土地之变背后的六方利益博弈

农村土地制度陷入困境,新一轮土改成为必然,三农受惠可期
2008年10月9日    南方都市报

自古土地问题就是我国的根本问题。在当今中国重中之重的“三农问题”中，土地还是最核心、最根本的问题。
新中国成立至今，农村土地制度已几经变革。这几轮土地改革似乎有一个共同的目的，就是为了农民，为了发展。
申银万国报告认为，当下，农村土地制度（主要是耕地和宅基地制度）已经是制约中国城市化进程和经济发展的绊脚石，这点毋庸置疑。为了实现保障粮食安全和保护农民利益两大目标，新一轮农村土地改革是必然的。
B土改剖析
农用地
家庭承包是按照国家有关规定进行的、人人有份的承包，主要是耕地、林地和草地，具有社会保障的性质，主要体现公平；其他形式的承包，即通过招标、拍卖和协商等形式进行的承包，主要是“四荒”等其他土地，主要体现效率。
特征
1承包期限。至少30年，强调“至少”二字，既符合林地、草原承包期较长的特点，也符合有的地方已经将耕地承包期确定为50年的实际情况。
2承包地的调整。承包期内坚持“增人不增地，减人不减地”的原则。只能动用机动预留地等进行调整。
3土地承包经营权流转。土地承包经营权物权化以后，承包方有权自愿、依法处置其土地承包经营权。
4土地承包经营权抵押。《土地承包法》没有明确土地承包经营权可以抵押，根据最高法院的解释，实际操作中是不能抵押的。
困境
1由于不能抵押，土地向专业或种植大户集中，实现适度规划经营会非常困难。因为规模经营的生产过程中往往需要较大数量的资金，如果不允许承包经营权抵押贷款，则很可能无法实现真正的规模经营。
2由于承包期限只有30年，对于大规模经营而言，显然太短；这也不能充分保证经营者，尤其是外来经营者的权益。
改革方向
1改变承包期限，由30年改成70年甚至更长，或者实行承包制。
2关于抵押权的改变。
可能后果
耕地制度改革已经到了比较高的程度，但是对于提高农民收入，保证农民利益帮助不大。
宅基地
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。
特征
1集体所有。
2使用主体特定。仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
4不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
5随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。
困境
1目前受到的限制非常严厉。不能向集体外流转，不能抵押、不能继承、不能有任何用途的改变，这些限制使得宅基地目前基本没有市场价值。
2地方政府越权，强征宅基地。
3村民违法。村民获村委会建设小产权房，或者直接将房屋出售或出租给城市居民或外来人口。
4最重要的，宅基地不能变成农民的财富。
改革方向
1加快确权步伐；
2给予农民宅基地使用证，即给农民宅基地集体土地使用证，并且确定其期限；
3允许符合法律规定的宅基地流转。
可能后果
1提高土地利用率，进一步有效保护耕地。
2保护农民土地利益，增加农户的财富。
3促进金融结构转变，促进农村经济发展。
4为城市化注入新动力，使得农民城市化成为可能。
利益博弈
改革一方面会激发所谓的制度红利，正如1978年的改革一样，这会创造更大的财富，基于这个角度，改革是一个财富创造的过程；另一方面，改革也是利益再分配的过程。
农村制度改革中涉及的利益各方包括：
1中央政府。中央政府的目标是解决农村问题，提高农民收入，保证农民利益，促进经济健康发展，因此，改革有助于这些目标的实现。但是，中央政府担心两个问题：会不会危及粮食安全？会不会导致社会不稳定？
2地方政府。原有的土地制度下，地方政府拥有巨大的寻租空间，因为土地性质的转换意味着巨额的土地出让金。改革后，这一块利益不复存在。不过，由于制度改革激发的经济增长，蛋糕做大，地方政府也能获得一定的利益。所以关键在于地方政府对长期利益和短期利益的选择。
3村委会。村委会的权利其实相当有限，虽然媒体不时会报道村委会主任之类的贪赃枉法，但是，村委会并不能擅自更改土地性质，而是需要更高一级的政府。实际上，由于村委会的委员可能拥有更多的土地，因此，他们对土地流转是持欢迎态度的。另外，部分地区的村委会建设了大量的小产权房，宅基地可以流转对小产权房的增值是大有益处的。
4农民。自然，任何倾向于给农民更多权利的土地改革对他们都是有利的。
5市民。市民与农民的关系会发生在两个方面：第一，土地改革以后，市民的可选择范围扩大，去农村购买土地成为可能；第二，经济增长，或多或少总是有利的。
6房产商和企业。如果宅基地可以流转，一定会增加房屋和土地的供应，对于房地产商而言，至少短期内会对房地产商造成冲击，长期来看，则由于城市化加速，房地产会重获动力，但是随着土地供应的大量增加，暴利时代肯定趋于结束；土地流转之后，企业谈判对象发生变化，得到土地所需付出的代价更高。所以，对房地产而言，不是好消息。不过，土地制度改革所造就的经济发展，也将让众多企业获益。