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2010年度房地产、建筑业行业税收答疑全集【国家税务总局纳税服务司】

采芹财税 2010-12-26 14:24:49 阅读70 评论0   字号：大中小 订阅

2010年度房地产行业税收答疑全集【国家税务总局纳税服务司】

1、 在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？

问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？
　　
　　
　　答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。
来源 : 国家税务总局纳税服务司

2、从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？

问：因市政开发，我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
　　1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
　　2.企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
　　3.企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
　　4.企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

3、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？

问：个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个人所得税？
　　
　　
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

4、企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？

问：企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
　　出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综上，企业一次性提前收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。

5、无法取得发票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？

问：法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？
　　答：《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出如果是与企业生产经营有关的，可以在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿金，因为没有发生应税行为，所以无法开具发票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。

6、发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？

　问：《企业所得税法》要求职工福利费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？
　　答：根据企业所得税法规定的合理性原则，按《企业所得税法实施条例》对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关收据、凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发票。

7、有合法票据的利息支出可否税前扣除？

问：企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是否需要合法票据？
　　答：根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据《企业所得税法》第八条和《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。
　　企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳相关税费，并开具相应的发票，支出利息方应取得该发票才可以在税前扣除。

8、计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？

问：企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？
　　
　　
　　答：根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1.企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。

9、管理性质的业务招待费如何列支？

　问：部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？
　　
　　
　　答：根据《企业所得税实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。业务招待费的计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但如果该集团管理机构属于专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。

10、职工福利费范围如何界定及处理？

　问：买卖货物时双方并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？　
　　
　　
　　答：印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。

12、现在买卖二手房还有税收优惠吗？

问：现在买卖二手房还有税收优惠吗？　
　　
　　
　　答：《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

13、固定资产的残值率可以选择零吗？

问：请问固定资产的残值率可以选择零吗？　
　　
　　
　　答：根据现行税法规定，企业可以根据固定资产的性质及使用情况，确定是否预留残值。如果固定资产使用到期后，没有任何可利用价值或者变卖价值，可以选择零。

14、代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？

　问：代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？
　
　　答：根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，营业税的计税依据包括价外费用，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。3.所收款项全额上缴财政。只有同时符合上述3个条件的代收政府性基金或者行政事业性收费才不作为营业税计税依据，除此以外任何代收项目费用都应并入营业税计税依据申报缴纳营业税（前提是属于营业税征税范围）。　

15、目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？
　　　　问：目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？
　　答：自2010年1月1日至2010年12月31日期间，购买的排气量在1.6升及以下的乘用车，暂减按7.5%的税率征收车辆购置税。

16、一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？

问：一次性签订3年房屋租赁合同，如何缴纳印花税？
　　答：《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。

17、高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？
　　　问：建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否可以免征土地增值税？
　　答：《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

18、企业安装电梯和货梯是否要并入房产总额计征房产税？

问：企业安装载人电梯和货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？
　　答：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

19、房东是否可以申请退回半年租金的营业税？

问：个人出租房屋并一次性收取1年的租金，半年后双方解除合同，房东退回多收的半年租金。请问房东是否可以申请退回半年租金的营业税？
　　答：《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或者从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。据此，纳税人可申请退回半年租金的营业税税款。
　　

20、企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？

问：企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？
　　答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）第十六条规定，单位和个人取得的各种名目的赞助收入是否要缴纳营业税，主要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项收入属无偿取得，不需缴纳营业税。反之，如果向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入属于有偿取得，应按规定缴纳营业税。

21、职工食堂的开支是否可以在计提的福利费范围内税前列支？

　问：单位职工食堂的开支，是否可以在计提的福利费范围内税前列支？如果没有正规发票，白条是否可以入账？
　　答：《企业所得税法实施条例》第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。
《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3 号）第三条规定，《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费包括以下内容：为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。因此，职工食堂支出可以作为企业职工福利费，按照规定在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定的发票，特别是没有填开付款方全称的发票，不允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。所以“白条”不能入账，并且不能在税前扣除
　　

22、发放剩余车辆补助是否计征个人所得税？

问：公司内部高管使用车辆的费用未超过公司规定的额度部分，以现金形式发放给相应个人。请问，发放的这部分费用是否计征个人所得税？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2006〕245号）规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
　　

23、企业给客户赠送礼品是否需要扣缴个人所得税？

问：企业年终给客户赠送礼品，是否需要扣缴个人所得税？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函〔2000〕57号）规定，部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。因此，上述企业年终给客户赠送礼品需要扣缴个人所得税。
　　

24、企业让利活动，如何确认销售收入金额？

问：企业为扩大销售开展打折促销让利活动，应如何确认销售收入金额？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第五项规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。

25、业务招待费税前扣除限额的计算基数包括视同销售收入吗？

问：业务招待费税前扣除限额的计算基数，是否包括“视同销售收入”？
　　答：国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函〔2008〕1081号）附件《企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明》附表一《收入明细表》中，填报说明规定，“销售（营业）收入合计”填报纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入，该行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）第一条关于销售（营业）收入基数的确定问题也明确规定，企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。因此，业务招待费税前扣除限额的计算基数，应以税法要求的收入为准，即包括主营业务收入、其他业务收入以及根据税收规定确认的视同销售收入，但不包括营业外收入。

26、职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？

问：职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？　
　　
　　
　　答：如果该固定资产属于企业所有，其所发生的折旧费及日常简单的修缮费支出，可以在企业所得税税前扣除。

27、退休人员取得的过节费是否需要缴纳个税？

　问：年终奖金如何缴纳个人所得税？
　　答：个人取得年终奖金应单独按照1个月的工资、薪金所得计算缴纳个人所得税，并按照以下办法计算应缴税额：先将雇员当月取得的全年一次性奖金除以12，按照其商数确定适用税率和速算扣除数计算应纳税额。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员的工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应当将全年一次性奖金减除雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额以后的余额，按照上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。在1个纳税年度以内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。　

29、商品房买卖如何征收印花税？

商品房买卖是按“购销合同”征收印花税，还是按“产权转移书据”征收印花税？
　　答：按照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。

30、土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？
　　答：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

31、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？
　　答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
　　

32、我公司向银行借了1500万元的贴息贷款，请问，签订的贴息贷款合同是否需要缴纳印花税？

　答：根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，下列凭证免缴印花税：1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息贷款合同；5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。你公司向银行借的是贴息贷款，符合免税规定，因此不用缴纳印花税。
　　

33、在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应如何计算土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号）第四条关于纳税人确定的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。第五条关于土地使用权共有如何计算缴纳土地使用税的规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。因此，在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

34、购物索取发票后得知发票中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？

答：依据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的规定，个人股权转让需按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。另根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）规定，对扣缴义务人或纳税人申报股权转让的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例对应的净资产份额，核定征收个人所得税。

36、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权，还需要缴纳契税吗？

答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。　

37、房屋附属设施的契税应如何计算？

答：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。　　

38、某公司无偿使用村委会的一块土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？

答：根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，上述公司使用村委会土地用于经营，应由该公司缴纳土地使用税。　　

39、房地产开发企业开发尚未出售的商品房所占用的土地，是否可以减免城镇土地使用税？

答：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。　　

40、用于生产经营并在按揭中的房产，没有拿到房产证，还需要缴纳房产税吗？

　答：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。　

41、某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定？答：根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。

42、银行罚息可否在企业所得税前扣除？

行政罚款不得在企业所得税前扣除，那么银行罚息可否在企业所得税前扣除？
　　答：《企业所得税法》第十条第四项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”属于行政处罚范畴，不得在企业所得税前扣除。国家税务总局《关于印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。
　　根据上述规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。

43、房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
　　答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。
　　在房产原值的确认上，应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。
　　

44、收取对方违约金，是否开具发票？

　某企业将房屋租赁给A公司，未到期因故收回，应付A公司违约金20万元，请问，A公司应该给该企业开票吗？应在税务机关代开何种发票？　
　　答：《发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。上述A公司收取的违约金20万元，是在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务及未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税及营业税的征税范围，不征收增值税及营业税，也不属于发票管理范围，因此A公司不需要开具发票，只开具收款收据即可。但对A公司来说，应按规定缴纳企业所得税或个人所得税。
　　

45、向居民个人收取的取暖费继续免增值税？

2009年，取得一般纳税人资格的物业公司向居民个人收取的取暖费是否继续免征增值税，对小区内一加工厂供暖是否同样免税？
　　答：根据财政部、国家税务总局《关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2009〕11号）规定，自2009年~2010年供暖期期间，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。
　　免征增值税的采暖费收入，应当按照《增值税暂行条例》第十六条的规定分别核算。对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，财税〔2009〕11号文件明确了免税收入比例的计算办法，即根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定。
　　因此，该物业向居民供热而取得的采暖费收入免征增值税，向企业供暖则不属于免税范围。
　　

46、包工包料的装饰装修合同缴纳印花税时，应按哪类合同计算？税率是多少？

　答：根据国家税务局《关于印花税若干具体问题的规定》〔（88）国税地字第025号〕第一条规定，由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额依照“加工承揽合同”计税贴花。
　　因此，对于包工包料的装饰装修合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”计税贴花。购销合同印花税税率为万分之三，“加工承揽合同”印花税的税率为万分之五。

47、单位将自建住房低于建造价格出售给职工个人，需要缴纳个人所得税吗？

答：财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
　　除上述规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分（职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额），属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
　　对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

48、代收收入需要缴税吗？

　某企业在向摊位承租人收取租赁费时，另代有关单位收取了一笔物业费，记入“其他应付款”科目，但并未并入营业收入申报纳税。税务机关在检查时，要求该企业补征营业税及附加、加收滞纳金并处以相应罚款。请问税务机关的作法对吗？
　　答：税务机关的作法正确。根据《营业税暂行条例》第五条第一项规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算缴纳营业税。

49、银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税？

答：银行与委托单位签订的委托贷款合同，如果仅作为明确委托、代理关系的凭证，按照国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，不属于列举征税的凭证，不贴印花。

50、
个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？

　答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

51、房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？

答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

52、甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？

答：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
　　

53、房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

54、房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？
　　答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
　　

55、单位给员工报销的旅游费是否计入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

答：按照财政部、国家税务总局《关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税〔2004〕11号）规定，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

56、个人取得高温补助是否要并入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

　答：根据《个人所得税法实施条例》的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴，以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助要并入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。

57、预收性质的工程价款何时确认收入缴纳营业税？

答：根据《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予扣除。年度利润总额是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。根据这一规定，企业在计算捐赠扣除金额时，应是在会计利润12％的范围内扣除，超过l2％未能扣除的部分，也不能向以后年度结转。

59、企业发生的借款利息支出如何扣除？
答：根据《企业所得税法》及其实施条例第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
　　1.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
　　2.非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
　　

60、房屋出租需要缴纳哪些税？

答：房屋出租缴纳税款分以下四种情况。
　　一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
　　5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
　　二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
　　2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
　　5.免征城镇土地使用税。
　　6.免征印花税。
　　三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
　　四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

61、企业为个人缴纳年金是否征收个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、
基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）规定，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。企事业单位和个人超过规定的比例和标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。因此，企业为个人缴纳的企业年金、补充养老保险或其他商业保险，都应并入个人当期的工资、薪金所得收入，计征个人所得税。

62、未履行合同的违约金要缴税吗？
　问：我公司是一家房地产开发公司，今年1月其中卖了一套房收取首付款260万，5月因客户原因按揭办不下来，客户退房，我公扣留10万违约金，退还客户250万元。请问：5月我公司营业税应冲抵13万（260*5%）还是12.5万(250*5%)？也就是说这10万算不算未履行合同违约金？要不要交纳营业税？
回复意见：
　　答：　　
　　《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
　　客户退房，实质上您公司并没有发生销售不动产行为，因此原来按照预收款260万缴纳的营业税13万元应当根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后，因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除”申请退税或抵税。
63、房地产企业直接向厂家订购塑钢窗如何计税？
问题内容：
　　房地产企业直接向塑钢窗厂订购塑钢窗并由塑钢窗厂负责安装，用于商品房建造，取得了增值税发票；与施工单位签订的商品房施工合同不含门窗；此时房地产公司是否还要按塑钢窗采购安装总价补缴一道营业税？
回复意见：
回复如下：
　　 　　房地产企业直接与门窗厂签订合同，且该合同额不包括在与施工单位合同总额内，属于房地产企业分别与两个施工单位签订了不同的施工合同，房地产公司与施工单位均不需要就门窗厂合同额补缴税款。
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　因此，房地产企业取得门窗厂开具的增值税发票不完全符合规定，应当就货物销售额取得增值税发票，就安装劳务营业额取得建筑业发票。
国家税务总局
2010/07/07
国家税务总局1-6答疑在我的博客连载

64、新开办的房地产企业业务招待费如何核定？
问题内容：
　　新开办的房地产企业，在第一年取得预售房产销售收入，因房地产正在建造中，故财务上未做销售收入而挂预收帐款，在企业所得税汇算清缴时，其业务招待费应该怎样核定？是按销售收入计算而是按预收帐款来计算？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第六条规定：“ 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”房地产企业尽管处于建造之中，只要符合上述政策规定，即在税收上确认为收入实现。企业所得税汇算清缴时，可以作为业务招待费扣除基数。
65、 贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？
　问题内容：
　　房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”完全是不顾不问的，实际上是贷款的一个附加条件，请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用，还是计入财务费用？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　因此，根据以上规定， “财务顾问费”可以计入 “财务费用”，但不属于财务费用中的利息支出。
66、如何确定土地增值税的清算主体？
　　
问题内容：
　　我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。 请问：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？2、我公司该项目的清算主体应如何确定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”因此，您公司应分三期进行清算。
　　

67、房地产企业在房产转让环节交纳的印花税如何列示？
　　问题内容：
　　房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五交纳的转让房产的印花税是否该在“与转让房地产有关的税金”项下列示？还是一并列入“房地产开发费用”？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定：
　　“第六条 计算增值额的扣除项目：
　　……；
　　（四）与转让房地产有关的税金；”
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定：
　　“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　……。
　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”
　　
　　根据上述规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五缴纳的转让房产的印花税属于“与转让房地产有关的税金”项目。
67、单位低价向职工售房是否缴纳个税？
问题内容：
　　我单位把前几年购置的住房出售给单位职工，假如购入价为1000元/平方，现按1500元/平方出售给职工（目前的市场价假如是1800元/平方），此业务是否涉及职工个人所得税的问题？请提供具体的税收规定条文。
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税﹝2007）13号）文件第二条规定：“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照工资薪金所得项目缴纳个人所得税，前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。”
　　因为您公司出售价格高于购置价格，不涉及职工个人所得税问题。
68、房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？
问题内容：
　　甲房地产开发企业有偿转让一幢商品房给乙企业，甲企业按规定缴纳土地增值税及其他相关税费。乙企业又将此房产转让，乙企业除缴纳营业税等税款外，是否缴纳土地增值税？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。”
　　因此，乙企业将房产再次转让，也应当按照增值额计算缴纳土地增值税。
　　

69、企业合并如何征收土地增值税？
　问题内容：
　　同一控制下的企业合并，其中涉及到被合并企业将房地产过户到合并方的行为，是否参照财税字[1995]48号文件第三条之内容，暂免征收土地增值税？如果是非同一控制下的企业合并行为，是否也可参照该条内容，暂免征收土地增值税。
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”
　　以上政策规定并未强调企业合并是否属于同一控制下的企业合并，因此无论是否同一控制均可按照以上规定暂免征收土地增值税。
　　

国家税务总局
2010.8.5

70、如何把握“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”这一条款？
问题内容：
　　《征管法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额。对这一条款，我们基层税务机关在执行时有两个困难：一是“计税依据明显偏低”没有具体的比例，到底低到什么程度没有法律依据？二是何谓正常理由，没有列举？三是出现这情况后是否可以认定为偷税？
　　回复意见：
　　1、对“计税依据明显偏低”的界定，可以按《征管法实施细则》第47条规定的各种核定税额的方式作为参照，通过比较予以判断。在税务机关坐车认定其计税偏低的情形下，纳税人又不能对比作出合理合法的解释说明，可以按《征管法》35条的规定，核定其应纳税额，因为具体问题具体对待，《征管法》中没有将判断标准的数字形式予以量化，这也是《征管法》赋予税务机关一定自由裁量权的体现。
　　2、对“计税依据明显偏低，又无正当理由”的情形，如果没有《征管法》第63条所列情节的证据，不能将其定性为偷税。

71、企业员工讲课费所得如何缴纳个税？
问题内容：
　　我公司举办员工培训班，聘请部分内部管理人员授课，请问对于该部分人员领取的讲课费，应当按照工资薪金所得还是按照劳务报酬所得计算交纳个人所得税？
　　回复意见：
　　
　　根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发[1994]089号）第十九条关于工资、薪金所得与劳务报酬所得的区分问题规定：“工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬则是个人独立从事各种技艺、提供各种劳务取得的报酬。两者的区别在于，前者存在雇佣与被雇佣的关系，后者则不存在这种关系。”
　　因此，您单位应按照“工资薪金所得”计算扣缴个人所得税。
72、因诉讼、仲裁胜诉而取得的收入是否应纳祱？
问题内容：
　　因诉讼胜诉、仲裁胜诉而取得违约金收入、同期利息收入以及赔偿收入是否应纳祱，依据是什么？
　　回复意见：
　　《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
　　《增值税暂行条例实施细则》第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十二条规定：“企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项收入以外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
　　因此，您所提出的收入均应缴纳营业税或增值税、企业所得税。
73、转让股权后的公司名下房产更名是否征收契税？
问题内容：
　　在公司股权转让中，单位和个人承受了企业5％的股权，同时公司名称也因此变更了，请问企业的土地、房屋更名时是否要缴纳契税？缴纳的依据是什么？如果是免征的，免征的依据是什么？
　　回复意见：
　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）文件第二条规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。”
　　根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）文件第一条规定：“财税[2008]175号文件第二条中规定的股权转让，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况，在执行中应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条，企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”
　　对所述情况而言，企业进行股权转让后仅办理了变更登记，土地、房屋权属仍为原公司所有，并未发生转移，不征收契税。
                                     国家税务总局2010.8.11

74、非居民企业股权转让所得税如何计算？
问题内容：
　　我是一外国企业，持有国内居民企业股权，2008年11月，与另一居民企业签订协议进行股权置换。2009年12月，总局发了国税函[2009]698号－《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》，有几个问题不明确，请教如下：1、置换双方无关联关系，置换时对股权都作了评估，协议作价同评估价有1%左右的差异，请问确定股权转让收入以评估价还是协议作价为准？2、按698号文件规定，股权成本以美元计算，但置换时价款是以人民币计价的，请问换算为美元时，以哪天的汇率计算？（是协议签订日，还是纳税日或其他）3、698号文件2009年12月出台，但从2008年1月执行，以前置换时，双方都按成本价转让，无股权转让收益，所以未申报纳税。现在按美元算，将有收益要交所得税，请问现在申报纳税有无滞纳金，如有，如何计算？
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　1、根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号）文件第三条规定：“股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。”既然股权转让方与受让方无关联关系，其成交价应当是公允的，应当以协议作价为准。
　　 2、国税函[2009]698号文件第四条规定：“在计算股权转让所得时，以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价或股权成本价。”因此置换时以人民币计价的，应当以合同、协议约定的股权转让之日（如果转让方提前取得股权转让收入的，应为实际取得股权转让收入之日）的人民币兑美元汇率折算为美元计算股权转让所得。
　　 3、根据《税收征收管理法》第五十二条规定：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。”又根据《国家税务总局关于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2009]286号）文件第二条规定：“对于2009年5月31日后确定的个别政策，如涉及纳税调整需要补退企业所得税的，纳税人可以在2009年12月31日前自行到税务机关补正申报，不加收滞纳金和追究责任。”因此不需要加收滞纳金。

75、自建行为如何征收营业税？
问题内容：
　　某公司属工业企业，营业执照上经营范围注明具有房地产开发资质，该公司于筹建时采用自购建筑材料、工具及设备，聘请临时建筑人员从事厂房、办公楼建设，没有发生发包行为，建成后以资产评估值计入固定资产科目，未取得建安发票。请问：对该建筑行为是否征收建安营业税？如何征收？计税依据是什么？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《营业税暂行条例》规定：
　　“第五条　纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；”
　　根据上述规定，单位自建建筑物，只要没有销售。其自建行为不用缴纳营业税。

76、有关房产三项费用扣除基数的问题
问题内容：
　　请问：1、根据国税发（2009）31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《企业所得税法实施条例》规定：
　　“第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
　　第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”
　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，”
　　因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。
77、将土地使用权过户是否缴营业税？
问题内容：
　　一方出土地，另一方出资金，未成立独立企业，双方联合开发房地产，因当地建设部门不能同时立项，需将土地使用权过户至开发企业，是否符合“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：
　　“一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　二、对股权转让不征收营业税。”

　　根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函[1995]156号规定：
　　“合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
　　合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定(注：自2009年1月1日后应当是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定)分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　……”
　　因此，如果你们之间的合作建房不符合 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，则应缴纳营业税。符合上述规定则不缴纳营业税。
78、无购销合同的购销行为要交印花税吗？
问题内容：
　　有购销行为发生，但并没有订立合同，需交印花税吗？如果要交，有相关法律依据吗？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《印花税暂行条例》第二条的规定：“印花税的应纳税凭证包括购销、加工承揽、[url=http://www.lawtime.cn/info/zhuanti/2010071438918.html]建设[/url]工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”
　　根据财政部关于发布《印花税暂行条例施行细则》的通知(财税字〔1988〕第255号)第四条第二款的规定：“具有合同性质的凭证，是指具有[url=http://www.lawtime.cn/info/hetong/htxl/index.html]合同效力[/url]的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”
　　根据《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》(国税函〔1990〕第994号)第二条的规定：“商业企业开具的要货成交单据，是[url=http://www.lawtime.cn/info/zhuanti/20100712/37684.html]当事人[/url]之间建立供需关系，以明确供需各方责任的常用业务凭证，属于合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕第155号)规定：“对工业、商业、物资、外贸等部门使用的调拨单(或其他名称的单、卡、书、表等)凡属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　因此，只要具有合同性质的购销往来凭证，要素虽不完全但明确了双方主要权利、义务，就应按规定贴花。
79、继承房屋转让如何缴纳个税？
问题内容：
　　我姑父名下以前有一房产，面积256平方，房产证日期是2003年，我姑父于去年突发疾病去世后，我姑姑根据法定程序办理了继承该房产的手续，并已将房产证过户到其名下。近期姑姑因经济原因准备出售该房产，请问个人所得税应该按何种税率进行缴纳？问题补充：本人在网上详细查询过，觉得应根据《财税[2009]78号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》进行缴纳，但在网上各种专家对是按照差额的20％还是按照核定征收无统一的说法。网上较多的一种说法是：受赠情况属于《通知》第一条规定的三种情况的，在继承后再次交易可按照差额的20％或者按照1％核定征收，由纳税人自行选择。请问此说法是否准确？并求其依据。
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）文件第五条规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征收，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
　　因此如果能提供房屋原值且转让价格不属于偏低且无正当理由的，按财产转让所得个人所得税计算公式申报缴纳个人所得税。
　　如果能提供房屋原值但转让价格明显偏低且无正当理由的，财产转让收入税务机关可以核定后按财产转让所得个人所得税计算公式核定征收个人所得税。
　　如果不能提供房屋原值的，则由税务机关根据住房转让收入（如果明显偏低且无正当理由，同样可以核定收入）的1%-3%幅度内核定征收个人所得税。
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第五条和《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（(94)财税字第20号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
80、无租使用房产缴税时，是否进行基数调整？
问题内容：
　　我单位将部分房屋无偿提供给其他单位使用（均属国有独资公司），在计算营业税和企业所得税时是否应该进行基数调整？
　　回复意见：
　　您好：
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　　根据《营业税暂行条例》第一条　在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”
　　根据《营业税暂行条例实施细则》第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
　　前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
　　根据《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”
　　根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。”
　　根据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）第三十条　实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
　　因此，无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易，不需要进行纳税调整。
81、土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？
问题内容：
　　我公司开发一小区，小区中有临街一、二层为商业用房，二层以上为住宅用房，总有21层的商住一体房屋一栋。在土地增值税清算过程中，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件“一、土地增值税的清算单位 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”的规定，我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算？如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本？ 上述单位工程根据财政部 建设部《建设工程价款结算暂行办法》“第十三条 工程进度款结算与支付应当符合下列规定（一）工程竣工结算方式 工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。”的规定，竣工结算只能为整栋房屋，不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价，请问：我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算？有何政策依据？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
　　尽管立项时是一个项目，但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算，收入及相应税金完全可以分开计算，至于相关成本如何扣除，国税发〔2006〕187号第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

82、问：我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？
　　答：《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

83、问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
　　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
　　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
　　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
　　三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
84、　问：下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来，请问各下属单位是否需缴纳企业所得税？
　　
　　
　　答：《企业所得税法》强调以法人企业或组织为企业所得税的纳税人，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务、用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务部门另有规定的除外。
　　现行企业所得税法缩小了视同销售的范围，对货物在同一法人实体内部之间的转移不再作销售处理。同样，企业内部各部门之间相互提供劳务的情况对于企业整体来说，所发生的劳务只体现为企业的成本或费用，而不构成实际的收入，没有形成法人所得，因此不需要缴纳企业所得税。但是，如果下属各单位是独立法人单位，那么相互之间的业务往来就要按照独立企业之间的业务往来进行税务处理。

85、问：我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人，处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除？
　　
　　
　　答：根据《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，企业实际发生的资产损失可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。因此，上述公司处置车辆的损失可以税前扣除。

86、问：公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？
　　
　　
　　答：根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
　　因此，企业在筹建期未取得收入的，所发生的广告和业务宣传费应归集，待企业生产经营后，按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣除。
　87、 　问：企业去年亏损，今年体现为盈利，但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后，仍为亏损。请问，在进行所得税汇算清缴时，该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额？
　　
　　
　　答：根据《企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及以前年度亏损后，为应纳税所得额。因此，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不用弥补当期及以前年度应税项目亏损。企业发生的亏损额，可以按照规定往后转移。
　　因此，对国债利息和符合条件的免税投资收益，不可弥补今年和去年的亏损额。
88、问：房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？
　　
　　
　　答：《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
问题内容：
　89、 　税务机关检查企业，查增利润部分怎样处理？补税不？怎么罚款？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　《根据中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
　　第六十四条第一款规定：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。”
　　根据以上规定，
对企业采取以上手段而少计利润，造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定处理。对企业在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款规定处理。

90、 问题内容：
　　我是一家房地产开发企业，和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同，其中防水处理500万元，防水涂料1000万元（全部属于自产）。按照营业税条例实施细则的规定，对方开具体了500万的建安发票和1000万的增殖税发票。请问，1000万的增殖税发票我公司是否可以直接作为施工成本列支的依据，或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税？如需缴纳营业税，纳税人又是谁？(类似问题还包括防盗门、铝合金门窗的安装工程并销售自产货物）
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)规定：
　　“第七条　纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
　　因此，具有建筑施工资质的企业，自产货物并提供建筑业应税劳务应当分别计算营业税和增值税，相应应当分别开具建筑业发票和货物销售发票。承包单位两种情形发票均可以作为房地产开发企业的开发成本列支，由于建筑劳务营业额不包括货物销售额，所以此部分货物销售发票不构成房地产开发企业甲供材。
91、问题内容：
　　《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　《企业会计准则—应用指南》的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”
　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。”
　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：
　　“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
　　企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”
　　房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。
92、 问题内容：
　　根据我公司与政府签订的协议规定，房屋拆迁补偿费和安置房的费用由我公司负责。此前收取的被拆迁户的按政府规定的安置面积与原被拆迁面积的价款，视同商品房销售收入缴纳了营业税及附加、预交了土地增值税和企业所得税。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件规定：回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税，是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
　　所以，收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。
　　二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　因此，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。
　　三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定：“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：
　　“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
　　因此，房地产开发企业收取的补差价款，也是销售房屋收入的一部分，应当计算缴纳企业所得税。
问题内容：
　　93、 某董事同时再A、B公司取得董事津贴，但不任职，请问此董事取得的津贴是否应合并缴纳个人所得税？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定：“《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发〔1994〕089号)第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。”因此对于不在公司任职的董事津贴，按照劳务报酬所得计征个人所得税。
　　劳务报酬所得，属于一次性收入的以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次。个人兼有不同的劳务报酬所得，应当分别减除费用，计算缴纳个人所得税。
93、 问题内容：
　　纳税人以“税收通用缴款书”或者“税收通用完税证”形式多缴了印花税税款，是否能申请退税？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]11号）第二十四条规定：“凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。”印花税是一特殊税种，只对特定行为贴花，应纳税凭证应当于书立或者领受时按所载的金额计税贴花。对同一种类应纳税凭证需频繁贴花或应纳税额超过五百元的，法规特别规定可申请按期汇总填写缴款书或者完税证，属于印花税特殊的计税办法。签订合同时的合同金额与最终合同执行时的执行金额不一致的，按上述规定不需要调整，但根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第九条的规定，如果已贴花的凭证进行了修改，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。目前为止对多贴印花税票者，仍不得申请退税或者抵用。