陈思进 -- 腾讯博客 - 欧美房地产值得投资吗 - Qzone

 我在这里想要说的是，富豪的钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资海外购房增值，那就要三思而行了。

 文/陈思进

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　　近期读到了一则新闻，说的是“价值1.25亿美元的世界最贵豪宅瞄准了中国买家”。目前，这一坐落在洛杉矶的豪宅登上了《名利场》杂志，被许多欧美主要媒体相继转载，均称赞它具有凡尔赛宫殿的风格，内部陈设尤其奢华，收藏了诸多法国十八世纪古董和名画，“在夜色降临时，不必开灯，只要点上蜡烛，便会带你回到十八世纪的法国”，被誉为太平洋岸边的“小凡尔赛宫”。

　　如此奢华优雅的豪宅风格，缘于萨伯斯坦先生雇用了全球最优秀的艺术史专家和买手为他打理一切。这座豪宅的主要设计者、巴黎古董家具商、艺术史专家莫杰，将东方的家具艺术品与法国十八世纪的家具结合得非常完美。这座宫殿式建筑曾为美国媒体大亨萨伯斯坦所有，沙龙客厅是家人常常聚集的地方。新闻中没有提及这位媒体大亨为何要卖出豪宅，而科威国际不动产公司称中国有许多富有的潜在买家。

　　这一则新闻不禁使我产生了时空变幻之感，就好似回到了二十多年前，那时美国经济也不景气，大量豪宅被抛售，而那时的日本正“如日中天”，由于日币猛涨，房地产业更是飞涨。据说位于东京的日本皇宫所占的那块地，其价值与美国整个加州相当；如果把东京的房子全部卖掉，可以买下整个美国。腰包一鼓，日本人感觉顿时飘了起来，走路都像螃蟹似的，他们带着大把的钱来美国大肆扫货，好似对当年打败他们的美国复仇一般。

　　就说纽约的地标建筑洛克菲勒中心，当年被日本人花费巨资购买下了，美国民众得知后涕泪交加，悲愤难忍。然而，随着上世纪 90 年代初美国房地产泡沫被挤爆，美国经济进入衰退，日资来不及抽身，在美资产大幅缩水，洛克菲勒中心重新回到了美国人的手上，在这一买一卖之间，日本人亏损了5000多万美金。
　　
　　当然，这里并不是劝说富豪不要买豪宅，而是想要说明，购买豪宅也好，普通公寓也罢，在欧美其实不过是一种生活方式的选择。富豪钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资海外购房增值，那就要三思而行了。
　　
　　其实在欧美的诸多国家中，多少年来租房和自己拥有住房的比例一直是一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住的常态。由于欧美的高房地产税，政府收了地产税之后，大量提供各种类型的廉租房，使得多数民众并不需要非得买房而住。
　　
　　比如我在纽约时，居住在曼哈顿内的罗斯福岛，环境幽雅，闹中取静。我租住的是联合国建造的高级公寓，主要提供给联合国的工作人员，对他们收取的租金相当便宜，而对于像我这样非联合国工作的人，租金则随行就市。
　　
　　即使是随行就市的租金，相对于房价来说，还是合算。如我当时居住的公寓，2001年时，市价已经六七十万美元，而我每个月房租不过2200美元，超过了合理租售比两三倍。而每年房租的升幅由政府控制，不能超过通胀率。到我2007年离开时，房价接近百万，房租也不过2500美元。
　　
　　在罗斯福岛上还另有两类公寓。一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的数字，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低了30% 到40%。我曾经有一个同事，有一年下岗却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查，结果一住数年。直到孩子到了学龄，为了孩子才不得不搬出小岛。
　　
　　另一类公寓的租赁方式又有不同，住进去时，承租人只需交纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无需交房租，只需按月缴纳几百美元的管理费即可。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金再退还给你，没有利息。试想，这样的买卖太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非在公寓里老死。但只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
　　
　　在欧美除了炒房者，买房自住的民众对房价的上涨往往是忧喜参半，有时甚至是忧过于喜。喜的是纸面财富的增值，忧的是地产税不断上升，每个月上缴的地产税那可是真金白银啊。
　　
　　我一个好朋友，为了孩子能在好学区受教育，夫妇俩十二年前在纽约上州，买下一幢 50 万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的房子同在一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居了，可见房子的地段之好。前几年房价猛涨，他们房子的市价曾一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年 Property tax 随着房价年年涨，本来15000美元的地产税，现在房价100万，要交3万美元地产税了。再这样下去，我们明年就住不起啦！”
　　
　　他们话音刚落，“幸好”房价开始下跌，目前他们的房价已回落到六七十万美元，这才松了口气……
　　
　　除了地产税，对于富人来说，遗产税这把利剑更为犀利。
　　
　　下篇接着详谈。　　
　

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    上篇谈到欧美的遗产税和地产税这两项税目，好似劫富济贫、控制房价的利器，使得欧美房地产很难有超过通胀率的上升，房价一直和房租保持着适度的比例。

　　对富人来说，遗产税和地产税（ Property tax）这两把利剑更为犀利。在西方这两种税率实行了多年。北美的地产税分不同地段的好坏，物业拥有者每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升而上升，一直升到房主付不起为止，就像我的朋友，差点因付不起地产税卖房子。而这种例子在北美比比皆是。

　　加拿大最大的私人府邸卡萨罗马（Casa Loma）城堡，就是因为城堡的主人无法支付地产税，而被政府收归国有。卡萨罗马城堡坐落在多伦多的上城，是金融家佩拉特爵士（Sir Henry Pellatt ）特别为爱妻建造的。

　　佩拉特爵士出生时家道中落，他父亲只留给他一个银托盘和一只高脚杯。他从电力行业赚到了第一桶金，财富最多时拥有两个1000英亩的大农庄、珍贵的宝马、十几辆名车、几十名仆人和园丁。他的小手指上戴着一枚巨大的钻戒，被人们尊称为爵士。而最能体现他巨额财富的，当属卡萨罗马城堡，它外观庄严，里面有秘密通道，有漂亮的大花园，有 98 间装饰华丽的套房，上上下下有电梯，还有一个足可以烤一头牛的大烤箱……

　　不幸，在大萧条之后的第一次世界大战间，多伦多市政府给卡萨罗马增加物业税了，从每年的600加元，至每个月1000加元（这在当时是巨款），佩拉特不得不拍卖艺术品和家具来支付税款。最后因为负担不起27303元税款，而被多伦多市政府收归，如今作为博物馆对外开放。

　　这类故事在美国也不胜枚举，比如铁路大王范德比尔的“听涛山庄”（Breakers），在坚实的花岗岩外墙内，共有70多间房屋，由于范德比尔的继承人交付了遗产税之后，接受了这个豪宅，但因交不起物业税，就只能“奉送”美国政府。如此的前车之鉴比比皆是，智慧高过常人的盖茨和巴菲特们，才会在生前为自己的身后事做好全盘的打算。

　　付不起税款怎么办？无非就两种选择，作为房主要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产（连富豪都养不起）乖乖地、无偿地奉送政府。这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。不过，在房地产泡沫弥漫之时，中产阶级也会深受其害。

　　多少年来，在欧美是租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上欧美前几百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言根本不是投资的选项。在欧美单身的多半租房住，同居男女因关系未稳定也都租房，只有结婚后有了孩子，才会考虑买房子。巴菲特就是在生下第一个女儿后才买房而居，之前一直租住一居室的公寓，那时他早已是百万富翁了。

　　特别是这一回次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了以拥有房子为主的所谓“美国梦”。欧美国家除了澳洲和加拿大外，其他地方的房价都在下跌。而澳洲和加拿大的几大城市，房价主要靠对房子有特殊“情结”的中国人支撑而未下跌。

　　因此，欲来欧美做地产投资的人要三思，从各种情况来分析，欧美今后几十年，很难再见前10年那样的房地产美景，那只是一场罕见的梦幻而已。因此，如果是为了享受美好的环境，变换另一种生活方式，购买豪宅自然无妨；但如果想“投资”（或投机）房地产，以为欧美也会像中国那样房价不断创新高，恐怕就打错了算盘。

　　上图是美国这120年来的房价走势，能抵千言万语，非常具体地说明了这一问题。

　　从图中不难看出，房价最多只会短线上下起伏，从长线来看，房价总是稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间，由次贷引发的房价上涨，是美国历史上最大的一个泡沫，在 2006 年的7月被刺破灭，房价开始一路下跌，目前依然在下跌，将跌回到1998年，甚至1996年的房价水平。

　　最后，对高档房地产来说，如上篇开始提到的那座价值1.25亿美元的豪宅。最大制约其房价上升的因素，就是遗产税。西方和中国的重大区别，在于西方有高额的遗产税，而中国却没有。遗产包括不动产和金融资产，前者指房产，后者指各类股票、债券等，超级富豪的身家主要是股票，资产价值是按市场价格计算的。联邦遗产税使用超额累进制，税率分成18个等级，从18%到50%不等，与遗产总值直接相关。

　　美国遗产税最大的特点：先课税再分配。例如某人留下1500万美元的可征税遗产，他的继承人必须先缴纳750万美元（现金）的遗产税，然后才能拿到这笔财产。可征税遗产的总额越大，税率越高，继承人需要先缴纳的税款也越多。

　　而像那座上亿的豪宅，一旦你继承下来，先得支付五六千万美元遗产税，然后再每年按照哪怕1%，缴纳100万美元地产税，想想吧，这样的豪宅你还想要吗？

　　结论，欧美房地产不值得投资。