时寒冰：次债危机揭开中国高房价真相

次债与金融泡沫的终结
——《南风窗》2008年第8期
时寒冰
一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动一下翅膀，就可能在两周后引发美国德克萨斯刮起一场龙卷风。这就是蝴蝶效应。如果从近期全球金融市场的变幻来看，次级债就是一只巨大的蝴蝶，当它不停地扇动起翅膀，全世界都为之心惊胆颤。通过反思次级债危机，我要强调的是：警惕，千万不要克隆那只可以制造巨大危机和恐慌的蝴蝶，也千万不要培养那只蝴蝶最钟爱的土壤——楼市泡沫。
一.次级债，金融衍生品的巅峰之作
金融创新是美国的强项，因此，在美国，金融衍生品层出不穷。作为一个拥有高度发达资本市场的国度，美国对金融衍生品的定位，从来就不仅仅局限于美国国内。巴菲特有句名言：“等潮水退后，我们才知道谁在裸泳。”次债危机爆发后，我们突然发现，它竟然冲刷出如此之多的裸泳者，这些遍布世界各地的裸泳者虽然没有因次级债输得一丝不挂，却也近乎衣不蔽体。但他们无法表露忧伤，还不得不争相为美国的次债危机买单。
美联储前主席格林斯潘说：“有一天，人们回首今日，可能会把美国当前的金融危机评为二战结束以来最严重的危机。”金融大鳄索罗斯认为：“次债危机是二战以来60年内最严重的金融危机，是美元作为世界货币时代的终结。”
次级债是什么？所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。美国是个信用社会。美国FICO（信用评级公司）将个人信用评级分为优、良、一般、差和不确定五等。收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人，根本没有资格获得常规的住房抵押贷款。但是，具有惊人金融产品创新能力的美国金融机构决不放过任何一个攫取财富的机会，他们向这类人群提供按揭贷款，然后，再将次级抵押贷款打包，通过发行优先、次级抵押贷款债券或多级抵押贷款债券、结构性金融担保抵押债权等方式实现证券化，再将包括含不同次级债的证券组合成新的资产池，出售给境内外的投资者。或者，在此基础上进一步发展新的衍生品，进行对冲交易。
这是一个复杂的过程，在层层“衍生”中，原本就存在的风险被无限放大。中国社科院金融研究所提供的数据显示，目前次级债券衍生合约的市场规模被放大至近400万亿美元，相当于全球GDP的7倍之高。次级债将金融衍生品的“衍生”功能发挥得淋漓尽致，称其为金融衍生品的巅峰之作恐怕并不为过。次级债衍生品犹如一个倒立的金字塔，一旦次级抵押贷款违约率上升，风险就会成倍放大，并带来灾难性后果。
几年前，美联储鼓励商业银行向信用等级低的借款者放款，同时，持续下调基准利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%），意在刺激经济发展。金融支持无疑将增强民众对住房的购买力，推动房价上涨，在住房市场泡沫累积的过程中，与房抵押贷款相关的商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私营保抵押险机构、贷款服务机构、抵押贷款经纪人等等，获利丰厚，发达的衍生品似乎成了一台永不停歇的印钞机。
基础的脆弱注定这场盛宴不能长久。从2004年6月30日到2006年6月29日，美联储连续17次加息，按揭买房者终于不堪压力，房价开始下跌。按照格林斯潘的说法：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。”
盛宴结束了，并且结束得如此之快。当次级债的风险突然成倍放大，成千上万的美国住房持有者为抵押贷款苦苦挣扎，他们不得不依靠发薪日贷款来偿还房贷，而发薪日贷款同样是一种极具风险性的贷款品种，一旦身陷其中，有可能变得一无所有——他们已经无法摆脱金融枷锁。
二.破灭了，来了一大群买单者
对美国而言，次级债的高明之处在于，通过精巧的设计把全世界许多知名金融机构都拖下了水。一方面，这些金融机构不得不为美国的次级债承受巨额损失。另一方面，这些金融机构又不得不乖乖地听候美国的召唤，时刻准备着救市。因此，在次债危机中，“美国有难，八方支援”的盛况不断上演。欧洲、日本、澳大利亚等国的中央银行，不得不一次又一次地配合美国注资。数据显示，截至去年8月31日，欧洲就为挽救危机注资6441.55亿美元（至今已经超过万亿美元），远远超过美国1452.5亿美元的注资。
次级债衍生品，在关键时候发挥了绑架作用，当这个涵盖了许多国家中央银行的阵容豪华的救援队一遍遍地去救火的时候，他们甚至还没有弄清楚火势究竟有多大。当近万亿美元注资无法产生效果，他们才惊愕地发现：由次级债衍生出来的创新产品，已经掘出了一个深不可测的无底洞，而这个无底洞就是作为一个超级大坟墓而存在的，再多资金也填不满！
如果说货币战争令人望而生畏，更高级别的金融战争则让人不寒而栗。
美国经济学家迈克尔·赫德森曾撰文指出：“美国官员声称，世界上的美元泛滥已成为推动国际经济发展的引擎。他们问道，假如没有美国的进口需求，哪里会有欧洲和亚洲的今天？难道美元购物没有为其他国家的劳工提供就业机会吗？这类看似有理的质问没有点出要害：美国在进口外国货物时，并未提供任何相应补偿物，只是向世界经济注入了大量美元。”如果说注入美元等于向世界输入了流动性，输入了通货膨胀，等于合法掠夺其他国家的劳动成果，那么，以次级债为中心的金融衍生品，则成为转嫁危机、绑架世界经济的一个利器。
说美国未能提前觉察到次级债危机爆发的迹象及危险性，是令人难以信服的。事实上，当美联储拿起加息工具的那一刻起，它就开始促成危机爆发的那一天到来。无论是在金融专家云集的美联储，还是在高级智囊云集的白宫，似乎都在静心等待那个时刻。次级债券衍生合约的急剧扩张，与美联储17次加息的迫切感相关交织和烘托，更像是在制造一种巧夺天工的艺术品。
在次级债危机中，获利的人大有人在。如美国财长保尔森的前雇主高盛，在此次次债危机中，不仅独善其身，而且大发横财。美国参议院银行业委员会主席、竞逐民主党总统候选人的多德公开表示，保尔森需要澄清高盛在引发次贷危机中到底扮演了什么角色。
在次债危机中，美国加州一家名为“Lahde Capital”的对冲基金通过大举做空的美国次级住房贷款，获得了1000%的惊人年收益率，成为有史以来全球表现最佳的基金之一。美国对冲基金经理——约翰·保尔森通过追踪房屋抵押，认为债权人将越来越难收回贷款。于是，他筹资1.5亿美元，于2006年7月开始创建第一只信贷机遇基金，买入信贷违约掉期，做空房屋抵押贷款债务，因此大获全胜，其资金从1.5亿变成280亿。
这些至少说明，次级债的发生并非不能预估，次级债并非猝不及防!
当金融衍生品作为洗劫财富工具存在的时候，我们不能不认真对待它的杀伤力。不然，我们也有可能成为一个可怜的绑架者，并且是一个“斯德哥尔摩综合症”的病患者，心甘情愿地为他人买单。中投公司的处女作还不够有说服力吗？
三.降门槛，我们在种植同样的隐患
无论是在金融创新方面，还是在运用金融工具的娴熟方面，与美国相比，中国都相差万里。遗憾的是，只是在抄底失败之后才意识到这种差距。教训是惨烈的，投资于黑石基金的30亿美元巨资已经快缩水到了10亿。但是，国内银行对利益的渴求同样强烈，从逐利的角度来看，他们与发明次级债衍生品以获取暴利的美国金融机构没有什么区别。所不同的是，美国次债危机捆绑的是全世界的金融机构，而国内金融机构只能捆绑自己，或者说捆绑本国国民。
当住房按揭等被作为一块肥肉争夺的时候，金融机构也在发挥类似于金融衍生品创造者那样的智慧，不断放大自己的风险。
针对那些无力偿还贷款的购房者，我们的银行推出了“宽限还款”业务。所谓的“宽限还款”，按照银行的说法，就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人可以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金，以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛，这跟美国次级抵押贷款中，降低购房人信用等级的做法并没有什么两样。这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息，负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入，一如美国次级抵押贷款中，金融机构对佣金的攫取。
尽管我国金融衍生品不发达，但银行在“变通”方面智慧绝对是超群的。比如，分期的分期。上海某银行推出了分期首付售楼模式，即当购房者支付不起首付款时，可能把首付款分期支付。这种方式其实已经具有了金融衍生品的一部分功能。这同样是在放大风险，如果一个购房者连首付款都支付不起，至少意味着其经济实力难以支撑起还贷的压力。这跟美国次级抵押贷款中，对购房者偿还能力的忽略有什么区别？
作为严重依赖存贷利息差收入的金融机构，国内银行的信贷扩张欲望是非常强烈的。尤其在房地产业，这一被银行公认的优质贷款项目成为必争之地。即使在国家有关部门要求最严厉的时候，一些银行仍然擅自把对房地产开发贷款在审批阶段的许可缩减。熟识的一位开发商曾经告诉我，他过去用两千万元资金，就做了一个10亿元的住宅项目。原因正是银行的支持。
房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房价处于上涨轨道中的时候，一切矛盾与隐患都被掩盖，但是，一旦房价下跌，银行无疑将成为首当其冲的风险承担着。
国内银行所种下的隐患，与美国次级抵押贷款具有很多相似之处，最大的区别在于，国内银行是唯一的风险承担着，不得不为自己买单，因为他们不具备美国那样向世界推销金融衍生品及专转嫁风险的能力。
四.高房价，一只随时带来狂风暴雨的蝴蝶
有开发商和官员认为，美国次债危机的爆发说明了保持金融稳定的重要性，为此，就要力保房价的稳定，其结论是，应该放松调控。这其实是一种因果颠倒的混乱逻辑。美国次债危机的爆发，源于房价的下跌，而房价的下跌，源于房价持续上涨累积的泡沫的破灭。换句话说，高房价中所隐含的巨大泡沫才是次级债危机的载体。
美国次债危机，冲刷出了中国的高房价真相和其中包含的严重泡沫。
美国商务部2月27日公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元；美国NAR（房地产经纪人协会)3月24日公布的数据显示，美国2月份的房价中值为19.59万美元。对比一下北京、深圳、上海的房价，每套住房20万美元以上的价格早已成为市场主流。也就是说，即使从绝对值上来看，中国的房价与美国的房价也已比较接近。如果考虑到美国的房价是落地的（即包含有土地所有权，中国房价中只包含土地最长70年的使用权），再考虑到美国的平均住房寿命和房屋品质（美国所说的房屋一般指别墅，国内所指的房屋在美国被称为公寓）远高于我国，同时考虑到美国的人均收入是中国人均收入的30余倍，那么，美国的房价可以说是便宜得离谱了，也难怪中国的一些富人磨刀霍霍，要去美国抄一把底了。说不定过不了多久，“温州炒房团”之类的专有名词，就会响彻美利坚的天空。
中国的房价之高堪称世界之最。支撑房价的力量源于住房的两种核心价值，即居住、投资。当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。这一指标，北京、深圳、上海等城市，已经超出了世界银行标准的三倍以上；当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。而现在不少人所购买的房屋如果用于出租远不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。
这一切都在说明，中国楼市不仅存在泡沫，而且泡沫已经非常严重。
在今年的全国两会上，全国人大代表袁超说：“房价有下浮50%左右的空间。”如果说这还仅仅是理论上的推断的话，把么，武汉东星集团东盛房地产公司主动将房价下调30%的做法，则以不可辩驳的事实证明了房价中泡沫的严重性。在接受央视记者采访时，中国东星集团董事局主席、总裁兰世立表示，他们把房价从8800元降到现在的6000元以后，还有10%到15的利润。也就是说，倘若不降价，其利润率在40%到45%之间！
我们在向这些有社会责任感的企业家致敬的同时，更应该正视隐含在中国楼市背后的巨大泡沫。一些地方政府出于对泡沫破灭的担心，不断变相抵制房地产调控，以维持房价的上涨通道。这种做法是非常危险的，它不仅恶化了民生，也在继续制造并累积起更大的泡沫。
从来没有不破灭的泡沫。在房地产业几乎绑架了金融业和购房者严重依赖银行贷款支持的情况下，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。因此，需要通过房地产调控，规范金融业的信贷行为，逐步挤压房地产中的泡沫，只有这样，才能避免房地产市场因突然崩盘而引发金融乃至经济危机。
次级债作为一只巨大的蝴蝶，当它扇动起翅膀，全世界都不得安宁。这是一个教训。对于一个不能向外转嫁风险，只能完全由自己承担风险的国家而言，高高在上的房价就是一个随时可以扇动起能带来狂风暴雨的巨大翅膀。中国没有美国那样健全的社会保障体系，一旦发生次级债这样的危机，国民之痛、国家之痛将更为惨烈和刻骨铭心。我们根本无法承受起次级债那样的破坏力，早日挤压楼市泡沫，严格房地产信贷，防止灾难的发生几乎是唯一的选择。