那些“地王”们：一年前天价地块的集体素描(21世纪经济报道 2008-8-1)

那些“地王”们：一年前天价地块的集体素描
来源：21世纪经济报道 　2008年08月01日 10:40:25 　作者：田新杰 聂春林 何忠平 周呈思
一年前疯狂的场面如在眼前，让人再次感叹“兴衰瞬间如儿戏”。
一年前——2007年夏秋之间，中国以一场“天价地”狂潮迎接土地招拍挂竞投制度实施三周年。北京、上海、长沙、武汉、广州、深圳，35.02亿、 44.04亿、72.4亿、92亿，在那些惊心动魄的槌声中，各大城市的“地王”们竞逐天价，“欲与天公试比高”，引发全国上下对房价浪潮的忧虑。
短短一年后——2008年夏秋之间，随着中国房地产市场步入寒秋，开发商资金链纷纷告急，那些10来个月前风光十足的“地王”们，现在几乎全都被“退地”的传言所包围。
一年之间到底发生了什么？那几块曾被资本烈火烧成神话的泥土，现在又处于何种状态？本报驻各地记者的现场目击，或许能还原这场戏剧性变局的真相于一二。
上海“地王”：现为停车场
7月28日，上海南京东路163号地块，记者现场看到，在被拍卖将近一年后，这里仍然毫无开工的迹象。目前，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场。停车场现场负责人告知记者，自两三年前完成动拆迁后，这里一直作为停车场使用。
去年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元，这至今仍是内地单价最高的“地王”。
“今年4月16日，这个地块开始交接，停车场需要和新的业主方重新签订使用合同，目前暂停营业，”高典停车管理公司的一位负责人说，但3个多月过去了，至今尚未接到关于交接完成的通知。
“苏宁方面尚未正式获得这一地块，开工更无从谈起。”7月25日，苏宁环球集团一位人士向本报记者透露，
“去年拍下这块地后，我们的土地出让金已经按要求缴清了，”苏宁地产竞买163号地块时负责前期财务工作的一位人士表示， 但在交地环节出现了一些状况，“老板(张桂平)一直在交涉这个事。”
对此，黄浦区房地资源局办公室方面表示，对163号地块的交地情况不知情。
“停车场将继续经营下去，新签的合同怎么说也得一两年时间。”停车管理公司的上述负责人表示。也就是说，在作为停车场期间，163号地块将不会开工建设。
另一方面，163号地块恰在上海轨道交通10号线南京东路站上盖。据了解，10号线最早将于2009年底前建成通车，而南京东路站的建成时间约在2009年10月。
而在地铁站建设过程中，地铁上盖物业的规划、建设将很难同步进行，地铁上盖物业的规划设计需服从地铁站建设设计的需要，不排除会有不断调整修改的可能。
在上海，地铁站上盖大型地产项目受地铁建设影响而延期开工早有先例。静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期项目搁浅10年之久的原因之一，就是地铁建设规划的一再修改。
“以现在的条件，地块出让后两年内开工的可能性很小，超过44亿元的土地出让金交付后，若不能按期开工，资金成本压力会很大。”上述苏宁环球集团的人士表示。
虽然面临困境，苏宁方面仍然坚决否认外界关于它可能“退地”的传言。
“退地绝对不可能，这么多钱下去了，退地的损失会很大。现在老板希望能早日完成土地交接，早日开工建设。”上述苏宁地产这位内部人士说。
不过，即便地块能在短期内开工，苏宁仍然面临严酷的局面。正是从苏宁地产于众多外资巨头的竞投下突围而出，重金拿下163号地块的时候开始，上海楼市开始进入调整的下行通道。许多开发商都在想方设法调整开发策略，希望能维持投资汇报率。
苏宁集团副总裁吴兆兰此前曾表示，163地块将被用作苏宁集团总部，项目将包括底层的商场、中间为甲级写字楼、顶层为高星级酒店。但据记者了解，苏宁地产对该项目的前期规划工作因受制于项目成本和投资回报率，已经几易其稿，至今仍未能敲定。
一位参与苏宁地王项目前期规划的地产服务商人士透露，为达到合理租金回报，暂定2012年前后推出市场的163地块项目，商业面积与写字楼面积的比例可能高达4∶1，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破。
相关政府部门给予该项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，整个项目层数不会超过20层。同时，该项目单层面积从低往高逐层递减，苏宁地产初步计划是1－10层用作商铺。
“由于成本过高，这一项目要达到理想的租金回报率，难度相当大。而未来项目总体量的80％左右用作零售商业面积、20％左右为写字楼，增加零售商业面积的调整，正是出于拉高租金水平的考虑。”上述地产服务商人士说。
有业内人士做过这样的测算：67000元／平方米的楼板价，加上建设成本，成本至少8万元/平方米左右，按商业项目通常8％的年回报率计算，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。
武汉“地王”：在“大寒”中开工
什么叫寸土寸金？站在武汉复地“东湖国际”泥泞的工地上可以感受到：脚下的每平方米土地价值6600多元人民币，折合楼面地价3290元每平方米，地块总价35.02亿元。
眼前，是“东湖国际”3000平方米的营销大厅；三栋被绿色网子围起来的建筑正在紧张施工。远处，是杂乱的地块和尚未搬迁的厂房。
来自复地武汉公司的消息称，经过一年筹备，今年初，项目施工队已经在28万平方米的工地上开始一期工程建设。其中首批花园洋房物业于7月开始推介活动，拟于今年10月面市。
这块方圆792亩的土地，地处武汉内环的中北路，毗邻东湖，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，交通便利，是中心城区内难得的大宗地块。在过去50年中这里是武汉重型机床厂的安身之所
在去年1月那场竞拍中，武昌中北路147号地块以19.78亿元起拍。这块地最终被豫园商城以高出起拍价77%的天价35.02亿元落槌成交，创下当时全国的“地王”纪录。而后换手于与豫园商城同为复星系旗下的复地集团(2337.HK)——上海复地持有该项目公司70%股权。
之后，房市大势逆转。亿房网发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》数据显示：上半年，武汉市平均每月成交商品住宅3417套，日均成交113套，不到去年同期的一半。
尽管遭遇楼市大寒，今年1月， “武汉地王”项目还是在各方关注下开工。复地集团武汉公司总经理王基平在力挺楼盘项目时说，随着武汉城市圈获批新特区，武汉经济必将迎来一个发展的高峰，而承载延续发展的房地产业也必将得到健康持续的发展。
“东湖国际”用地位居东湖和沙湖风景带之间，是未来的武昌商圈中心。此地带的 “东湖天下”等楼盘前几年的售价突破了1万。
房市骤冷后，“东湖国际”一带高档楼盘的均价仍坚挺在8000元以上。但情况正在发生改变。近日，与“东湖国际”隔路相望的高档楼盘“东湖壹号”，首批开盘起价已调整到6000出头，但销量仍微。
业内人士称，东湖国际地块楼面地价3290元/平方米，加上建安和管理成本，楼盘至少要卖到6000元以上才可能有盈利。
“ 我们有自己的开发节奏，不会盲目地推出项目。多少钱拿的地就有相应多高的市场定位。”复地武汉公司营销策划负责人李晓丽表示，复地东湖国际将会在高档楼盘差异化战略上下足功夫，涵盖高档住宅、大型集中商业、中小学，超五星级酒店以及会所，将打破中北路沿线物业过于同质化的现象。
成都“地王”：建设方案调整中
“政府希望我们能保留文物。但如何保留，是全部保留还是部分保留，还要进一步分析论证”，7月22日，樊爽明确告诉记者，九龙仓从来就没有想过要放弃成都市场。
樊爽是九龙仓集团旗下项目公司龙茂房地产开发(成都)有限公司市场部主任。发现文物的地块是成都去年的“商务地王”——锦江区“红星路地块”——位于大慈寺路以南、红路星步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，总面积达100余亩，净用地面积82亩。
去年9月20日，经过近140轮次的竞价，红星路地块被九龙仓以8800万元/亩的价格竞得。红星路地块由此创造的总价72.4亿元，仅次于同年7月在长沙诞生的92亿元“中国地王”。
在成都，九龙仓共有5家全资子公司。据成都市国土局知情人士透露，基本上每个公司独立负责一个项目，“全额注册、无借贷”的，龙锦综合开发(成都)公司新近刚刚成立，未来将是“红星路地块”的项目业主。
至今，九龙仓握有红星路地块已近10个月，根据市政府要求，该地块得主“必须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用”。对此，樊爽向记者表示，因文物勘测工作还在进行，所以“还不好准确给出开工时间，工程虽要延后，但我们依旧看好成都”。
市国土局副局长龙跃永也向记者证实，“红星路地块”建设方案九龙仓还在调整中。
针对九龙仓因拍卖地块挖掘出文物而趁机向地方政府“要价”的说法，比如为“挽留”九龙仓市政府将在成都南部新区拿出一幅约300亩的土地低价补偿给九龙仓等 ——前述市国土局知情人向记者称“绝无可能”，“我可以明确告诉你，九龙仓一直在按期交付土地价款，商务部每次批多少，他们就缴多少，目前已经支付不少于 20亿元。”
对于红星路地块的价格，该知情人表示即使5.12地震后看也并不高，“那块地是个‘绝版’，到目前为止附近也就只卖了它，附近可以说无地可卖。为什么说价格并不高，因为九龙仓不是拿这个地开发完就卖掉的，而是在这个项目上运营物业”。
2007年，香港老牌上市公司九龙仓在内地的土地储备已达到836万平方米。除了红星路地块，九龙仓在成都还有拥有4个开发项目。
有人感叹九龙仓资金链“强壮”，控盘有术。但本报记者从四川省发改委处了解到，九龙仓计划向银行贷款的金额“还不小”。比如九龙仓双流项目，占地约543 亩，一期建设一个国际品牌服装直销商城，总投资22.5亿元，其中银行贷款14.625亿元；九龙仓东大街11号地块，占地约106亩，项目总投资16亿元，其中银行贷款10.4亿元。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/nfjx/200808010055.asp
韦黎兵：地王逃难　政府为难(南方周末 2008-7-24)  08.07.24