中国房产市场将面临新一轮宏观调控

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 22:21:38
中国房产市场将面临新一轮宏观调控[我的钢铁] 2007-09-20 07:43:24

当房地产调控逐渐成为一种“审美疲劳”,当深圳2007年上半年商品房销售均价上涨42.1%、南京2007年4月一个月普通住宅价格同比涨幅就达11.5%等与房价有关的数据开始失去“惊恐”的效果,一个值得深思的问题便引起越来越多的关注:在中国经济领域,房地产调控的海水缘何扑不灭高房价烈焰?

一、高房价火焰呈愈燃愈烈之势

虽然房地产调控一直是近年来中国经济中的焦点,但是伴随着“调控审美疲劳”现象出现的“房价上涨审美疲劳”,也让“调控变空调”成为房地产调控长期面临的尴尬。

(一)房地产开发投资依旧处于上升通道

国家统计局7月底发布的统计数据显示:在2007年上半年,我国共完成房地产开发投资9887亿元,同比增长28.5%;商品住宅完成投资6955亿元,增长30.8%,其中经济适用住房投资292亿元,增长34.4%;全国房地产开发企业完成土地开发面积1.18亿平方米,增长7.6%。

从开发结构上来看,住宅施工面积的增长率比办公楼和商业营业用房的增长率要高:2007年上半年全国房屋施工面积17.14亿平方米,增长21.9%;其中,住宅施工面积13.40亿平方米,增长22.9%;办公楼施工面积6817万平方米,增长18.1%;而商业营业用房施工面积则为1.94亿平方米,增长12.2%。此外,截止到6月末,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,同比增长2.3%。

(二)全国各地房价普遍屡创新高

在今年上半年全国房价普遍上涨的趋势中,广东的房价涨幅格外引人关注,其中部分城市2007年上半年的房价上涨幅度甚至超过4成:从广东省统计局公布的上半年的广东房地产业分析数据来看,上半年广东全省商品房(包括住宅、写字楼、商铺等)销售均价为5887元/平方米,同比增长18.1%,其中广州市均价为7743元/平方米,增长25.8%,深圳市均价更高达13178元/平方米,涨了42.1%。

如果说广东房价是因为深圳、广州等城市的高增长幅度而受到关注的话,那属于东部地区二线城市的南京以房价一个月就上涨百分之十几的幅度自然也吸引了众多关注的眼球,从国家统计局江苏调查总队发布的江苏城市房价调查快报数据来看:2007年4月份,被抽中调查的南京、无锡、扬州、徐州4市的普通住宅价格同比涨幅分别为:11.5%、6.2%、5.0%、8.6%,南京以两位数的月涨幅再创两年来新高。

二、从“大起大落理论”看泡沫演进

(一)索罗斯中期看淡中美房地产

在如今这个花花绿绿的经济世界中,投资预言何其多,而最后能被事实验证的又何其少。记得2005年底的时候,有“金融杀手”之誉的索罗斯曾经发表过这样的看法:美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过3年,而中国的股市则充满了潜力。近一年多来的事实证明:索罗斯对中国股市的预言已经完全成为现实,A股市场已经由“瘟熊”变成“疯牛”,而美国房地产似乎也正按照索罗斯的预言在发展。

正所谓,“知其然是一种状态,知其所以然才是一种境界”。通过索罗斯的荣枯相生理论来细品其中的所以然,不仅是一件有趣的事,更是一件有所裨益的事。

“荣枯相生理论”又被称之为“大起大落理论”:因为金融市场参与者身处运行之内,所以难以根据完整信息做出客观判断,从而出现决策偏差。这种偏差一旦形成市场合力就会使行情大幅度偏离自然规律导致“群羊效应”,当市场参与者最终发现这种偏差时又会反方向回归出现大落。当然,以上只是一种从行为金融的角度对“荣枯相生”的过程进行的表象描述,而此种表象背后的机理,更有站在师法自然四季变化的高度、从“一叶知秋”式的角度来看待金融市场规律的内涵,或许这才是“荣枯相生理论”的另一层真谛所在。

(二)泡沫的膨胀和破灭都是必然过程

具有多重属性是房地产市场的重要特征,这其中,它的投资市场属性与价格涨跌规律的内在联系,或许是其中最不容忽视的一面。从各种投资市场的历史曲线来看,大起大落现象几乎是所有投资市场的内在规律。虽然世界上没有完全相同的两片树叶,但要想看清投资品市场的典型特征,17世纪的荷兰郁金香泡沫就是个绝好的视点。在那个疯狂的泡沫环境中,一个稀有郁金香的根茎甚至达到过荷兰一个普通家庭50年的生活费用价格,而对于投资其中的人而言,入局时机的不同和逃离时间的不同决定了他们不同的命运,群羊效应、大起大落等投资市场典型特征在其中表现得是一览无余。实际上,当年中国的海南房地产泡沫起落过程不也是如此吗?

有起就有落,这是投资市场不以人的意志为转移的客观规律,美国的楼市由夏季高温开始变凉,这从一系列相关数据中可见一斑。美国全国房地产经纪人协会的报告显示:2005年8月份美国房地产市场11年来首次出现房价同比下跌,2006年第二季度美国的旧房销量也比去年同期下降了7%,甚至在亚利桑那州、佛罗里达州、加州等地区旧房销量降幅均在25%以上。而此后轰动全球的美国房地产次级贷款风暴,只不过是美国房地产市场开始呈现出疲软趋势的一个表现而已。

中国有句古话,“不是不报,时候未到”,这话对于依旧处于亢奋膨胀状态的中国房地产泡沫而言或许依然适用。按照目前一般的观点理解,认为政府进行的宏观调控是加速中国部分地区房地产泡沫破灭,而实际上恰恰相反,宏观调控的目的是出于防止可能的大起大落考虑。不过部分地区持续上扬的房价,还是和“爱之愈深恨之愈深”的宏观调控开了不大不小的玩笑,其本质或许还是局部利益和一盘棋利益的碰撞。可以这样说,“调控变空调”的现象持续越久,更证明了“荣枯相生理论”中大起大落过程演进的逼真客观性。

三、央行报告直指中国房地产市场制度缺陷

除了与其他国家房地产市场有诸多共同点之外,中国的房地产市场也有自身的一些特殊之处,即与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。在中国人民银行房地产金融分析小组发布的《中国房地产金融报告》中,就曾经对影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素进行过探究。

(一)对地方政府经营土地缺乏有效制约

地方政府以地生财,土地出让金是其重要的资金来源,70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排,使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划,更乐见房价、地价的上涨。

(二)缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度

虽然我国也建立了开发规划审批制度,但这些审批制度还存在缺陷,主要表现在:①土地规划缺乏严肃性,没有认真执行;②土地开发缺少应有的指导;③土地供应中,用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理,高档商品房占地过多;对解决低收入人群住房问题的廉租房建设,土地供应很少。

(三)缺乏发达的多层次房地产融资市场

我国目前大部分房地产开发企业股本不足,融资渠道狭窄,经营资金过分依赖银行贷款。房地产融资对银行贷款的过分依赖,可能危及金融体系的安全运行。

四、中国房地产市场乱象面面观

(一)两个老太忽悠了13亿中国人

在关于中国楼市的流行故事中,一个虚拟的美国老太形象几乎成了大众明星:一个中国老太和一个美国老太天堂相遇,中国老太说她死前终于存够了买房的钱;而美国老太则说她终于还清了住了50年房子的银行贷款。

其实稍有常识的人对该故事中的各种“反现实”都会疑问重重。那个美国老太居然违背了住房按揭贷款30年期的常规限度。要知道,美国加州地区去年才推出的50年期住房按揭贷款已经是轰动全球的新闻了,而40年期住房按揭贷款也是前几年才出现的。

至于那个死前才存够买房钱的中国老太形象,想来也是个脱离中国现实的“非典型”:如果她是个农民,分到的宅基地上盖房成本也不至于要攒一辈子吧;如果是个城市居民,她的年纪和中国房地产短暂的历史也是不可能结出故事里的“果实”的。

(二)部分不良房地产企业“五毒俱全”

伴随着高房价现象的是房地产交易秩序混乱,这是中国房地产市场乱象中的另外一个阴暗面。在建设部曾经通报的房地产市场违法违规十大典型案例中,暴力强迁、违法拆迁、一房多售、未经许可擅自开工、违规销售、虚假广告、房地产经纪公司牟取不当利益等赫然在列。

在被建设部通报的典型案例中,虚假广告现象或许具有一定的普遍性:深圳市巨银诚信投资发展有限公司在其开发的诚信华庭项目销售过程中,在广告中使用“最全面地享有中心区的良好规划、最快地享有便捷的交通、最近距离享有市政广场的景观、最大程度地享有中心区完美配套”等夸大的广告用语,深圳市工商行政管理局依法对该公司处以责令停止发布违法广告、没收广告费用、并处罚款的行政处罚。

当然,在十大房地产市场违法违规案例中影响最为恶劣的自然非暴力强迁莫属:沈阳东宇房产开发有限公司在亚泰花园二期建设用地拆迁过程中,公司3名高层管理人员雇人进行暴力强迁,强迁过程中造成一人被殴致死。2006年12月沈阳市中级人民法院以故意伤害罪和毁坏财物罪,一审判处直接行凶者死刑,缓期2年执行;3名高管人员有期徒刑4年。

五、房产民生性决定调控的坚决性

国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布的相关报告,对2006年中国内地房地产发展的基本判断是,“住宅投资高温不退,房价增幅继续偏高,新一轮房地产宏观调控的效果不明显。”但报告同时认为,“尽管短期看住宅房地产增长仍十分强劲,但市场存在内在调整的要求,房地产供给过剩的压力增大,潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。中国房价在2007年将继续高涨之后,未来两年将进入低迷。”

可见,房价持续走高、宏观调控效果不明显、短期内中国房价仍将持续上涨已经成为一种尴尬却无奈的共识。但是不容忽视的是,房价问题之所以成为全社会关注的焦点问题,正是由其多种市场属性所决定的。即房地产在具有投资属性的同时,也是一种与大米、衣服一样的人民基本生活需求品,它的这种社会民生属性再加之其与金融风险(特别是银行信贷风险)的关联,决定了这个市场一旦到某个临界点时必然遭受坚定调控的命运。也就是说,仅从投资风险的角度来看,它的市场顶部压力是远大于其他虚拟市场风险的。

目前的中国房价趋势依然处于“荣枯相生理论”中的“大起”阶段是显见的,但只起不落的价格趋势从来只存在于某些人的嘴上,而从未存在于现实投资市场之中,何时将成为中国房价的“大起”和“大落”临界点?什么环境和事件会成为这个临界点的爆发点?只有未来的历史价格波浪才会画出一个精准的答案。当然,如果有效的调控能够修补市场自身的负面缺陷,从而尽可能拉平“大起”和“大落”之间的幅度,实现稳健发展,则自然是中国经济之幸,百姓民生之福。(来源:《产权导刊》)