龚方雄：明年房价可能跌5%-10%暴利将终结 2010年12月05日 11:18 中国企业家 【大 中 小】 【打印】 共有评论30条摩根大通亚太区董事总经理龚方雄今天在接受《中国企业家》专访时，针对

摩根大通亚太区董事总经理龚方雄今天在接受《中国企业家》专访时，针对高烧不退的楼市，龚方雄表示，明年房价可能会有5%—10%的跌幅，这会给需要买房的人创造一个非常好的买房的机会。从长远来看，中国房价上升趋势不会改变，但是不应出现前几年的暴涨情况，跌永远是

短暂的。龚方雄强调，在未来十年楼市会发生改革，这是由于政府不断介入在政府在低端市场不断作为改变这个行业营业格局，暴利时代可能会结束。

CPI不会失控 中国通胀预期可控

龚方雄：中国CPI不会失控，中国通胀预期是可控，大家对4%的CPI不要有恐慌。大家知道发达国家在通缩或者威胁当中，新兴市场当中也处在通胀危险当中，中国最近通胀是4到5之间，在金砖四国是最低的。大家看到印度通胀已经超过10%，巴西，俄罗斯达到7%，引发通胀原因中国跟全球没有什么不同，两方面一个是农产品一个是大宗商品，农产品通胀是全球性，不单单是中国，大宗商品也是一样，所以中国面临的问题跟其他的国家没有什么不同，我想强调说中国在通胀方面跟很多国家相比仍然做的最好。

通胀率是最低没有必要恐慌，我们今年通胀预期很低，政府定的目标是3%，这个目标同时又设了人民币小幅升值这么一个目标。同时美联储大量印钞，人民币要保持小幅升值，印钞速度要跟别人差不多，如果你印钞速度很满，或者下降，币值跟别人要升，人家东西越来越多，你的东西越来越少。一直讲中国关键要设定一个比较现实理性，可行的预期，比如说低幅通胀升值速度要快一些，人民币升值速度，想保持小幅度人民币升值幅度对通胀容忍度要高一些，小幅升值和低幅通胀两个目标同时实现是不可能的任务。

目前看到中国通胀是非常温和的，仍然是可以接受，可以容忍，而且这种通胀水平跟我们经济运行其他的一些宏观数据结果结合来看，应该讲仍然是一种加劲。很多其他货币市场已经是中性稳健，中国货币政策还处在这个转型当中，这个不用太担心，经济成长进入一个稳定期，经济下调速度降低，我们恢复到正常货币政策也是应该的，这有什么好害怕的呢?

中国未来会会分3到4次息

龚方雄：我认为未来中国会温和加息。中国对策通胀要有一个组合拳，通胀预期4.4%是很正常的，现在市场有一种恐慌感，受到震撼后就要一个平静期，适应就好。

我们会小幅加息，会分3到4次息，每次25点左右。此外，中国一年存款利率提高3%到10%之间，这个存款利率水平应该讲是合理的。但是加息不是中国通胀主要手段，我们主要面临是出入性通胀威胁，我讲过在政策选择方面，要么选择人民币快一点升值要么选择高通胀，这个角度人民币升值速度快一些应该来讲在目前的全球经济环境，中国面临经济现实情况下可能性还是大，我们认为明年人民币升值速度是5%，今年是3%不到。

A股疲软：明年前高后低

龚方雄：大家知道今年对A股市场判断是前低后高，也不是说一直看好。今年年初有一个技术性谨慎看法，我觉得今年会先跌，下半年底会涨，原因中国经济从总体看是前高、后低，股市可能就是前低后高，不一定跟经济完全符合。但是从另一方面讲，中国股市之所以表现这么差，中国通胀在金砖四国是最低，经济成长是最高，新兴市场庞大体系当中也是最好，但是我们股市却下跌了15%，其他新兴市场涨15%到40%之间，所以说这个资本市场经济表现严重不到位。原因在哪里，在于我们预期利好，企业盈利绝对好坏，对他股价涨跌影响不大，关键是业绩能不能超过预期，如果业绩超过预期股价就涨，低于预期就跌。我们今年给市场预期是一个非常理想的预期，人民币小幅度升值，通胀很低，经济高速增长，但是现在看通胀超过预期，大家对政策紧缩有很恐慌一个状态，对这个通胀现在也讲过很多人有了很多很恐怖的词汇，我讲其实没有必要，股市需要有一段心理调整期。如果适应了这个4%到5%通胀，大家看到中国经济，是全球最好的，中国通胀是全球最低，货币政策转成中性，常态，这种情况之下股市应该说仍然有上升余地，但是大家对政策不确定性担心，以及全球资本市场波动，我们认为未来的一年全球资本市场仍然是非常波动，但是长远看，未来6到12个月是振荡向上，我对股市信心是没有动摇。

在2011年，我估计上面波幅会高一点，高于3400到3600点，底部在2600到2800点左右。创业板重复股市十年历史

为什么这样，01年2300点估值是50倍，现在大盘估值是多少2800点，15倍，这个角度估值下降很多，为什么，一方面估值趋于理性，二方面供应量上来了，一上来估值就非常高，不是说未来公司业绩不会成长，不是说未来中小板不会有很多成功公司，即使估值下降，未来股价上升空间会很好，这一点要非常非常注意，买一个好公司，但是最关键作为一个投资者在一个好价格上，再一个合理价格要买到一个好公司，我们创业板发展前景可能是非常广阔会给中国中小企业提供一个很主要融资平台，但是从投资者角度要理性，不要盲目追高，要认识到为什么创业板估值怎么高，不但反映未来成长，还有一个供需关系，因为相对盘子比较小，中国整体流动性比较多，创业板投资需求比较大，才会创造这么高估值，中国整体大盘股市是一样的

创业板波动很大是一个高风险，高回报，这个投资者也要非常理性的判断，我认为未来几年创业板市场随着关注层主要股东，战略投资者解禁流动量越来越大，同时上创业板公司越来越多，供应量越来越大，确实会很可能重复中国大盘股市过去十年走过历史，它的估值逐渐下来，现在买的估值是50、80、100倍，三年以后，五年以后，估值可能只有20、30、40%企业盈利涨一倍股价也不涨，这个是我们中小板投资者心理要有准备。

房价有很强抗跌性

龚方雄：中国房地产面临的矛盾焦点，体制瓶颈，什么叫供需关系，中国城市化进程非常快，城市化低，刚性需求增长速度非常快，每一次调控在资金链，资金方面融资方面今年还是有很大保障，开发商卖楼资金现金流很大，银行贷款很严，投资量还是很大，未来几年我们国家继续实现宏观调控，银行对开发商资金来源，整个资本市场对房地产开发商融资渠道能够开放的话，开发商未来资金会面临问题，面临问题自然反映方式就是减少供应，如果减少供应的话，减慢开发速度，减慢拿地速度，这种情况下如果我们地方政府经济使用房，这一轮条件造成房价新一轮上涨压力，关键是把供应量做什么，城市化进程当中，把政府这一部分廉租房，经济适用房做什么，新加坡70%住在政府的租房，香港40、50%人住在政府提供廉租房也是租给他们，不是卖给他们，通过这个来平衡供求关系，平衡这种供求关系以后，房价仍然会涨，但是会涨慢一些，随着经济通胀速度，收入速度，成长而成长，不会反映一种稀缺性，现在房价上涨是我们供应量不足，低端住房的人租也好，买也好政府在要这方面多花钱，为什么说有体制瓶颈，建经济适用房廉租房要地方政府拿钱，地方政府没有钱，地方政府除了土地财政没有很多财政收入的来源，所以这个牵扯到一个财税体制改革的问题，财税体制改革不是说一两年能做到，体制创新，和体制改革推进是要有时间换空间的，这个情况之下，各方面矛盾焦灼情况之下 房价有很强抗跌性，就不跌，原因在这儿，这些要在为未来一段时间有反映，我们认为未来明年可能房价有小幅度下跌。

明年房价有5%—10%跌幅

龚方雄：确实我觉得明年房子有5%，10%跌幅已经是不错了，会给需要买房的人创造一个非常好的买房的机会，长远中国房价由于土地资源稀缺，地区地价在城市化，工业化过程中仍然会上升，上升趋势不会改变，但是不应该出现前几年暴涨情况，跌永远是短暂，要让房地产市场健康发展具有可持续性，要解决我刚刚讲的两个问题，一个是供需问题解决，另一个是整个体制突破。

未来十年发展当中，房地产仍然会成为经济发展支柱性产业，现在降低不是说不让他发展，是其他行业发展速度可能会受到更多鼓励，消费也好，服务也好，内需也好，可能会有更多的政策性倾斜，整个经济转型，结构调整，产业升级，但是房地产是中国城市化进程当中不可缺少，不可或缺产业，中国城市化率非常低，中国不可能停下来，不进行城市化，工业化，所以房地产仍然会成为一个主业不是政策或者以某些人的主观愿望为转移的，但是我讲一方面长期会成为未来房地产会成为支柱产业，但是房地产盈利格局在未来五年十年会发生改革，这是由于政府不断介入在政府在低端市场不断作为改变这个行业营业格局，暴利时代可能会结束，还有供需关系，现在房地产业利润率都很高，所有人都想做房地产，不管做哪行哪业企业家，很多人想做房地产，而且很多人做房地产，这个也会改变这个行业格局，以前中国所有人都想炼钢，钢铁产业一上升这个产业利润，毛利也会下降。(本文来源：中国企业家) (来源：《中国企业家》)