凯德置地探路港房产基金

□ 本报记者 陈海保
http://www.chinabusinesspost.net 总第655期　日期：2006-03-18
通过入股香港丽丰系旗下的丽丰控股助其分拆REITs（房地产信托基金）上市的同时，也暗含凯德置地打包中国内地商用物业上市的地点首选香港
凯德置地（中国）投资有限公司（简称“凯德置地”）总裁林明彦再次大手笔出手中国房地产市场。
3月13日，丽丰控股（1125.HK）发布公告，向新加坡上市公司嘉德置地（C31.SG）中国子公司凯德置地配售16.1亿股的新股，相当于已发行股本的20％。每股作价0.40港元，合计共6.44亿港元。因此，丽丰控股的大股东丽新国际（0191.HK）的股权由49.095％摊薄至39.96％。
与早前选择入股项目公司和通过招拍挂拿地的不同策略是，通过购买丽丰控股这只香港地产概念股股权在中国内地房地产市场曲线扩张。
合作升级选择入股丽丰控股，凯德置地是在早前两者的一个项目合作的基础上逐步升级而来。
2005年11月，凯德置地以1.028亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽运发展50％股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目。
据悉，该项目占地面积297186平方米，总建筑面积可达356623平方米。双方将总投资14.4亿元人民币，合作新建3000套中高档住宅，以及学校、公园、休闲设施、停车场、超市和其他购物场所等配套设施。 在白云金沙洲项目落实之后，香港大富豪林百欣的丽丰系内部开始整合房地产资产。而这一切似乎为迎接凯德置地的到来。
3月8日，丽新国际与丽丰控股联合宣布，前者以3.93亿港元出售Assetop全部权益以及股东贷款给后者，Assetop的主要资产为持有上海闸北区一幅综合商住项目用地。 闸北这块土地面积达到22036平方米，将开发成为综合商住项目，工程预计今年下半年开工，3年后建成。除地价外，估计投资额达到5.88亿元。
此笔交易之后，丽新国际持有丽丰控股的股权也由45.13％增至49.95％。“母公司将旗下的地产项目朝丽丰控股集中，为引入凯德置地埋下了伏笔。”一位业内专家指出。
而凯德置地不惜代价购买丽丰控股股权，看中后者在中国内地的房地产资源。
丽丰控股的核心业务包括住宅、办公楼及商用物业以及服务公寓，土地储备约达100万平方米，主要集中在上海及珠江三角洲地区，已建成项目包括上海的香港广场和广州的东风广场。
嘉德置地自1994年进入中国房地产市场以来，核心业务与丽丰控股基本一致。
林明彦认为，通过参股其他公司或物业的经营方式，进一步扩大业务范畴，目的还是加深在华投资。“跟丽丰控股在更高的一个层面进行合作，主要是因为双方对中国市场都具有长期投资的眼光及信心。”凯德置地方面还表示，今后将不排除继续采用这类形式的股权收购来寻找合作伙伴，促使其在内地地产的持续良性发展。
扩张的压力 “对于凯德置地来说，仅仅是通过招拍挂和入股项目公司的扩展速度还是太慢。”一家海外基金高层对《财经时报》表示。
自1994年进入中国以来，凯德置地目前在华总开发业绩已近270亿元人民币，住宅超过12300个单元，商业综合面积超过460000平方米，拥有和管理的商用产业超过28家，其兄弟公司雅诗阁集团是中国最大的服务公寓运营商，管理着2400多套服务公寓。
截止到2005年第三季度，凯德置地实现营业收入17.08亿元人民币，占新加坡上市公司嘉德置地集团同期收入11.9%；息税前利润（EBIT）8.49亿元人民币，比去年同期增长43.3%，为集团贡献利润占比达到29%.中国也已成为嘉德置地在海外投资仅次于澳大利亚的第二大市场。
尽管林明彦掌管的凯德置地在中国房地产市场战功赫赫，但母公司嘉德置地总裁廖文凯给他的压力依然很大。
嘉德置地在中国市场的发展目标是到2010年投资规模翻一番。目前在建的项目有10个，接下来到2010年的三四年中，平均每年新建项目要达到30个。
扩张的压力让林明彦开始改变原有的一些扩张策略。目前，凯德置地在中国获得土地的方式除了招拍挂之外，主要是通过项目公司的收购方式。原因是“外资公司成立项目公司手续复杂，收购项目公司可以避免一定的麻烦”。
分析指出，凯德置地收购丽丰控股的策略，实际上间接参与了该公司在内地和香港的庞大房地产业务，为进一步扩展奠定基础。
香港发REITs？
从广州项目合作到持股母公司，凯德置地一改以前惯有作风的做法，给此前放风要分拆旗下业务打包成REITs上市的丽丰控股带来新的想象空间。
2月，据媒体披露，丽丰控股有意透过REITs形式，分拆中国内地收租项目在港上市。主要包括丽丰控股在上海市中心淮海中路黄陂南路地铁上盖的香港广场及广州越秀区中山路的五月花商业广场。
香港广场设有商场及酒店，收租面积14万平方米，年租金收益逾1亿元。五月花商业广场楼面则约3.5万平方米。但目前香港广场的租金回报率未达6％（一般而言，香港、新加坡的REITs收益率要达到６％才可以上市）。
五月花商业广场则在2005年刚开幕，没有足够的业绩记录。市场分析指出丽丰控股将可能在今年下半年发行REITs.尽管香港特区证监会在2005年６月１６日宣布在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，但丽丰控股在运作REITs上缺乏经验。
拥有嘉茂商产信托和嘉康信托这两只REITs的嘉德置地正好可以与之互补，嘉德置地目前还涉足香港首只REITs，持领汇（0823，HK）4.25%基金单位。另外，在2005年年底成为首家内地赴港REITs上市的房地产企业越秀投资（0123，HK）也有成功的范本。
除了助力丽丰控股分拆上市之外，在中国持有大量住宅、写字楼、商用地产和零售物业等凯德置地本身也在寻求中国内地REITs突围。
是选择私募基金或通过REITs来持有在中国内地的商用物业，凯德置地还在徘徊。目前凯德置地拥有“凯德中国发展基金”、“凯德中国住宅基金”两只私募基金。
嘉德置地集团总裁廖文良曾表示：“我们在中国内地的商场到2010年将会超过400万平方米。2006年我们会将这些物业打包上市。”但他没有透露上市地点。而此番入股丽丰控股，是否暗含其目标已经选择在香港发REITs呢？（032040）