九条理由,09年房价定会上涨

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九条理由,09年房价定会上涨
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发表时间:2008-11-12 20:28:00
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对于近期房价的涨跌问题的困扰,各个专家、学者给出了自己的观点。不管专家还是学者都应该将经济走势说出自己的观点即可,而不应该充当任何市场行为或者消费群体的代言。首先,作为任何一个个体来说,想尽办法利用消费群体的心理预期来实现自我目的,都是相当不负责的。巧言善辩的影响他人的消费市场行为,也是非常不可取的。消费市场有其自然形成的市场规律。客观的看待问题,分析问题,总结问题是自我提高的一种方式,但最终消费者是否愿意购买,全凭消费者自身的实际情况和购买力作为依托,强加某种消费意识,来灌输其思想是不道德的。
对于近期看到的很多专家的文章,在新的国家利好政策面前,还重复喊着声嘶力竭的口号,“大家都不要买房”。文章的发表可以代表个人观点。但这样强制性推荐别人不要做什么的行为是否值得反思呢。
在国家经济面前,一直唱衰房地产行业,在这类文章中,经常能看到基于情绪化的言词蕴藏在字里行间之中。就事论事,腐败的问题,可以直接说腐败的问题,和提出有见解的改革意见。报怨从来不是解决问题的关键,解决问题的关键,要看怎么做才好。
以下内容是我个人对目前国家宏观经济的走势,提出的理论分析。但得出的结论,和唱衰房地产的观点相悖,而是房价09年将会定会上涨。
正 文
一、国家承认经济下滑,利率下调,促进经济增长。
从2000年开始,国家对货币政策逐渐进行调整,由原来货币紧缩,改为货币扩充。以缓解经济增长下滑的局面。2008年10月开始,首次出现的利率下调,这是国家首次在经济发展中,承认了目前中国经济增速在步入下滑。利率的下调引发的经济效应,将会对全行业起到深远的影响。在政策上,国家出台的几次大的经济调整,都对目前中国的发展战略做出了很好说明。调控的主要目的,是要让中国国民整体的经济生活水平提高,从这一点出发,使用经济杠杆作为国内经济发展的推动力,显然是非常正确的。利率下调,一般都有其市场的调整周期。2009年将会是中国经济自改革开放以来最大的一次结构调整。由出口产业格局全面调整为内需产业格局,让新开办的企业,可以多以本国的市场需求做载体,迅速发展壮大。
这样也就奠定了房价上涨的基础——经济推动,带动市场需求扩大。
二、5万亿交通投资规划,引发原材料大幅上涨
近两年来,投资中国基础建设的新闻,不在少数,从核电厂的规划开始到最近5万亿交通的预算规划。都从侧面反映中国首要解决的是,如何“保增长,扩内需”。在原有以房地产行业为支撑的经济发展模式中,现在已经露出了弊端。近些年的全国经济GDP增长指数,房地产都是主要经济推动中重要环节。当看到美国“次贷危机”爆发后,引发了我国对于房地产行业能否继续作为经济主体的担忧。如果不以房地产行业当做国家经济发展中的首选,那什么又可以作为扩大内需,又惠及社会的主体呢?
交通——对于交通的基础建设而言,任何一个国家和任何一个社会以及任何一个个体都会得到由于交通便利带来的实惠。而交通行业也是基础建设投资中,稳定、可靠,回报率较高的行业之一。这些可以从高速公路到铁路,从高速费到养路费获取稳定的收益。并且还可以让一些高度依赖房地产行业的上下游企业轻易的转型。
交通网络的扩大投资,将会让钢铁、水泥、矿材、沙石、五金、石油、电力、汽车及汽车相关行业等等获得更大的市场空间。从而解决房地产行业的萎缩造成的上下游产业困局。
交通行业的投入和地产行业使用的原材料,基本相同。所以投资这种重叠度高的产业链条,可以抵御由于房地产行业萎缩而带来的行业萧条。
优势:可以让全国的经济发展和地方财政,不会集中到房地产行业中。削弱房地产行业的话语权。让房地产行业可以有序竞争,从而达到健康发展的目的。
庞大的需求,将会拉动庞大的投入。庞大的投入,将会导致资源紧缺。资源紧缺,将会导致物价上涨。所以,在实现这一规划当中,资源类和利润较低的企业的销售价格将会进一步上涨,而汽车产业和汽车相关配套产业的销售,将会因为需求的扩大,产量也会相应扩大,稀释技术前期投资成本,此类行业的成本价格可能会进一步下降。
由于原材料的上涨,也会是带动房地产成本的增加一种因素。
三、出口企业转型在即,内需将进一步扩大
任何健康的投资增长,都应依靠在以存储为基础的经济发展模式。中国的存储率是世界第一。有着勤劳、节俭、善良的人民,就有了中国目前发展的强大经济引擎,中国的银行多年来施行的以首付款30%+贷款的房产贷款模式,已经让中国的银行拥有了较高的金融风险抵御能力。相对美国零首付来说,中国政府和银行,不会出现类似美国的“次贷危机”。


希盗盗
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1楼  楼主:希盗盗 (中猫) [文集] [发短消息] [相册] [PK] [编辑] [回复] [管理回复] [送礼物]
发表时间:2008-11-12 20:34:00
其原因有以下三点:
1、中国是多党治国但一党执政的集权制国家,这样的政党结构,奠定了非常良好的优势。可以将长期战略目标保持、贯彻、执行到底。摆脱多党制为选票受制及在各个资本团体。可以让国家的发展作为核心基础,从人民的角度考虑问题,可以对抗不符合人民利益的行业或垄断企业。
2、中国是债权国,而非债务国。中国有着即将超过日本的世界第二大外汇储备。对于中国的“救市”政策有着从资金到政策,从政策到媒体,从媒体到舆论的决策和控制力度。可以瞬间改变国家的经济结构,可以将股市与楼市控制的滴水不漏。而这对于全世界的金融中心,投机行为泛滥的美国而言,不可相提并论。
3、美元施行长期贬值政策,自2002年以来,美元已经贬值超过了30%以上,从这点上,中国如果还依赖于出口企业的高速发展,将会造成我国更严重的经济损失。当前的一些企业倒闭、破产。与其“救”,不如改为“救与改”的模式。再一方面,中国施行了大额的出口退税。简单的理解,可能是补贴这些企业的利润,以维持企业的生存和社会稳定。但这只是一方面,中国要在WTO中间增加话语权,就要让世界对于中国的产品保持较高的依赖程度。
试想,如果现在中国企业不再出口。将会引发全世界的通货膨胀。因为中国这些年做了世界经济的引擎,一直提供着廉价的商品。对于全世界而言,也是由于中国的高密集型生产行业,才让世界贫穷的社会人群享受到了低廉的消费商品,从而维持了各国的社会稳定。而同时也解决了中国自己很大一部分就业问题。如果要让这些产品完全停止生产。只有一种可能,就是中国不再需要进口商品了。不需要进口商品,除非是中国自己可以生产任何本国需要的商品。这点目前来看,是不可能的。所以中国要进行补贴政策,以换取世界的经济稳定,从而为中国企业转型赢得宝贵的时间。
基于以上几点,不难看出,中国政府在未来的几年,还会推出更多的扩大内需的政策。
高储蓄的国家,也意味着内需以个人单位而言很难得到扩大。所以发行国债进行大额投资基础建设,将会是中国今后首选的一条发展道路。国家投入更多的道路和交通设施,这笔钱都是由发行的国债来支出。而个人再交养路费,高速公路费,过桥费等等,就是国家收回这些投资用于偿还国债的资本。这可能也是高储蓄国家的一种扩大内需的必然方式。而扩大内需的同时会创造更大的社会财富,这些获得财富的人也将会对于房产有着刚性的需求。
这些需求包括地皮、厂房、写字楼、居民住宅等。对地产行业的总量需求也会进一步扩大。
四、WTO进一步履行承诺,外资将很难控制。
2楼  楼主:希盗盗 (中猫) [文集] [发短消息] [相册] [PK] [编辑] [回复] [管理回复] [送礼物]
发表时间:2008-11-12 20:40:00
就在2008年,中国进一步开放了电信领域的市场。电信行业的投资比例,比以前的政策有了想当多的放宽。这也进一步说明了,在美国经济下滑的同时,中国政府有准备的开始小心翼翼的接替美国经济投资领头羊的地位。扩大、吸引外商投资,在全世界投资者眼中都对美国抱有怀疑的角度的同时,中国的进一步开放政策,将会引发更大的投资浪潮。好处和坏处当然各有利弊。
对世界开放这些国有基础行业,只有一种可能,就是中国已经要将世界人民,看成自己的人民了。如果没有这样的胸怀和眼界,也不可能做到进一步的开放政策。开放,就是要学会、掌握、制定新的游戏规则。
而对于下滑的美国经济,失业率将会攀升。在美国的工作机会减少,对于留学生而言,失去了以往的竞争机会。相对而言,中国将提供更大的内需市场,很可能造成回国创业浪潮。而这些回国的创业者。创业的同时也会对房产有着大量的需求。所以,对于外资来说,一种是国外的投机行为,要予以限制,另外一种可能是投资,要适度的开放,而对于中国的留学生回国,应该给予优惠,鼓励回国。
不管是投资、投机、及回国留学生,都是新注入房地产的血液,他们也会进一步扩大房地产行业的总量需求。
五、明年1月1日对已购住房产生影响,减轻持有成本。
今年11月1日开始,施行的利率下调,可能只是一个开始。随着经济继续下滑,央行的利率将很有可能进一步下调。而在11月1日起施行的新利率,只是对于首次购房的人群有了适当的优惠。而对已经购房的利率标准,将从明年一月才开始执行。新的利率政策,让大部分的已购住房者减轻了很大的还款压力。7折的利率优惠,也会让拥有第二套或者第三套房屋持有更为容易。所以市场上抛售二手房的数量,也会由于成本的减少而减少,更多的可能改为租用模式继续持有。
利率的下调,让投资房产的租金比例再次高于银行存款收益。促使地产又一次作为投资首选。即便目前第二套住房限制政策没有松缓的迹象,不松绑第二套住房贷款政策,是由于国家对于目前的发展态势持乐观态度。
持有成本降低,租金收益提高,还是会有大量的投资人士进入该领域。从而扩大地产行业的总体需求。
六、利率下调,将引发通货膨胀。
在2005年以来,对市场施行的货币紧缩政策到今年,CPI稍有下降的局面出现,美国便出现了金融危机,让全世界经济开始出现停滞现象,并有很多国家将会出现经济衰退。中国第三季度的GDP增长率更是跌倒9% 而这一趋势很可能还会保持。
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发表时间:2008-11-12 20:46:00
中国目前处于高速经济增长的时期。要停止经济发展,势必会引发失业浪潮。而中国目前降低利率的比例政策来看,是有意继续保增长,下调利率将会让经济继续上涨,伴随着经济上涨的同时,也会引发通货膨胀的出现。前面提到的几点因素,包括交通行业的投资规划,和企业出口转内需。都将导致原材料同比上涨。原材料的上涨,也会影响到方方面面。其中比较明显的当属房地产行业。作为房地产这种特殊商品,其本身又具备抵御通货膨胀的特性。很可能导致更多手头有资金的群体,进行投资。以抵御通货膨胀带来的损失。通货膨胀将是明年主要影响房价上涨的重要因素之一。
七、房价年底已经到底,无路可退。
对于银行和国家,房价30%的下滑,已经是市场底线,由于以前多数投资的房产首付比例为30%所以当目前市场下滑到这一时刻的时候,政府就出台了各地救市的政策。如果不出台政策。房价继续下跌,会引发很多中产阶级出现零资产,或者负资产。如果出现负资产,很可能出现“次贷危机”的断供现象。
一旦出现“次贷危机”,银行可能是下一个重灾区。房地产目前是银行系统的一道警戒线,所以对于政府而言,调控政策只能截止到房地产行业,不能让风险转嫁到银行系统。银行系统的金融危机,对中国造成的伤害,是房地产这个行业无法相提并论的。
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发表时间:2008-11-12 20:52:00
预测房价到底,其实就是政府的承受底线,政府的承受底线其实也是金融系统的承受底线。所以很多有着年底房价到底的观点,多数是基于这点出发的。目前大家继续观望只能引发更多的“救市”政策的出现。因为房地产虽然关乎民生,但和支撑全国各阶层人民的金融系统来说。简直是小巫见大巫了。毕竟目前有着购房需求的群体,也还都有几十万的中产阶级。而银行服务更多的是无产阶级。所以,年底是房价的最后底线,想等房产掉到50%甚至70%后再购房的人群,在当前时期显然是不现实的。
由此可见,2008年出现的房地产价格平整或出现的下降都已经接近了房价的底线。
八、房地产行业的投资上涨还将延续一段时间
5楼  楼主:希盗盗 (中猫) [文集] [发短消息] [相册] [PK] [编辑] [回复] [管理回复] [送礼物]
发表时间:2008-11-12 20:58:00
前几年房地产的高速发展,解决了大批的就业问题。中国有着5000万从事房地产行业的农民工,自2008年房地产行业下滑到目前为止,已经出现了1000多万的农民工失业。这对社会稳定造成了重大的影响,在交通投资没有到位和承载更多的就业人员的时候,房地产的投资发展还将持续一段时间,2009年是中国转型的重点时期,在2009年,房地产作为主要解决就业和经济增长还是会担起以往的重任。当交通投资的到位和产业的转型过度后,房产行业的调控政策才有可能从经济主体中慢慢降低级别。
从政府的高度看待的首要问题,还是吃饭问题。就业——解决吃饭最好的办法。而目前倡导不去买房的意见,可能会起到反面的效果,一旦房地产开发商大面积倒闭,和继续僵持下去,大量的从业人员将面临生存问题。大家在争议是否买房的时刻,可曾想起全国还有更多的人是在为了吃饭而发愁,作为不能购房的群体和解决温饱的群体比较起来。温饱更能牵动政策的天平。这是我国这个人口世界第一,资源紧缺国家的重大难题。也是我国需要面对和解决的根本问题。
6楼  楼主:希盗盗 (中猫) [文集] [发短消息] [相册] [PK] [编辑] [回复] [管理回复] [送礼物]
发表时间:2008-11-12 21:05:00
本条观点说明,房地产行业政策上的调控也不允许大面积出现倒闭。如房地产不让起大面积倒闭,只有成交量和价格回暖才能得以缓解地产行业的当前压力。
九、刚性需求的积累,爆发后带动房价上涨
自2008年成交价格下降以来,有着刚性需求的消费群体,出现了持币观望。这基于以下几点因素:
1、国家政策导向不理解
2、对宏观经济不理解
3、对房产行业不理解
4、对按竭贷款不理解
5、对未来价格走势不理解
不管基于哪些因素,没有购房。但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。一旦释放将很可能导致房价的快速攀升。这在国家调控的努力下,政府是不愿看到的。一旦市场成交量继续上升,势必打破持币观望的心理预期。这样将会导致更大范围的房价上涨趋势。所以消费者最好调整好自己的心理状态,购房可以根据自己的需求来把握,不要盲目跟风。如果没能买到房产,可以考虑以租为主。如果购房的目地以自住为主,其实买房和长期租用道理是一样的。
结论:基于以上九条理由,09房价定会上涨。