楼市“拐点”挣扎：政策拐点明确 房价高居不下

    楼市“拐点”挣扎：政策拐点明确 房价高居不下~~~    2008年02月10日 13:22中国经济网


    畸高的房价已经把众多的消费者抛离在市场之外，行业风险是否该释放，如何释放，也许不仅仅表现在房价的“拐点”上。

    楼市“拐点论”再掀波澜房价和房地产该怎么走

    2008年1月，号称拥有1800家门店的中国最大地产中介——创辉租售集团，被曝倒闭。
    创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司，2007年9月进入上海市场，仅用三个月便在上海开出250家门店。然而，上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。
    现在，创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。“创辉租售”上海分部还遭到哄抢，一夜之间门店的电脑、家具等财物和资料被损毁或搬走。
    据创辉华南区总经理吴广业介绍，在上海分部关店、裁员计划实施前夕，上海分部一名高层带着公司资产及部分客户资金另起炉灶，随后就有部分员工以及债主开始哄抢办公室及门店设备，整个上海分部一片混乱。
    创辉上海分部遭哄抢的同时，其涉嫌挪用客户资金也被曝光。据媒体报道，创辉公司很大胆，以现金激励员工力促购房者将定金或者购房款存入公司账户内，而这些公司账户大都是创辉高层或大区经理的私人账户。

    中介的豪赌与脆弱

    上海事件已经造成创辉租售集团8000万元损失。创辉租售集团总裁办企划部经理张敏的解释是，上海店铺转让费太高，创辉拓展速度又太快，员工培训跟不上，影响了业务开拓。
    据悉，创辉租售集团总裁林凤辉一度对楼市异常乐观，他坚称“中国楼市将再涨20年”，甚至喊出2008年创辉要开3000家分店的口号。但银行并不买这个账，据透露，自中天置业蒋飞卷款潜逃后，深圳几乎所有银行都将创辉列入了高风险“黑名单”，创辉旗下担保公司的任何担保贷款申请均被搁置，林凤辉的资金链终于被逼到断裂的边缘。
    就在创辉租售集团倒闭的一片传言中，林凤辉却宣称，将不计成本以跳楼价抛售个人及公司的商铺和物业，收回1亿多元的资金以解决危机。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地创辉的房产，均已委托各区域陆续放盘。
    “创辉租售危机解决方案的公告”还声称，创辉将积极引进大型机构投资者入股公司。目前公司自有商铺物业已被国土部门保全，资产处于安全状态，不会发生私下转移情况，公司正通过出售自有商铺物业，在政府监控下将所得房款存入第三方监管账户。
    但在这个多事之秋，“创辉租售危机解决方案”似乎并未能平息多少危机，客户怀疑创辉租售在拖延还款时间，进入破产程序，先还银行贷款、税收、公司员工的工资，最后才是客户欠款。很多客户已经开始寻找律师。
    而对于其中的融资方案，汉宇地产总经理施宏睿认为，今后两个月的房产市场还会比较冷淡，融资方案有待时间和市场的考证。创辉租售的震荡再次佐证了二手房交易市场的冷淡。

    观望，再观望

    面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，计划将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%?50%不等。
    “有价无市”的局面，让中介苦苦支撑。据估计，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中国指数研究院北京房地产指数数据系统也显示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月环比下降17%，与2006年12月同比下降42%。
    从北京市房地产交易管理网的数据统计也能发现，北京商品住宅成交量下降趋势从9月份开始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米，9月份下降到166.64万平方米，10月份再下降至121.57万平方米，11月份成交量继续萎缩，比10月份下降多达35%。
    21世纪不动产中国区域市场总监林蕾表示，整个北京中介门店的实际成交量大概下降了20%到30%左右。一位售楼小姐对记者说，现在想要促成一笔买卖真难啊！以前一笔买卖两天就搞定了，现在带客户看房子，不看个十套、八套不会下结论。    北京市房地产交易管理网的最新统计数字显示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日签约套数为199.65套。期房住宅日平均签约套数环比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。
    另据统计，在刚刚过去的2008年的这些日子里，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市房价向下的趋势非常明显。据报道，1月12日，在南京市2008年首场二手房拍卖会上，有13套南京主城区二手房房源参与拍卖，除了一套二手房单价高于15000元/平方米外，其他房源单价都低于8000元/平方米，价格大大低于目前南京主城区新开楼盘价格。可惜历经一个小时的竞拍，仅有4套成交。
    万科董事会主席王石称，从成交量来看，一些城市的楼市已经开始“拐”了。

    仍然高居的房价

    成交量萎缩，房价似乎已失去了继续上涨的理由，开发商开始纷纷打折。当然，开发商的动作都还只是暗折，从挂牌价上并不能清晰的看见。
    2008年1月19日开盘的北京朝阳区新盘“国展领寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整个楼盘价格每平方米下降三四千元。在中大恒基不动产营销公司副总经理余旭看来，这个跌幅意义不大，因为2007年上半年涨幅太大，现在的促销价其实还是由购房者自己埋单。
    资料显示，2007年9月份，北京五环以内房价就已接近14000元/平方米，四环以内房价则逼近15000元/平方米。据21世纪不动产的监测数据显示，北京市涨幅最高的前10大存量房楼盘在2007年下半年内，整体价格平均上涨68.3%，其中，新世界家园、上元和新景家园半年价格涨幅分别达到91.7%、81.8%和72.7%。从全国来看，2007年下半年同样疯狂。显然，以目前基础上八折至九折的降价，房价依然处在高位。
    近日，新华网进行网络调查的结果显示，57.65%的调查者认为，由于房价前期累积涨幅过大，即使出现小幅的房价下跌也买不起，房价虚高需要自身调节。
    产品价格过高一定会削弱其市场竞争力，这是个简单的经济规律。据统计，到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首，中国没有哪个行业有如此大的积压产品，也没有哪个行业的产品的涨幅和持续时间有房子这样长。
    “链家地产”分析认为，目前，买方“恐慌性”的购房心理俨然得到了洗礼，买卖双方对于价格预期正在转变，但卖方依然体现出比较强势的“价格坚持”策略。
    王石强调说，不能忽略最主要的因素是，消费者家庭收入的增长率和房价增长率之比，如果是房价增长率大大快于销售增长率，这个市场不能持续，房地产价格自然会出现拐点。易宪容也表示，过高的房价已经将绝大多数居民抛离在了房地产市场之外。
    王石表示，如果市场真没有人买房子，任何开发企业都会出局，万科也不例外。

    政策拐点已经明确

    2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件)，该文件被认为是对1992年以来全国“房改”的总结，是住房新模式的转折点。
    易宪容认为，24号文说明政策拐点已出现。如果没有1998年中国的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场，如果没有2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，也就不会出现房地产市场如此快速的发展。
    2003年的18号文件，第一次明确房地产是支柱产业。北京市主管建委、规划的副市长陈刚对媒体说，政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三级化的保障措施，为的是底端有保障、中端有支持，高端有市场，所以我深信拐点会到来。
    在万通集团董事局主席冯仑看来，这种转型将可能持续一段时间，大概三年后会变的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一样，那时30%的市场会有涨有落，70%的保障性住房会一直保持稳定。
    如果这个基调是对未来市场的布局，那么影响眼下市场格局的依然是从紧的货币政策。2007年12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，并且暂停“转按揭”“加按揭”等业务，紧接着央行开始2007年度内的第六次加息，六次利率上调后，5年以上的房贷利率由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房贷款的利率为8.61%。    按揭贷款政策的收紧，对房地产业的打击将是灾难性的。尤其是在产品销售上，90%以上的销售是靠银行按揭贷款实现，这除了说明中国目前购房者购房实力不强，严重透支购买力外，银行还在挟持着这个行业。
    建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌说，从紧的货币政策不是一句空话，2008年加息、提高存款准备金率、收紧银根减少流动性仍将延续或得到加强，中小房企将面临一个很大的生存问题。
    从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”，房地产公司的资金主要来源于销售收入、银行贷款、资本市场，现在后两条已经被彻底堵死了。
    记者从建设部提供的资料看到，目前全国房地产开发企业已经超过4万家。王石分析眼下的形式说，小企业在未来会有自己的生存之道，就像美国的地产开发企业，分工非常精细，各自的专业优势很明显，除了做全国市场和全部产品类型的，还有大量区域性的，以及做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。相信细分市场的嬗变不会太好过。

    土地市场拐点已现

    在房价疯涨的日子里，土地是上市公司的最好题材，公司大量拿地、囤地，是公司业绩的代名词和摇钱树，房地产上市公司根本没必要考虑开发房屋的利润。据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。
    在建设银行研究部发布的《2007下半年经济金融形势分析与预测》报告中，我们则看到，从2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。
    然而，土地的财富之门也将关闭了。2008年1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称“通知”)，业内评论说，这将比房贷新政发出更大的威力。
    “通知”指出，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，不仅面临着巨大的法律风险，还很可能替政府做嫁衣。
    囤地原本就是开发商与地方政府合谋的结果，在垄断格局与通货膨胀的预期下，两者都倾向于囤积土地。2007年年底，国土资源部部署的全国土地执法百日行动中，共清理出来违法违规的案件32000宗，土地违法违规的主体大多是地方政府。
    因此，“通知”中规定，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
    业内推测，6月份有关全国闲置土地调查结果出炉后，有望引发新的政策出台，7月份很可能将再掀起土地政策调控又一高潮。
    近日，在上海杨浦区房地局内，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元成功拍得的新江湾城F地块，据悉，这个价格折合楼板价仅为7502元/平方米，去年11月新江湾城D3地块成交价为2万元/平方米，而且美国铁狮门房地产基金是当日唯一出席拍卖会的开发商。
    上海佑威房地产研究中心主任薛健雄说，这是一个信号，会给上海买房者的心理预期带来影响。
    在北京，也连连遭遇住宅用地流标事件。近日，朝阳区广渠路15号地再度流标。而在2007年北京招标出让的13宗地块，每一地块参与竞争的开发商平均达到8家，超过6成的项目溢价超过100%。其中四宗挂牌地块的溢价幅度分别高达277%、210%、198%和180%。中原地产华北区域总经理李文杰分析说，现在开发商要完全依靠自有资金买地，只有少量开发商有这个实力。
    地王的神话似乎将要告一段落了，房价下行似乎可期。天津社会科学院研究员卢卫认为，迫使房价下行的政策环境和机制已形成，但在房地产复杂的利益链条中，开发商、银行、已购房者和房屋出租者，他们或许不相信房价再涨，但也不希望降价，而他们的力量不可低估。