央行加息应对通胀 房贷提前还款未必划算

央行加息应对通胀 房贷提前还款未必划算

中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。两次加息后，五年以上期存款利率达到4.55％的水平，这对于持有长期存款的储户来说，银行存款贬值的压力将有所缓解。
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　　中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。hengyang.bbs.house.sina.com.cn8 [9 b, f+ g0 G0 S
　　上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75％；一年期贷款基准利率将提升至5.81％。其他各档次存贷款基准利率均相应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。新浪乐居7 y3 d$ S  e% H5 ~( ^: j
　　这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。上次加息是在10月20日，一年期存贷款基准利率也分别上调0.25个百分点。7 D5 x# O" W
　　分析人士认为，此次加息是央行基于对明年一段时期可能加剧的通胀压力而作出的前瞻性应对。
9 `  o9 L# \) b# y房产论坛,装修论坛,业主论坛　　分析人士认为，此次加息是央行基于对明年一段时期可能加剧的通胀压力而作出的前瞻性应对。- E6 a3 a* U# [
　　“尽管12月份的物价水平有可能有所回落，但我们预计明年一季度物价上涨压力会进一步凸显，正是考虑到明年的经济状况，央行作出了加息选择。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出，加息之后，存款负利率状况会有一定缓解，有利于管理通胀预期。房产论坛,装修论坛,业主论坛$ W$ @" z, s
　　在一系列政策的作用下，当前各地物价水平较11月份有所下调，但由于今年上半年物价基数较低，因而明年上半年物价仍将整体维持高位。“特别是近期各地房地产价格继续走高，更是加剧了市场通胀预期。央行此次加息，最大的出发点在于传递控制物价的决心，缓解居高不下的通胀预期。”成都大学副校长张其佐说。
9 W: Z# ~, E; e新浪乐居　　另有分析认为，此次央行加息也意在缓解负利率局面，向市场释放存款利率由负转正的信号。由于一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点，这在一定程度上也起到了稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。
& u- C) @- L; I- G3 [3 C+ Thengyang.bbs.house.sina.com.cn　　担忧 可能会吸引热钱流入买房,购房,装修论坛,房产论坛4 P7 f$ g+ d  \4 e
　　此前，央行在年内已六次上调存款准备金率，以大力回笼过剩流动性；但与此同时，另一种数量型回笼工具——公开市场操作却几乎丧失了回笼效果。数据显示，近两周以来不仅暂停了3年期央票、91天期正回购的发行，1年和3个月期央票的发行量也连续数周处于10亿元的地量水平。而加息成为解决目前公开市场操作回笼乏力的利器。
1 i: S% u新浪乐居　　中信证券宏观分析师孙稳存认为，在目前已经进入加息通道情况下，未来货币政策仍然将沿用组合拳，通过价格和数量型工具双管齐下，回收流动性。
6 e( ]+ V, u- a; u买房,购房,装修论坛,房产论坛　　同时，央行此时选择再次加息说明对经济增长的担忧已经有所弱化。专家认为，目前首要任务是应对价格过快上涨，防止资产泡沫。连平也认为，未来经济增长已经不是太大的问题。买房,购房,装修论坛,房产论坛6 v4 G/ W/ q6 E
　　连平指出，目前我国的利率水平是偏低的，和美国的利差不太大，只有1％略多，尚不至于导致境外资本大规模流入。不过，在美国没有提息的情况下，中美利差如果今后继续扩大，会对热钱产生一定引导效应，但真正影响热钱流入的因素是汇率水平和资产价格水平，利差因素的影响相对较弱。而美国在明年加息的可能性依然较小。8 m; x! m* b/ g- x
　　预测 明年可能继续加息
7 K& p4 W6 xhengyang.bbs.house.sina.com.cn　　专家指出，一个季度内两次加息所产生的政策累积效果，将对居民理财、还贷、购房等资产配置行为产生相应影响。买房,购房,装修论坛,房产论坛# e8 S9 J+ M
　　两次加息后，五年以上期存款利率达到4.55％的水平，这对于持有长期存款的储户来说，银行存款贬值的压力将有所缓解。
1 O* \! t* ]买房,购房,装修论坛,房产论坛　　“我们预计明后几年中国都不会出现恶性通货膨胀，同时不排除央行明年再次上调利率的可能，因此对于有中长期存款的储户来说，其银行存款应该会实现保值目标，一定程度上也能改变当前居民偏重于投资的理财模式。”专家认为。买房,购房,装修论坛,房产论坛) |! c5 H
　　考虑到不排除明年继续加息的可能，一些贷款购房者或将产生提前还贷的想法，对此市场人士认为，购房者应根据自身实际情况作出相应选择。对于等额本金还款已超过5年的客户来说，超过5年后每月还款额中本金已大于利息，所以从资金利用成本的角度来看，不一定适合提前还贷。
5 }) T5 a/ o房产论坛,装修论坛,业主论坛　　金融机构人民币存贷款基准利率调整表新浪乐居% P" _( g
　　调整前 调整后 幅度, x  {8 M( v  y
　　活期存款 0.36 0.360房产论坛,装修论坛,业主论坛! ~3 A% k$ q- S) y6 g2 w
　　整存整取定期存款
4 u. a2 {9 c　　调整前 调整后 幅度
* g! w5 ^  |1 Fhengyang.bbs.house.sina.com.cn　　三个月 1.91 2.25 0.349 s8 A1 |7 J# j& p* Z
　　半 年 2.2 2.5 0.3房产论坛,装修论坛,业主论坛9 X  y( \. ^' c: a
　　一 年 2.5 2.750.25
+ m: W8 v4 }( @房产论坛,装修论坛,业主论坛　　二 年 3.25 3.550.3
! `) T  h; h8 \5 M7 P买房,购房,装修论坛,房产论坛　　三 年 3.85 4.150.3
+ H( L0 i) A3 y& v8 e买房,购房,装修论坛,房产论坛　　五 年 4.2 4.55 0.35
2 G, m0 a+ L新浪乐居论坛　　各项贷款利率hengyang.bbs.house.sina.com.cn$ L" Y& T' X1 E# q/ W' h( U
　　调整前 调整后 幅度' L, h1 m$ G# ~
　　六个月 5.1 5.35 0.25
# [" e- V; A& W新浪乐居　　一年 5.56 5.81 0.25
+ m: @6 W4 ~* i买房,购房,装修论坛,房产论坛　　一至三年 5.6 5.850.25
- A6 y: [1 R/ l9 P/ J( r买房,购房,装修论坛,房产论坛　　三至五年 5.96 6.22 0.26hengyang.bbs.house.sina.com.cn& n; \- w; G  Q( Q
　　五年以上 6.146.40 0.26
- ]: {% T6 ^hengyang.bbs.house.sina.com.cn　　对咱啥影响，算算账房产论坛,装修论坛,业主论坛0 G6 {2 _
　　您若有房贷提前还款未必划算
! i4 o0 C新浪乐居论坛　　以贷款总额100万元、期限20年、等额本息还款来计算，加息前，5年期以上贷款利率为5.94％，两次加息后利率为6.40％。如果享受七折利率优惠，那么加息后每月还款额比加息前增加172.32元；如果按八五折优惠利率计算，那么加息后每月还款额比加息前增加218.37元。房产论坛,装修论坛,业主论坛$ b5 C, Y' j& G9 z* N
　　理财专家告诉记者，并不是所有的借款人都适合提前还贷。凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜认为，对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但在当前“负利率”的情况下，如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是最佳选择。
5 G' R: m& K; u$ K　　另一方面，对于那些还款已近中期的贷款人来说，提前还贷意义也不大。以等额本息还款为例，每月还款总额固定，但借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。到了还款中期，借款人已经偿还了大部分利息，提前还款的话意义不大。hengyang.bbs.house.sina.com.cn0 @7 l5 c# l. ^
　　您若有存款转存视“存期”而定
9 |$ W3 g: r" F$ f2 O房产论坛,装修论坛,业主论坛　　不少人关心，加息后，原来的定期存款要不要提前支取办理转存呢？
0 V4 Z2 f6 s新浪乐居　　上海银行理财师关英告诉记者，如果市民提前支取定期存款办理转存，之前的存款期内就只能按照0.36％的活期利率计算利率，因此，存款超出一定天数就不适宜办理转存。买房,购房,装修论坛,房产论坛) o" G1 \. t8 P
　　按照“360天×存期年限×（新利率－原利率）÷（新利率－活期利率）=转存时限”的计算公式，且存款人10月20日加息后并未转存，那么1年期存款、2年期存款、3年期存款、5年期存款的转存临界点分别是66天、154天、214天、376天。如果已超出这些天数，就不用办理转存了。房产论坛,装修论坛,业主论坛# l. J; U
　　关英还建议，市民存款可以选择一定的存期组合，尤其是针对金额较大的存单，可以拆分为等额的6个月、1年、2年、3年期等；在时间安排上也可以选择每1个月或几个月存一张定单。这样，不仅需要用钱的时候更灵活方便，也能最大程度享受加息带来的好处。
) p* d" Y3 n0 h买房,购房,装修论坛,房产论坛　　您若在炒股可适当配置资源类股票
! u8 r! G, R新浪乐居论坛　　此前，中央政治局会议和中央经济工作会议均明确，货币政策从“适度宽松”转向“稳健”，使得市场普遍预期，我国已进入加息通道。而即便是此次加息后，我国仍处于“负利率”状态。如何选择适合的理财产品，成为很多人关心的话题。
1 C0 s0 v+ ^* q新浪乐居论坛　　光大银行理财师季晓羽告诉记者，在“负利率”情况下，短期乃至超短期理财产品受到客户欢迎，如光大银行3个月的理财产品收益率在3％左右，6个月理财产品收益率在3.6％，均高于1年期存款利息，有助于客户跑赢通胀。今年股市表现较好，也使得一些年轻的、风险偏好更强的客户青睐收益率更高的股票型基金以及券商集合理财产品。新浪乐居论坛; J) X: c1 N* q
　　摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶指出，美联储的量化宽松政策会加剧全球的通胀压力，股市及大宗商品价格上涨的可能性较大，特别是黄金、白银等贵金属。投资者除了可以购买一些实物黄金，也可适当配置一些资源类股票品种。
" a4 k- P6 P新浪乐居论坛　　相关hengyang.bbs.house.sina.com.cn1 C/ P1 J  A0 X
　　住房公积金贷款利率hengyang.bbs.house.sina.com.cn$ A5 u, d5 b: j2 m
　　上调0.25个百分点hengyang.bbs.house.sina.com.cn! f7 `. P, E* {3 Z1 X
　　记者26日从住房城乡建设部获悉，从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50％调整为3.75％，五年期以上从4.05％调整为4.30％。新浪乐居论坛5 e/ U- ^8 n
　　从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91％调整为2.25％。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。hengyang.bbs.house.sina.com.cn/ g( \/ V7 O$ x/ E
　　从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
3 w) W0 ~0 f7 L2 H! O买房,购房,装修论坛,房产论坛　　对房价的影响较滞后
! P0 i( E. w# R# S买房,购房,装修论坛,房产论坛　　海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本，增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。新浪乐居6 z# E8 C+ i; H+ C6 T
　　经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息，且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。hengyang.bbs.house.sina.com.cn9 k- s* ~- W& R) x! ~8 T
　　多位采访对象25日告诉记者，加息所带来的还款压力并不大，更担心房价继续上涨，所以并不会因此而持币待购。但也有人表示，由此可能进入加息周期，还款压力将迫使持有多套住宅的投资者“出货”，市场供应量增加对购房者来说将有更多选择机会，预计房价不会过快上涨，因此将暂缓购房计划等待合适时机再出手。
8 n  h1 C3 _2 i新浪乐居论坛　　央行15日发布的2010年第4季度储户问卷调查显示：超过七成居民认为当前房价水平过高，超过四成居民对未来房价持上涨预期。据新华社电顶一下 00% 踩一下 00%