神马文学网徐晓亮：从三大报表看楼市冷热--独角兽资讯
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 18:23:22
作者：徐晓亮
房地产新政已过百日，各机构也陆续出台了针对上半年市场的盘点，对于未来的形势，各家机构都发表了不同观点，业内外普遍关心的是，下半年楼市究竟何去何从？
与其去预测、猜想，倒不如根据市场实实在在的数据来解读当下的形势。我们不妨从土地报表，一、二手房的成交报表来加以评估。
首先，从2010年全国的土地供应上来看。4月15日，国土部公布的《2010年住房供地计划》统计显示，2010年全国住宅用地供应计划为18万公顷，该数据为2009年全国住房实际供地76461公顷的近3倍。其中，保障性住房、旧区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。不难看出，新政后，土地供应量和供应结构都发生了很大变化。在抑制房价上涨方面，加大土地供应是更为市场化和长效的手段。当然，新推出土地的价格，也将成为影响后面楼市水平的重要因素。地价将达到何等水平，是调控手段能否获得成效的关键。
其次，从一手房的成交情况看。新政出台后，沪上一手房成交量从4月的14581套降至5月的7202套，几乎跌了50%，6月份成交有小幅度的上升，呈现了价跌量升的态势。正常情况下，上海市一手房每日的成交量大约在500套，若日成交量低于300套则可视为市场萎缩，高于800套则属于热销的状态。以此数据推论，正常的月度成交面积应该在150-200万平方米左右。而实际数据显示，5、6月份上海一手房日成交量皆低于正常水平，5月成交面积更一度跌至30万平方米，比4月大减七成，尽管后期有所提升，也只是比最低值稍微有所好转，与正常值相比还是出于低位。因此，对于未来市场的预期应该建立在量的基础上，成交量决定了价格的升降。没有量的市场，价格是毫无意义的，只有量稳定住了，价格才能稳定。
最后，从二手房成交情况看。二手房市场体现的是昨天的物业在今天的价值，是一个获利回吐、中转交易的市场。上海市二手房每月的正常标准大约在15000套，达到或超过20000套就可视为热销，低于10000套为市场萎缩。数据显示，今年5月，上海二手房市场成交量预计也仅在6500套左右，相比标准值锐减了2/3。相比一手房开发商，二手房庞大的散客群，个性化的想法更多，并无历史包袱背负，因此示范效应更值得关注
综合以上三方面的数据，我们可以看到：土地市场反映的是明天的市场，未来的空间；一手房市场反映的是今天的市场，今天的价值；二手房市场则反映的是昨天的市场，今天的市值。相信立体地解读好这三张报表的数据，一定能让市场中的买卖双方具备更好的理性判断能力。
来源：新闻晨报 20100806