受到什么样的重创，没有五到八年，怎么可能恢复？又何谈通胀？再来看看中国，一二三三个月，银行新增贷款3.49万亿，M2余额增加4.3万亿，通胀了没有？没有，每个月都是负增长，再有两个月的负增长，中国经济就将正式进入通缩时代，表明我们的十大产业振兴计划不起作用，未来将进入三到五年的调整。对通胀的预期，是把经济复苏理想化了，在加上一些外国人又在忽悠“中国经济最早复苏”，凭什么最早复苏？根本不可能的事。

二是全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，构成房价的所有成本都在降低，土地成本从万科来讲，2008年比2007年大约降低40%，2009年的土地价格预测比2008年至少下降30%以上；建安成本综合下降的幅度超过50%，钢材、水泥、陶瓷等价格继续走低；财务成本经过几次降息，大大降低了开发商的利息支出，除部分上市公司高管以外，开发企业的人力成本也在降低，万科降低一半。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。

三是市场供求关系发生逆转。去年9月三部委出台刺激住宅消费的政策以来，压抑了一年的自住型需求，在这半年里基本得到充分释放，随之，进入3月，大量投机资金伴随着假按揭搅乱了本来刚刚恢复一点理性的楼市，这些资金进入楼市的目的就是为了哄抬房价牟取暴利，直接将自住型买家挤出了市场。商品住宅的供，是为了投机资金的求，很显然是无法持续的，刚刚恢复起来的成交量，预期在今年6月重新开始大幅萎缩。市场的供求关系一旦被颠倒，要重新恢复是需要时间的，这个事件过程将是促使房价下降的调整过程。

所以，北京社科院的专家们说的没错，而且对开发商是一片善意，直接谈到了要求政府降地价的地步，实在让人不明白，任志强们还有什么不满意的。我们都希望房价上涨，但是房价上涨的前提是，城市居民收入增长比房价上涨的更快一些，大量的实体经济创造的社会财富更多一些，如果城市居民的收入增长赶不上房价的上涨，实体经济全面萎缩，房价能涨的起来吗？肯定不能，所以，2010年房价大跌的趋势，谁也不可逆转。