新拆迁条例拟取消行政强拆 时隔10月再征意见//《拆迁条例》“变法”要点对比

新拆迁条例拟取消行政强拆 时隔10月再征意见//《拆迁条例》“变法”要点对比
2010年12月16日03:10新京报杨华云我要评论(1849)
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[导读]二次征求意见的草案在公共利益界定和征收补偿上作了较大修改。明确司法强拆取代行政强拆，旧城区改建需经市、县级人代会审议通过；征收补偿金额不得低于市场价，被征收人可自选房产评估机构。
本报讯（记者杨华云）时隔近一年，经过修改后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》昨日再次全文公开征求公众意见，截至本月30日。
今年1月29日，国务院法制办曾就条例草案公开征求意见，同一个立法项目，两次公开征求意见在行政法规立法中极为少见。
【草案全文】【表格：要点对比】【意见提交方式】【历经三年千人论证】【大事记】
再征民意征收补偿修改较大
对修法的主导思路，法制办在昨日同时公布的草案说明中表示，条例关系到现代化建设的全局，核心是要统筹兼顾公共利益和被征收人利益，既要使公共利益需要得以实现，又要使被征收人的利益得到切实保护。政府为了公共利益需要征收房屋，不能使被征收人利益受到损失，应取得民众的理解和支持。
和上次征求意见的草案相比，此次的草案在公共利益界定和征收补偿上作出了较大的修改。
在房屋征收的核心之一补偿问题方面，草案明确了对被征收人的补偿标准。在上次征求意见中，13000多条意见涉及补偿问题。
一次征求意见稿规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
法制办表示，该条的本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。
为消除歧义，二次征求意见稿作出了一系列的规定予以明确，法制办表示，这些规定可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的生活水平不降低，不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏。
焦点问题一：公共利益界定仍有“弹性”
公共利益界定，在过去数年中一直是个争议不止的问题，物权法立法时就因难以界定而未能采取列举方式界定。
在一次征求意见稿中，对公共利益采取了列举的方式界定，不少学者当时对危旧房改造等是否属于公共利益展开了争论。
法制办此次表示，公共利益的界定必须考虑国情。而在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。法制办认为，只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。
延伸阅读：旧房改造“90%被征收人同意”被删
【条文摘录】保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，下列情形之一：1国防设施建设的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科教文卫体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要；6国家机关办公用房建设的需要；7其他公共利益需要。
【法制办说明】公共利益的界定，必须考虑国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大民众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
【专家解读】李晓斌（北京李晓斌律师事务所主任）：“公共利益”没有像上一稿简单列举，而是有一个实质性的标准，“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，定义尽管还不全面，但却是现实中能够提炼出来的比较准确的揭示公共利益的内涵。【详情】【评论：危旧房莫成新拆迁条例最大漏斗】
焦点问题二：征收补偿金拟不低于市场价
【条文摘录】对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。
【法制办说明】征求意见稿规定：“根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。结合社会各界所提意见，二次征求意见稿规定，“补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
【专家解读】王轶（中国人民大学法学院教授）：有两个好处：1、征收补偿成本提高，会对政府作出征收决定产生事实上的制约作用。做征收决定时要考虑好是否有足够的资金支持；2、以往在征收拆迁中，大多数情况不是被征收人不同意征收，而是对补偿不满意，确定这样的标准，对于缓解利益紧张关系，保护被征收人合法权益有积极作用。【延伸阅读：北京拆迁户盼望新政策 拆迁补偿款买不起新房】
焦点问题三：实行司法“强拆”制约政府
在此前学者们多次提出不同意见的行政强拆问题上，二次征求意见稿将措辞修改为强制搬迁，并将该权力赋予法院行使。
二次征求意见稿的一个重要的制度设计为在政府和建设单位间设立了征收实施机构。法制办表示，现行建设单位是拆迁人，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。
设立征收实施机构旨在控制征收人和建设单位间过于紧密的利益联系。
【条文摘录】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
【法制办说明】按照现行条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。据住房和城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。【详情】
焦点问题四：拟规定被征收人自选房产评估机构
【条文摘录】房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。
【专家解读】高喜善（北京首佳房地产评估有限公司董事长）：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。【详情】
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拆迁立法
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《拆迁条例》“变法”要点对比
现行《拆迁条例》规定
《首次征求意见稿》规定
《二次征求意见稿》规定
一、征求意见程序
拆迁房屋的单位取得拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以公告的形式予以公布。 县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和专家论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不少于30日。
二、公共利益界定
按照先发、物权法、土地管理发和市场房地产管理法的规定，征收城市房屋和农村土地房屋。应当基于“公共利益”需要，但对“公共利益”的范围，无具体规定。 公共利益的需要包括： 国防设施建设的需要； 国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利 科教文卫体等公共事业以及国家机关办公用房建设等。 建设项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。明确由政府组织实施的科教文卫体等公共事业及国家机关办公用房建设需要可以实行房屋征收。
三、危房改造
未作规定。 危旧房改造需经90%以上被征收人同意， 补偿方案应当征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效。 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
四、拆迁补偿
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
对“回迁”的明确规定：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
五、拆迁机构
建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。 规定政府是征收补偿的主题、取消建设单位拆迁。
政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。
六、强制拆迁
政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。拆迁人对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 禁止建设单位参与搬迁活动。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路等非法方式迫使被征收人搬迁。 由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。
七、集体土地拆迁
按照现行的法律制度，国有土地上的房屋征收和集体土地征收分别由《拆迁条例》和土地管理法调整。 未作规定。 未作规定，国务院法制办将会同有关部门继续抓紧土地管理罚修改工作。
资料来源：新京报 制表：尔东朋
新华视点：公共利益与被征收人利益如何统筹？
2010年12月15日 23:27:48 　来源： 新华网 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


新华网北京１２月１５日电 题：公共利益与被征收人利益如何统筹？－－专家点评“新拆迁条例”第二次征求意见稿
新华社“新华视点”记者杨维汉、陈菲、崔清新、周英峰
今年１月２９日，《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。十个多月之后，经过广泛征求意见和调研，国务院法制办对第一稿进行了修改，１２月１５日，第二次面向社会征求意见。
围绕《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》中征收补偿、公共利益界定、征收程序以及强制搬迁等问题，记者第一时间采访了北京大学法学院副院长沈岿、国家行政学院教授竹立家、中国行政管理学会教授沈荣华、北京航空航天大学法学院兼职教授王才亮。
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北大教授姜明安：新条例有四个方面需要改进
2010年12月16日 02:15北京晨报【大中小】 【打印】共有评论59条
专家解读
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安，是向全国人大常委会提出《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》的北大法学院五名学者之一。昨晚他在第一时间接受了人民网的专访。姜明安提出，这份文件有四个方面需要改进：
首先，没有将集体土地上的房屋纳入到这个条例里。“现在城市拆迁的矛盾不是主要的，城市土地的开发已经趋于完成。现在的主要矛盾在农村。如果集体土地没有纳入到这个条例管辖的范围，那拆迁的主要矛盾实际上就没有解决。”
其次，法院强拆代替行政强拆使得法院执行有难度，而且有损法院形象。“应该由法院作出裁定，由政府执行。”
再次，二次征求意见稿没有规定起诉期间停止强拆。“根据我国的行政诉讼法，诉讼期间拆迁是不停止的。很有可能官司还打着，房子都拆掉了。”
最后，姜明安还认为把第一稿中的“因危旧房改造需要征收房屋的，须事先进行民意征询，经90%以上被征收人同意，政府方可作出房屋征收决定”的规定取消是个退步。“现在第二稿修改成‘保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度规划，经市、县级人民代表大会审议通过’。也就是说，原居民没有发言权了，还是政府有发言权，我觉得不合适。还应该让居民有发言权，让居民说改造还是不改造。” 晨报记者　王萍 整理
律师说法
“危旧改建”应严格限制
上海大邦律师事务所律师丁金坤昨天发文认为，新拆迁条例（即《国有土地上房屋征收与补偿条例》）公开征求意见稿，其中第八条规定，“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”
丁金坤表示，第八条界定了七种公共利益，其中第四款：为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；第五款：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。“我们认为第四、第五是个新马甲，也是一个新口袋，以后的拆迁都会套在其中，应该去掉这两条。如果不能去掉第四条、第五条，那么应该予以严格限制，不能宽泛解释。”晨报记者　邢飞
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公共利益界定必须考虑国情
据新华社电　征收范围的确定即公共利益的界定，一直是社会各界关注的热点。按照宪法、物权法、土地管理法和城市房地产管理法的规定，征收城市房屋和农村土地房屋，应当基于“公共利益”需要，但对“公共利益”的范围，没有具体规定。
国务院法制办表示，公共利益的界定，必须考虑国情。不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。
网友热议
称赞进步　期盼细则
征求意见稿公布后，引起网友热议，大家纷纷表示“是质的进步”、“希望能够尽快实施。”同时很多网友也期待和呼吁出台更加详细的实施细则。一位网友提出，目前北京部分“城中村”还存在老少三代同住20平方米的小房子的现象。“按市场价每平方米两万多元，如果货币补偿40多万元，去哪买房？像这种情况政府是不是有其他政策？”晨报记者 王萍
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