中国社科院发布2011年《住房绿皮书》

:2010-12-08 13:39
内容提要：中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社今天联合主办“2011年《住房绿皮书》发布暨2010-2011年住房形势与政策研讨会”。
中国经济网北京12月8日讯(记者　陈郁)中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社今天联合主办“2011年《住房绿皮书》发布暨2010-2011年住房形势与政策研讨会”。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战,分析了2009-2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010-2011年我国住房发展趋势, 并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》。
市场过热引来最严调控  房地产对经济增长贡献度提高
绿皮书指出，2009-2010年,我国经济总体维持高速增长态势,经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。
2009年第4季度,住宅市场延续了回暖趋势，特别是12月,由于购房优惠政策的到期，住宅销售面积达到16342.25万平方米。进入2010年以来，住宅销售面积增速下降，特别是4月新一轮房地产调控以来，住宅销售面积呈现负增长。住宅销售价格也在2009年第3季度以来经历了较快地上升，在2010年4月增速达到15.4%。但由于严厉的房地产调控措施的出台，住宅销售价格增速也逐月下降，2010年8月降至11.7%。
绿皮书认为，宽松的货币政策致使住宅市场快速回暖以至于过热，从而招致了新一轮的宏观调控。尽管销售面积和销售价格有所回调,但住宅投资由于滞后效应的存在并没有受到太大影响。住宅投资完成额在2009年第3季度以来维持较高的增速，2010年1月达到40.0%，8月才有所降低，为30.8%，但总体仍维持了较高增速。明年经济面临滞涨风险  住房投资作用将弱化
绿皮书指出，2010-2011年，从宏观经济形势来看，经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化。
绿皮书预测认为，2010-2011年，经济增速将略显回落，但稳定性将增强。工业生产增速将有所回落，但会逐步稳定在正常增长水平，第三产业也将维持较快的平稳增长水平。国内生产总值全年经济增长速度超过10%已无悬念，随着经济形势的整固和上升趋势的确立，2011年中国国内生产总值增长也将保持在9%之上。
物价水平上升压力不减。居民消费价格仍将维持较高增速，工业品出厂价格、原材料、燃料和动力购进价格增幅有望渐趋稳定，但部分大宗商品价格和农产品价格波动将加剧。
社会消费需求变化不一。投资需求增速将明显低于2009年，但仍有望维持较高的增长速度，并且这种增长速度是市场内生力量推动的结果，也将更具有可持续性和稳定性。中国将继续通过政府补贴、税收优惠等措施调整消费需求结构，推动消费需求升级，扩大消费需求规模，消费需求将稳定增长。净出口将现恢复性增长，出口增速将继续提高，2010年净出口额将略低于2009年水平，2011年则会有明显的增长。
住宅投资因宏观调控对经济增长的贡献度将略有减少。随着严厉的住宅市场调控措施的不断出台，开发商拿地积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。不过，全国保障性住房用地增加较多，因此，住宅投资将受到一定抑制，对经济增长的拉动作用和贡献度将会有所下降，但下降幅度有限。
明年住房市场将继续调整  房价将稳中有降
绿皮书预测，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2011年第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；2011年第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；2011年第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
中国应警惕经济房地产化
绿皮书指出， 近年来,房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。
上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业
绿皮书认为,国内众多企业集中投资房地产行业的原因为:一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。
绿皮书指出，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
35个大中城市平均房价泡沫为29.5%
福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低
绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30％-50％之间的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武汉（0.481）、长春（0.473）、宁波（0.444）、哈尔滨（0.417）、大连（0.400）、贵阳（0.369）、上海（0.365）、郑州（0.346）、成都（0.300）。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10％以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
绿皮书指出，泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
绝大多数城市偿付房贷压力巨大
北京按揭贷款月度偿付率超过100%，重庆、呼和浩特最低
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。
月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。
明年全球房地产市场将继续复苏之路
绿皮书指出,2010年，全球房地产市场继续呈现缓慢复苏的态势。支付能力的提高、低利率、政府房地产购买刺激措施等因素使房地产销售量有了较大幅度的提高，而销售量的提高有利于稳定2008-2009年大幅下滑的房地产价格。在被监测的46个国家中（不包含中国），2010年第1季度住房平均价格指数比2009年第4季度上升0.57%，比2009年第3季度上升1.03%，这显示出全球房地产市场已经开始复苏之路。
从全球范围来看,美国、欧盟、日本房地产市场略显低迷，澳大利亚、加拿大和新兴经济体则呈现出过热迹象。尽管部分发达经济体和新兴经济体房地产市场从危机中恢复较快，但是欧美日等主要发达经济体房地产市场复苏之路充满坎坷反复，大批资金转战新兴经济体，特别是中国市场，一定程度上推高了中国房地产市场价格。尤其是中国商业地产租售价格都有大幅上扬，成交量也明显攀升。
绿皮书预测，2011年全球住房市场将延续复苏态势，但低迷状态难以彻底消除，恢复到正常状态仍需时日。预计住房投资规模有所上升，住房价格整体趋稳，住房抵押贷款将有一定程度放大。美日欧等国住房市场将延续复苏，但过热市场将遭遇调控。预计美国住房市场将延续复苏态势，而且住房投资有望较大幅度增加；日本住房价格则会逐渐止跌回升；欧洲在主权债务危机逐渐过去之后，经济将会较快复苏，有助于住房市场的回暖。
绿皮书指出，全球房地产市场信心将有所增强的原因为：一是新兴经济体和发展中国家甚至包括部分发达国家的2010年住房价格、销售和投资都有较显著的增长，美、日等国房地产市场回暖趋势十分明显，市场信心逐步增强；二是全球金融系统已释放了大量风险，逐渐走向稳定；三是房地产投资资本也日趋活跃，房价依旧处于谷底的国家受到青睐。
绿皮书认为，虽然全球房地产市场复苏之路依然艰辛，但是经过一定时期反复筑底后，有望逐步摆脱低迷状态。国际资金回流发达经济体的动力将增强，会在一定程度上减少中国房地产调控的压力。同时，中国对房地产的严厉调控措施也会打击国际游资的投机信心，促使其流出中国。未来全球房地产市场和中国房地产市场投资落差将会缩小