中国房价顽疾应如何诊治 - Qzone日志

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 23:14:43

中国房价顽疾应如何诊治

引言

住房是关系亿万民众切身利益的重大民生问题,“住有所居”是建设和谐社会的重要目标。新中国成立后很长一个时期,城镇居民实行的是福利分房制度,但由于“僧多粥少”,人们总体居住条件长期得不到改善,筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景,很多人至今还记忆犹新。

为更好地满足人民群众的住房需求,改革开放后,我国开始探索住房制度改革。1998年后停止住房实物分配,全面推进城镇住房制度改革。此后10多年,城镇住房建设规模不断扩大。19982008年,新建住房65亿平方米,城镇居民居住条件显著改善,人均住房建筑面积达28平方米,为1978年的42倍。商品房发展迅速,城镇住房主要由市场供应的格局基本形成,住房保障初显成效,到2008年年末已解决800多万户城镇低收入困难家庭的住房问题,房地产业成为经济增长的重要动力,2009年房地产业增加值占国内生产总值的比重近5%

然而,在住房制度改革取得成效并促进经济增长的同时,近年来房价上涨过快,房价过高所激发的矛盾已日渐突出。房价已经成为牵动上至中央领导下到黎民百姓之心的热点问题。

日前,温总理在参与中央人民广播电台直播时说,“我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过,在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,决不会退缩。”

而就在不久前,总理在澳门与青年交流时说,“左一个()十条、右一个()五条,但房价就是压不下来,这里有多方面的因素,也很复杂,如果真的买不到房,可以考虑用先租的办法”。

可见,房价问题已经是困扰总理的一个大问题。那么,困扰总理的房价问题究竟应如何诊治呢?

把脉中国房价

一、中国房价已处畸高状态

1、房产暴利已成业界周知的秘密,也是导致房价畸高的重要因素。

开发商的利润率,一直是业界争议颇多的事情,笔者没有相关数据,难以确切说出利润率究竟处于什么样的高位。笔者仅举一例:上海浦东三林地区一个知名楼盘,在20073月份开盘时的价格是6000多元,可在一年不到的时间内,其最高价却涨到17000多。试想,其开盘时的价格就可以赢利,其有什么理由能将价格推高到17000呢?我想,除了追求暴利思维在作怪外,找不出其他任何解释。其实,类似的例子,全国各地比比皆是。由此,我们可以看出,房产利润是何等之高。

2、国际通用指标是衡量房价高低的最好标准。

房屋“租售比”。所谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系,房屋“租售比”约为1100。而一旦租售比达到1200时,表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例,70平米的房子,租金大约2000左右,而房价则高达12000/平米。租售比为:(2000/70) /12000= 1420 是国际平均水平4倍多。

房价收入比。最能体现民众的购买力,也最适宜作横向比较国际公认的安全房价收入比是14-6。根据各种官方媒体的报道,08年首季,上海的房价收入比大约是16,而美国纽约大约不到2.8,日本东京4左右(数据可能不是很精确,但相差不大)。也就是说按购买力计算,上海的房价是纽约的 6倍,是东京的4倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止16

3、在房价绝对值方面,与国外进行横向比较。

撇开这些衡量指标不说,房价的绝对值又是如何呢?和经济发达,人口稠密的日本东京比较是最有说服力的。日本东京中央核心区域,精装修的房子,每平米价格大约折合4万多人民币。而上海陆家嘴在2年前早已喊出了10/平米的天价。68万的楼盘更是比比皆是。东京外围半小时车程的房子,折合人民币大概售价在15000元,而上海的外环附近的新楼盘已经在15000以上。如此看来,即使用绝对值来衡量,上海的房价已经和日本东京持平,甚至有高出。

4、居高不下的商品房空置率说明房价已经远远超出民众购买力范围。

中国商品房空置率居高不下的局面一直难以改观,数据显示,截至200811月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1-10月提高2.2个百分点。居高不下的商品房空置率是房价超出民众购买力的最好证明。

面对如此高的房价,买房似乎成了遥不可及的梦想。“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……近年来这些热词的流行,高房价已经成为人们生活的“不可承受之重”。房价问题事关全局,如果长期居高不下,必将成为整个经济社会的“不可承受之重”,高房价问题必须引起高度重视。

二、导致中国房价持续上涨且居高不下的重要因素

1、趋势使然。住房乃民生大计,城镇住房远不能满足人民群众的住房需求,再加上大量农村人口向城镇转移,城镇化发展及城镇自然人口增长对住房产生了新的较大需求。为解决“住有所居”此等重大民生问题,政府投资新建住房,推动房地产业的发展。市场之大,政府之支持,无疑给房地产从业人员带来了大赚一笔的良好契机。

2、住房供应结构失衡。房地产市场发展10多年来,我国较为重视通过房地产市场解决住房需求,而面向低收入群体的保障性住房供应不足,商品房迅速发展,形成了城镇住房主要由市场供应的基本格局,造成住房供应的结构性失衡非常严重。房地产市场竞争不完全,房价的定价权牢牢地掌握在房产销售方手里,有同垄断。

3、贪婪暴利之心。开发商在政府的扶持下,过分追求利益最大化,过度追求利润率,日提一价,恣意提价,捂盘囤房,民众压力越来越大,越发不满。诸多恶性与房产商的暴利心态密不可分。

    近年来,房价持续走高,很多人以为房价只跌不涨,买房只赚比赔。在收入增加投资需求日益旺盛而投资渠道偏少的情况下,纷纷加入“炒房大军”,住房消费存在严重的“投资化”倾向,投资过度造成投机性购房之风愈刮愈猛,对高房价起了推波助澜的作用。

4、政府扶持与土地财政。内需不振是制约我国经济发展的突出问题,为拉动内需,刺激消费,特别是在金融危机环境下,政府接连出台了针对房产市场的各种扶持政策:商品房预售,房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款,土地使用金延期支付,给予房地产项目极低的资金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大,得以快速的发展并聚拢超额财富,与此同时,中国房价也被数度推高。

“土地财政”就是一些地方政府依靠土地出让使用权取得的收入。地方政府依靠国家土地出让金收益为其带来滚滚财源。比如2009年沿海地区某市土地出让金收入1200亿元,是地方52079亿元的23倍。房地产市场繁荣令地方政府GDP大幅增长,市容改善,这些都将成为相关官员的政绩,其仕途将因此变得更加顺畅。而且,相关官员还能利用自己的职权买到比市场价低很多的房屋,甚至还可以得到房产商的孝敬。由此引起地方政府及相关官员的土地财政严重的土地财政思维,过分看重房产市场带来的高GDP增长和政府收益及个人利益和仕途,而对房产商给予大力支持,对房产商的违规、违纪甚至违法行为睁眼闭眼甚至大开方便之门,成为助推房价上涨的重要因素。

5、银行贷款支持。按照开发内容的不同,房地产开发贷款分为四种类型。住房开发贷款:指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款;商业用房开发贷款:主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款;土地开发贷款:用于土地开发;房地产开发企业流动资金贷款:用于资金周转。

可见,房地产开发贷款几乎涵盖了开发商经营的每一个环节,没有房地产开发贷款,开发商是万难快速发展的。故此,开发商便可只需拿出少量的自有资金用于拍地,通过区区几百万运行数亿甚至几十亿的项目,短时间内便得以快速发展并积累巨额财富。房地产开发贷款成为开发商资金链的关键构造因素,是开发商以小博大,谋求暴利的坚强后盾。

当然,这与各类金融机构的一己私利也是不可分割的。

6、资金推动。高房价使实体产业和投资渠道过窄的投资者的大量资金纷纷向楼市转移以及银行贷款规模不断增大,导致房地产市场中流通的钱过多,必然造成房价过快上涨。据有关资料,2009年我国新增贷款规模近10万亿元,相当于过去三、四年的增量。

7、舆论界缺乏理性、客观、科学的言论以及消费者的非理性心态和消费观。近年来,老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨,投资房产获利空间最大,再不买就买不到了,等等。这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加盲目、冲动。相反,那些希望房地产市场回归理性期望房价下跌的观点却很少见诸于媒体。

很多媒体在做节目时邀请的嘉宾有建委副主任,房管局长,开发公司老板,房产商会会长等业内人士。从利益的角度,这些人不愿也不会承认当今不合理的畸高房价。这样一来,他们发出的观点又怎么会公正、客观、科学呢?

很多专家、学者撰文或发表言论抛出房价将大涨、持续上涨,绝不会跌的观点,这等不负责任的言论令房产开发商有了捂盘囤地、哄抬房价的勇气和信心,专家都说要涨了,不涨也太对不起他们了,同时也令躁动的消费者失去理智更加不安、盲目和冲动。

看到别人买房自己也要买房,而不根据自身条件自身实力;看到别人买房子赚钱,自己也就进行房产投资,尽管不曾知道什么是房产。这种消费及投资需求的盲目增长在很大程度上推升了房价。

综上,住房供求结构失衡,银行给予房产投机大力支持,地方政府的土地财政思维,房产商的哄抬房价,炒房者的疯狂炒作,媒体的推波助澜,学者的摇旗呐喊等诸多因素屡推房价上涨。而所有这些都是利益集团谋求暴利置社会和谐稳定于不顾一手造成的

三、畸高房价给中国社会带来诸多危害

中国房地产行业已走过10多年头,在政府的扶持下,中国房产行业快速成长和发展,在全国各地掀起了建房热潮,为社会做出了不少贡献。美化城市的面貌,为工人、农民及房产从业人员增添了大量就业机会,并推动了诸如建材、建筑、金融、广告、装修、家电等行业的发展,使得居民可以通过支付货币进行购买的方式实现自己的安居梦,告别了蜗居,大杂院的时代。

然而,畸高房价给中国社会带来繁荣的同时也引发了诸多社会矛盾,并且已经给中国社会带来诸多危害。

1、高房价使内需增长面临长期抑制。

人们为了买房,花去了几代人的辛苦所得,透支了几十年的消费,过度消耗了中低收入阶层的消费力,使消费产生严重的结构性不足,对长远拉动内需刺激消费和促进经济发展严重不利。

2、高房价不利于经济结构优化。

高房价使实体产业大量资金纷纷涌向楼市,必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间,不利于自主创新和产业结构优化升级。

不少专家认为,房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业,它的过快发展会增加更多的高能耗产品需求,使我们面临的资源环境压力增大。

一些地方经济增长主要靠防守产业拉动,财政收入主要靠卖地获得,银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款,房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式,必然加聚金融风险,长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。

3、高房价直接造成普通群众买房难,不利于民生,且阻碍城镇化进程。

    面对目前过高的房价,很多人只能望房兴叹。而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说,则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力。

   在城里人都望而生畏的房价面前,高房价无疑成为农村人口进城的高门槛,甚至成为比户籍制度更大的“围墙”。

4、助长经济泡沫化。

    房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧,一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退。

5、拉大贫富差距,严重影响社会公平。

房价飙升使开发商获得巨额财富,使那些收入高,买房早,买得多的群体财富增长加速,也使很多人在居住成本大幅提高和可支配收入不增甚至降低的同时变得更加贫困,而且抑制社会中间阶层的发展扩大,使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大,引发社会情绪的焦虑,成为造成社会不和谐不稳定甚至加剧社会矛盾的主要诱因。

6、助推官员腐败。

    开发商寻租于主管部门,就能基本上满足开发商的要求;贪官用权势托市,与开发商一拍即合,结成利益共同体;不法开发商达到目的,腐败分子也得到好处。房产行业的发展,助长政府官员腐败行径。

7、青年胸无大志,国家后继人才将减少。

很多年轻人在给自己订立奋斗目标时,大多表明在未来若干年内拥有一套或几套房子,能够对自己的未来进行合理规划并有远大理想的变得越来越少,而很多年轻人为了买房甚至成了近乎无耻的啃老一族。

同时,房地产业的疯狂发展,养出一大批庸才。房产业流传过这样的说法:战略跟风跑、设计靠外包、策划靠抄抄、销售靠广告、客户不用找。房价疯涨不利于人才的成长,不利于房地产行业向健康有序的方向发展。

综上,房价问题是经济问题,是民生大计,更是关乎国家发展全局和社会和谐稳定的重大问题,必须引起高度重视,必须采取强有力措施坚决遏制房价上涨。

治疗畸高房价的处方

从房地产发展十多年的实践来看,中国房地产市场规范不健全,住房供应严重失衡,房产商死守暴利,地方政府与房产商结成利益联盟等因素导致房价居高不下,难以解决民众居住问题。因此,欲缓解畸高房价所激发的社会矛盾,促进房产市场回归理性,必须先出台相关举措减缓畸高房价给予民众的冲击,并出台相关政策令畸高房价回归合理水平。

一、着力缓和畸高房价给中国社会带来的矛盾

1、变革房价统计方法。由于前期开发商所开发的房屋大多是高端住宅,其显著特点是大户型、高总价、高单价,而相对来说,中小户型、中低价位的商品房相对较少。这样,在以均价作为房价测算标准的今天,房价不可避免地被拉高。若统计部门能变革房价统计方法,将房价统计分为两个部分,其一为高端住宅,包括各类别墅、高档公寓,其二为中、低商品房。这样,民众将看到两个有显著差别的房屋均价。而由于普通民众只能购买中低价位商品房,其对于高端住宅均价的关注程度必将日渐减弱,就像普通民众不关心目前奢侈品价格一样。这样,将在很大程度上减缓民众对于高房价的抵触情绪,从而能在很大程度上缓和高房价所激发的矛盾。

2、引导民众合理消费。在前几年房产市场火爆时期,很多本不具备买房实力的人也在当时的市场状况下投入了买房者行列(在我们身边,这样的例子有很多),这种行为在一定程度上助推了房价的上涨。诚然,在当时看来,这种行为无可厚非,也确有一部份人因此获得了意想不到的收获。可却有更大一部分人因自己的购房行为背上了沉重的包袱,甚至有的人成为房奴。这就是非理性房屋消费观导致的恶果。

政府可利用媒体力量并出台相关举措引导民众合理消费。可有中央及各级领导向民众发出理性房屋消费倡导;组织相关专家在各地举办关于理性房屋消费观的讲座;各主流媒体举办以“我的快乐租房生活”、“租房生活提高生活品质”等为主题的征文活动。

一旦确民众立理性的房屋消费观,必将不会再像前几年那样盲目进行房屋消费,房价对于民众的影响必将在很大程度上得以弱化。

3、继续加大保障房供应力度并尽快建立完善的保障房市场供应体系。自24号文颁布以来,政府加快了保障房的开发及供应步伐,各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看,无论是反应速度,还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺,鉴于此,中央政府应力促地方政府加大保障房的供应力度。

另外,从目前来看,各地尚未形成完善的保障房供应体系,这样将可能导致在保障房供应过程中产生不必要的矛盾。故应尽快建立并完善保障房供应体系,政府应尽快确立保障房的发展战略,应以大力发展公共租赁房为核心,辅之以快速发展廉租房、经济适用房。这样,就能在很大程度上满足普通民众的居住需求。

保障房的大幅增加,令普通民众看到了实现安居梦想的曙光,其对于商品房价格的敏感程度必将大幅降低。

4、大幅增加中、低价位商品房的供应。

    如前所述,中低价位商品房供应偏少是导致目前中国房价畸高的一个重要原因。故此,政府应从土地供应、税收优惠、政策倾斜等方面确保大幅增加中、低价位商品房的供应。一旦市场上中低价位商品房的供应大幅增加,则一方面能从根本上改变供求关系,另一方面,也能令房屋均价大幅降低,从而大幅降低民众对于高房价的敏感程度。

二、平抑房价之策

1、中央政府应旗帜鲜明地提出降低房价的目标。

稳定房价的态度只能给开发商及投机者留下足够的想象空间,让他们以为政府不希望房价下跌,因此有了继续涨价的勇气和信心。立场不定,舆论界的不科学讯息也将继续误导群众涌向买房大军。

2、坚决抑制打压和疏导投资投机性需求量的增长。

投资投机炒房者破坏了正常的市场供求关系,扰乱市场秩序,使房屋由公共品向商品大幅转变,由居住变成了谋取暴利的工具,大幅推动房价的上涨,应予以严肃正确处理。

实行严格的差别化住房信贷政策,提高购买第二套、第三套及以上住房的首付比例和贷款利率,收紧二套房,禁止向个人发放第三套及以上银行房贷,严格住房贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。征收房产保有税,首套普通住宅免征,二套适度征收,三套及以上重征。

投机炒房者在成本大幅增加及获利预期降低的情况下必将快速撤离房产市场,市场供求关系必将有很大程度的缓解或改变,利于市场秩序回归正道。

政府应鼓励、支持、引导民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技产业等领域,扩宽民间投资的领域和范围,进一步改变房地产供求关系。

3、减少开发商的资金供应。

房产开发贷款是掌握开发商生杀予夺大权的利器,严格规范贷款发放将大力推动市场回归理性。

对于有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款;对于捂盘惜售,囤积房源、哄抬房价的房地产商不再发放贷款;对于挪用银行贷款缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的不再这增加贷款。

4、增加开发商成本和还贷压力。

一方面,提高土地出让底价,大幅提高土地出让价款比例,缩短土地出让金付款期限。

另一方面,央行上调存款储备金,提高贷款利率,调高存款利率。

两方面入手,开发商成本增加,还贷压力增大,投资风险升高,加之可预期收益不景气的情况,开发商的资金链必将紧张,断然不会盲目抢地,断然会急着从市场拿钱,尽快推盘,低价促销,以还上土地款和房贷。

5、加强对房地产开发、销售等环节的监管。

    加强对房地产开发企业购地和融资的监管,严格查处土地闲置及炒地的行为,加大交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业加大曝光和处罚力度,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市,再融资和重大资金重组。限制有违法违规的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

6、严反腐败,明问责。

实行省级人民政府负总责,城市人民政府抓落实的工作责任制,加强对地方政府工作的考核和监督检查,建立约谈、巡查和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的要追求责任。

坚决查处房地产领域进行权钱交易行径,严肃处理滥用职权、贪污贿赂、失职渎职的官员,加强监督制度建设,及时披露、查处腐败分子,建立健全执行权、监督权相互制约相互协调的权利结构和运行机制,保证权利在阳光下公平、公正运行。

为保住乌纱帽,地方官员必不敢再用种种借口延期保障房建设进度,必不敢再对房产商加以庇护,房产商捂地、囤盘、哄抬房价等恶行必将受到大程度遏止。