楼市面临“硬着陆”，调整期@2008年8月－2010年9月

    先不要断言这是“巫言”，请允许我说说理由。鉴于类似的文章太多，所以就简单地说一下。首先我们先看看几个值得深思的时间点：
    1、 股市由6200多点下滑是始自2007年10月。
    2、 全国房地产开发景气指数下滑始自2008年1月，其后走出的是一根月月回落的下行线—与股市下跌间隔了3个月。
    3、 全国70个大中城市房屋销售价格环比下降始自2008年8月，当月价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长—滞后景气指数下滑7个月，表明全国房价真正出现“拐点”。其后环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.3%、0.5%，下降幅度呈不断扩大趋势。
    房价是2008年8月首现拐点是勿容置疑的。从2007年开始，房价“拐点论”就在业界风行，但一直未能得到统计局数据的支撑。2008年8月首现拐点是有统计局数据支撑的。可惜，此前那些说“拐点已经到来”的“专家”们此时却集体失语了（可能是忙着看奥运会吧），而更多的人却沉浸在奥运会带来的欢乐中而没有注意到房价已经出现拐点。
    房价出现拐点≠房地产市场出现拐点，销售额出现拐点才是真正的市场拐点。因为房价只是判断房地产市场景气的因数之一。另一个因数就是销售面积。我们知道，房价×销售面积＝销售额。事实上，后者下降比前者下降更可怕（参见博文《量缩比价跌更可怕》）。通过查阅相关数据，发现房地产市场首现“拐点”也是始自2008年8月。见下表。1-11月份，全国商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。特别要指出的是，1-10月份，同比下降分别是17.4%和18.2%，下降趋势有明显加大趋势。
    另一组数据也验证了上面的结论。2008年1－3月、1－4月、1－5月、1－6月、1－7月、1－8月同比增长分别是26.9%、27.4%、27.5%、28.5%、28.9%、29.1%，但1－9月份却开始回落到26.5%，其后一直回落：1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%；1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。见下图。

    综上，房地产市场是2008年8月首现拐点是确定无疑的。2008年8月真是一个值得永远铭记的月份！
    在《明年五一是道坎儿》、《房市将在09年5月见底》和上篇曾引起较大轰动、单篇点击量近50000次的《泡沫破灭也难企稳，楼市筑底还需半年》等相关博文中，我曾经系列阐述过为什么说楼市最有可能在2009年5月份筑底的理由，在此不再赘述。如果不想走马观花地浏览，而是想弄明白，强烈建议读一读这几篇文章。
    第三个问题是楼市何时真正回暖到2008年8月份之前的水平。首先，楼市回暖还是取决于“基本面”――宏观经济形势。从不断恶化的形势来看，虽然目前中国政府采取了大规模刺激经济计划，但却没有取得预期的效果。以货币政策为例，尽管释放的流动性确实能在一定程度缓解相关企业利润衰减的压力，并在一定时间后凸显出刺激经济的作用，但在被频繁使用的情况下，货币政策的边际效应出现了递减的趋势。近期的例子是，2008年12月23日，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点的利好政策却导致当日的股市出现大幅度跳水：23日，沪指连破20日和60日均线，沪指报收1897.23点，大跌4.55%。同样，中央政府和地方政府释放的楼市利好消息对楼市也是影响式微。尽管政策和开发商降价的共同作用下，市场成交在11月份已经表现出比较明显的回暖，但在“基本面”没有根本好转的情况下，这种回暖只是阶段性调整，只是低景气度时期的正常波动。
    根据IMF等机构的预测，预计明年中国宏观经济仍将下滑，全年GDP增速预计为8%。而且近日温总理也说“2009年将是极为艰难的一年”。由此看来，2009年“金九银十”前后，楼市可能会出现短期回暖，但大势不会变化――可以基本肯定地说，2008年和2009年，房地产需求和房地产投资下滑已成定局，明年房地产行业将出现全面调整，甚至可能面临“硬着陆”！
    在2009年，供过于求仍是行业的主题词，而非货币政策。因为严重的供过于求压力，货币政策在2009年的效果将极为有限。2009年，供求关系依然严峻。以前一年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月；在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50%，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。当然，考虑到，土地供应的减少，以及维持一定库存的合理性。因此，我们认为，行业开始整体回暖的最乐观预期，也是在2010年年中之后。
    更为重要的是，在经历明年下滑之后，中国经济很有可能在2010年出现温和的反弹。随着“基本面”的好转，房地产行业往往最先受益，股票板块提前反映。房地产行业往往在经济复苏启动过程中最先受益，这主要是由于在经济进入萧条阶段后，经济刺激方案、宽松货币政策的实施等对地产行业的正面影响最为显著。而且股票市场往往比地产市场更先反映。在经历了一段时间的盘整后，受投资和消费预期影响，以2010年“金九银十”为契机，房地产市场将真正开始回暖，并达到2008年8月之前的量价水平。其后，房地产市场步入下一轮上升周期。