我国住房价格缘何“涨声”不断

　　忽视住房的消费品属性、过分强调其投资品属性是导致我国房价过快上涨的认识论根源;房地产支柱产业的定位是政策原因;政府行为的短期化、对土地财政的过度依赖与畸形的政绩观相结合，成为推动房价持续升高的重要因素;货币供应量的迅猛膨胀与分布的极度非均衡性是重要动力。

　　随着房价的暴涨及其所带来的一系列经济和社会问题的逐渐显现，房地产市场成为我国舆论界和民众关注的焦点和政府重拳调控的主要对象。继今年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、提出加强和改善房地产市场调控的11条措施以后，4月17日国务院又下发了被称为“国十条”的房地产“新政”，9月底有关部委又分别出台多项措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。应当说，上述措施对于长期居高不下的房价是降温的猛药，但实际效果似乎并不十分明显，一个重要的表现就是各地房地产市场虽然呈现出成交量萎缩的局面，但房价并未出现实质性下降。究其原因，乃是现有措施并未触及高房价的真正病根。因此，笔者认为，要想有效抑制房价，必须在揭示导致房价过快上涨深层次原因的基础上，对症下药，从根本上消除房地产价格过度膨胀的病因。

　　近年来，住房价格的过快上涨、房地产市场泡沫的急速膨胀，原因无疑是多方面的。但笔者认为，导致我国房价快速上涨的深层次原因主要有以下几个：

　　忽视住房的消费品属性、过分强调其投资品属性

　　众所周知，吃、穿、用、住、行是人类的最基本消费行为，因此，房屋作为满足人类居住需求的物质载体，其本来的功能应当是满足人们的消费需求。然而，另一方面，住房在属性和功能上具有二重性，它既是人们不可或缺的基本消费品，又是可以作为投资对象的投资品。从理论上说，住房的这两种属性和功能与其价格变化趋势的要求必然是矛盾的。作为消费品，客观上要求住房的价格必须保持合理水平，不能上涨过快，否则，将会对正常的住房消费需求形成挤出效应;作为投资品，又要求房价必须保持不断上涨态势，以便最大限度地实现投资资本的增值，满足投资者对投资收益的追求。由于住房特殊的双重属性对其价格趋势的内在要求具有反向性，所以，对住房两种属性认识的偏移必然会成为影响房地产市场价格走势的重要因素。

　　近年来，在上述两种属性的认识上，我们过分强调的是住房的投资品属性，作为住房最基本性质的消费品属性反而被我们所忽视，这种认识上的偏差不可避免地会导致房价的节节攀升。此外，在过分强调住房投资功能的情况下，受投资或投机高额收益的诱惑，也必然会吸引大量银行信贷资金或境内外投机资金通过各种或明或暗的渠道流入房市，从而诱发房市泡沫的形成。

　　房地产支柱产业的定位

　　由于房地产业具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，我国在产业政策导向上一直十分重视房地产的作用，特别是在本轮国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长确实起到了积极作用。正因为如此，很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，个别地区这一比例更高，有些城市甚至把房地产当作地方政府的经济命脉。房地产业的这种政策定位必然会成为推动房价上涨的重要政策因素。

　　因为，首先，将房地产业作为国民经济的支柱产业，为保持该行业的繁荣，以便拉动经济增长，客观上要求必须为房地产市场营造一个价格持续上升的市场环境。也只有在价格不断上涨的情况下，才能在实现房地产投资收益的同时凸显房地产业支柱产业的定位。一旦房地产价格下跌，不仅其投资功能将大大削弱，而且也必然引起整个房地产行业的萧条，最终严重动摇房地产业的支柱产业地位。其次，房地产作为支柱产业的定位，进一步强化了房地产市场上投资者对未来房价上涨的心理预期，成为推动房价居高不下的重要因素。住房的双重属性使得房地产市场上充斥着大量的投资者和投机者，而政策因素无疑是影响这些投资或投机者对未来房价走势判断以及投资行为的主要因素之一。对投资或投机者而言，在产业政策上将房地产业定位为支柱产业，显然是这一行业最大的政策利好，必然会强化其对房地产市场价格继续走高的预期，从而吸引大量投资或投机资金进入房地产市场。大量资金的进入、住房投资和投机需求的增加，必然会推动房价的快速上升。

　　政府行为的短期化倾向、对土地财政的过度依赖与畸形的政绩观

　　在我国社会主义市场经济运行过程中，各级政府仍然发挥着重要的管理和引导职能，一个地区经济能否长期、稳定、可持续发展，与地方政府的决策和行为息息相关。而改革开放以来三十年的历史表明，我国地方政府的行为一直存在着非常明显的短期化倾向，以经济规模和速度为内容的考评标准也使地方官员形成了片面追求GDP的畸形政绩观。同时，由于很多地方经济基础薄弱，缺乏充足的税收来源，不得不将财政支出捆绑在“卖地”收入上。这三者的结合必然成为房地产市场畸形繁荣、房价不断上升的重要推手。

　　因为，房地产业作为一个相当成熟、低技术含量、低投资风险的产业，一方面其投资回收期较短，大致在3～5年左右，这和地方政府的任期基本吻合，能够满足地方官员任内快出政绩的需求;另一方面，房地产业较长的产业链也使得这一行业的繁荣能够在短时间内形成较为明显的GDP带动效应，彰显地方政府的政绩;更为重要的是，房地产开发过程中，土地征收与出售之间的差价构成政府的重要财政收入来源。正因为房地产业与地方政府行为短期化倾向、畸形政绩观和土地财政的要求最为契合，这一个行业便成为地方政府确定支柱产业、追求GDP规模与速度、寻求“生财”之道时的首选。这样一来，必然会带来房地产市场的畸形繁荣和房价的不断上涨。因为，只有在房地产市场的繁荣和房价的上升中，地方政府对短期政绩的追求才能得到最大限度的实现，地方财政收支的缺口才能由不断扩大的土地买卖差价收益得到弥补。一旦房价下跌导致房地产业萧条，不仅地方政府官员的政绩会大打折扣，地方政府的土地财政也将难以为继。所以，可以说，在现行体制和考核标准下，除了投资者或投机者外，最不希望看到房价下跌的可能就是地方政府。

　　货币供应量的迅猛膨胀与分布的极度非均衡性

　　在商品经济条件下，货币既是购买力的载体，又是社会财富的化身。作为购买力的载体，货币供应量的多少影响着商品市场的供求和价格;作为社会财富的化身，其在不同阶层间的分布又反映着社会贫富分化的程度。在我国，近年来，货币供应总量一直超速增长，以广义货币M2为例，2006年底为34.56万亿元，到2010年9月底则猛涨至69.6万亿元，不到四年时间，货币供应量就翻了一番，平均每年以将近10万亿元的速度增加。货币量如此超速增长不可避免地造成流动性泛滥，成为推高物价(包括房价)的重要力量。另一方面，由于我国贫富分化加剧，货币财富在各阶层中的分布越来越不均衡，不仅原有货币存量的分布更多地向富人集中，近几年庞大的货币增量也越来越多地流向少数富有群体。这种货币财富分布的极度失衡也是导致包括房地产在内的整个中国资产价格上涨的不可忽视的因素。因为，对于人口上占少数的富有阶层而言，其消费需求(包括住房消费需求)早已得到最大限度的满足，因此，满足投资需求成为其手中越来越多货币财富的主要功能，而包括房地产市场在内的资产市场便成为这些富有阶层运用货币财富、实现投资增值的最佳场所，由此必然会推动房地产等资产市场价格的不断上涨。

　　有人认为，房地产市场价格的上升是由于住房供应不足所致，因此抑制房价的有效措施应当是增加住房的供应。这种观点值得商榷。且不说人多地少的基本国情和保持18亿亩耕地红线的硬性要求决定了中国土地和住房供应不可能无限增加，即使能够增加房地产的供应，但在流动性超速增长、贫富分化扩大导致的房地产市场投资需求过度膨胀的情况下，增加的房地产供应很快便会被急速膨胀的投资需求所淹没。

　　鉴于以上原因，笔者认为，要想有效抑制房价过快上涨的趋势，就不能采取及表不及里的扬汤止沸策略，而必须针对房地产价格过度上涨的深层次原因，采取釜底抽薪式的治本之策。具体说，一是要恢复住房作为基本消费品的原本属性和功能，有效抑制其作为投资品的属性和功能，以便从根本上减少住房的投资或投机性需求;二是在产业政策上要重新定位房地产业，通过产业结构调整弱化乃至取消其作为国民经济支柱产业的地位，从政策层面杜绝地方政府无度扩张房地产业的内在冲动;三是要通过深化改革建立科学的地方政府政绩评价标准，并割断地方财政与土地收益过于紧密的依赖关系;四是要在有效控制货币供应超速增长的同时，通过深化改革特别是深化分配制度改革，扭转货币财富分布失衡的扩大化趋势。(作者分别为首都经济贸易大学金融学院副院长、教授;中国邮政储蓄银行有限责任公司董事、常务副行长，西南财经大学博士生)