中央经济会议对楼市的影响：中性略偏空

[ 原创 2010-12-13 01:06:28 ]标签：无　　　　　　阅读对象：所有人 中央经济会议对楼市的影响：中性略偏空 中央经济工作会议终于落幕，这对于我国明年的经济和政策走向，十分重要。那么，已经确定的大政方针，对于明年我国房地产市场的走势又有何影响？针对这一问题，笔者做如下简要分析。 从整体上分析，明年的经济政策发生明显变化，会继续抑制明年的房地产市场。不妨比较一下近几年每年的中央经济工作会议的指导方针。2007年提出：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为首要任务；2008年提出：必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务；2009年提出四个“更加注重”（比较综合），保持经济平稳较快发展；今年提出：以加快转变经济发展方式为主线，保持经济平稳健康运行。 经济指导方针的演变轨迹非常清晰。与之相适应，经济政策亦步亦趋。2007年提出：实施稳健的财政政策和从紧的货币政策；2008年提出：实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2009年提出：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；今年提出：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。  自2007年以来，我国经济变化节奏相当快，尤其2008年国际金融危机打乱了我国经济发展的既有部署，“调结构”被迫让位于“保增长”。为了刺激经济增长，房地产业的支柱作用被放在重要位置，超宽松的货币政策助长的楼市中的投资投机需求，从而致2009年房地产市场完成了由年初的低迷到下半年的狂热的切换。很多人说，金融危机救了中国楼市，确有其理。 细究明年政策导向，可以发现更加注重经济增长质量，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。从这一角度来看，对于发展方式偏粗放的房地产业来说，是个小小的利空。另外，经济政策的基本取向是积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。这表明，明年经济面临的矛盾较多，需要平衡的关系复杂，政策取向有些纠结，不过将要更加稳定价格总水平，不仅指代要抑制CPI，而且还会涉及高房价问题。因此，稳定房价依然是明年宏观调控的重要一环。 货币政策的转向，将对房地产市场构成显著影响。众所周知，房地产业是资金密集型产业，对于外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高，货币政策的松与紧，直接造成房地产业资金面的松与紧。1998年我国开始实行稳健的货币政策；2007年下半年，为了抑制物价上涨过快、投资信贷高增，货币政策转为从紧，其后楼市出现下行拐点；2008年为了救经济，货币政策来了一百八十度的大转身，转为适度宽松——后来变成实质上的极度宽松，导致2009年房价大涨，至今余患难消。明年将转稳健，其实就是比2009年紧缩，当前已经进入加息通道，这将抑制明年房价大涨，预计市场会保持盘整状态。 从直接相关内容分析，2008年以来的这三年，中央经济工作会议公报中涉及房地产的内容，经历了一个由刺激到抑制的过程。2008年提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。明摆着是希望房地产业发挥拉动经济增长的重要作用。 2009年提出：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。这表明，一方面是加强住房保障，另一方面依然支持合理的自住需求。不过，从实际执行情况来看，随着今年调控措施的三波紧缩，部分自住需求也被误伤了。 今年则提出：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。显而易见，只是重点强调加强住房保障工作，都没敢提及“支持改善性购房需求”。值得关注的是，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”属于首次提出，表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”。 总而言之，中央经济工作会议精神对于明年房地产市场的影响，总体上属于中性，同时略偏空。所谓“中性”，是指尚看不出在当前严厉政策的基础上，明年楼市调控会不会进一步加压，实际上政策总会随着形势变化而作动态调整的。所谓“略偏空”，是指经济转型加快、货币政策趋于紧缩，另外房产税虽然没有出现在公报中，但明年推出试点的可能性依然极大。在此政策形势下，明年房地产市场将总体保持调整态势，不可能出现2008年那样的低迷，也难以重现2009年那样的报复性反弹。