房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

           房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

　　【颁布单位】 中华人民共和国财政部　　【颁布日期】 19990511　　【实施日期】 19990511　　【章名】 全文　　国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市　　、计划单列市财政厅（局）：　　近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一　　步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时　　加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们　　在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企　　业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。　　为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企　　业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管　　理若干问题补充规定如下：　　一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如　　下规定处理：１．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的　　，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理　　竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按　　实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应　　及时作为存货管理。２．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润　　的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办　　理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为　　营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目　　利润。　　二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发　　项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发　　企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手　　续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同　　规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合　　同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。　　三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的　　规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按　　照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金　　的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工　　验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定　　的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。　　四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使　　用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确　　认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。　　五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应　　视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。　　六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：１．　　出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计　　入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中　　交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该　　地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入　　。２．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地　　产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收　　入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产　　属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。　　七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，　　并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营　　业成本。　　八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，　　方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设　　，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收　　账款转为营业收入。　　九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地　　产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，　　作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为　　营业收入。　　十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租　　人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列　　情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，　　承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。　　十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定　　年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人　　签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计　　入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同　　、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转　　应收账款。　　十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借　　款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生　　的利息等借款费用，计入财务费用。　　十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的　　营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按　　当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的６０％预　　计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在１　　５００万元以下的，不超过年预计营业收入的５‰；预计全年营业收入超　　过１５００万元（含１５００万元）但不足５０００万元的，不超过该部　　分预计营业收入的３‰；预计全年营业收入超过５０００万元（含５００　　０万元）但不足１亿元的，不超过该部分预计营业收入的２‰；预计全年　　营业收入超过１亿元（含１亿元）的，不超过该部分预计营业收入的１‰　　。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的　　业务招待费，在３－５年之内分期摊入管理费用。　　十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比　　重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投　　资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套　　设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公　　共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源　　、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费　　。　　十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅　　共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款　　项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管　　部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金　　在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业　　期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。　　十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生　　的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，　　冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费　　用。　　十七、本补充规定由财政部负责解释。　　十八、本补充规定自颁布之日起执行。