通货膨胀与房地产

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房产

-----汉嘉咨询徐霞

    日前，“房地产明星”潘石屹突然改口，从之前一直说房价要降，而且要降到09年上半年的水平，一下子改口说房价还要涨。他的解释是，当初没有考虑通货膨胀因素。

     坊间流传着一句话：“可以跑不过刘翔，但一定要跑赢CPI”。一句戏谑的话语背后，是对通货膨胀的担心与疑问。在目前通胀率节节高的背景下，有调查显示90%的网名认为可能出现通货膨胀。面对种种生活用品的涨价、生活开销的增加，人们感到了实际购买力在下降，这也就可以解释为什么人们对通胀的预期如此之高。

     通货膨胀是一个向来被经济学家关注的词。对于通货膨胀的危害，凯恩斯曾指出，再没有什么比用过摧毁一国的货币来摧毁一个社会的基础更容易的事情了，这个过程涉及破坏经济过程的所有隐藏经济法则的力量，并以绝大多数无法诊断的方式进行。对于通胀的度量，我国较多地采用CPI来衡量，如果该指数升幅过大，表明通胀经济成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，CPI指数过高的升幅往往不被市场欢迎。

     数据显示，自7月以来，CPI已连续4个月高于3%，特别是在10月份CPI同比上涨4.4%的带动下，1至10月份CPI同比涨幅达到3.0%，触及年初提出的3%左右的“警戒线”。于是时隔三年，10月20日央行首度加息，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。11月19日，央行再次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这不仅距离上次调整只过去9天时间，而且使存款准备金率达到了历史新高（18%），可见央行对通胀的忧虑之深。加之10月CPI创出自2008年10月以来25个月的新高。这两项都清晰表明，我国已进入通胀时代，这一趋势引起了民众和政府的普遍关注。

◎ 通货膨胀产生的原因

    关于通货膨胀的成因，西方经济学家认为主要有四种类型：需求拉动型、成本推动型、混合推动型和结构性通货膨胀。另外，在开放的经济环境中，通胀的国际间传递也是一国出现通货膨胀的重要原因。

     1、流动性过剩是其最本质的原因

     通货膨胀说到底是个货币现象，中国式的通货膨胀是由于流通货币过多引起的。高额的外汇储备、信贷扩张、投资过热等都是导致流动性过剩的主要原因。由于中国多年的资本项目和经常性项目顺差，每一块进入中国结汇的美元都换出一定数量的人民币，但是因为流入中国的外汇太多，回收不及，结果就出现流动性过剩的问题。2001年以来，我国金融机构一直保持了强劲的信贷扩张势头，人民币贷款年均增幅在15％左右，大大超过GDP的增长速度，适度的信贷扩张是推动经济发展的动力，但信贷过度扩张就会对经济产生负面影戏那个，增加通胀压力。我国的投资过热一方面是由于前几年利率的降低从而刺激了投资，另一方面政府投资及各地政府发动的公共设施建设也成为投资过热的主发动机之一。

    2、对大宗商品的需求剧增

    中国的通货膨胀主要是结构性的，与西方国家相比，中国经济对大宗商品的依赖程度更高。中国经济成为海外铁矿石的最大买家，全球第二大石油进口国，全球最大的铜消费国……尤其是建筑行业和制造行业，对原材料的需求量巨大，这也是在世界范围内出现大宗商品价格通货膨胀现象的主要原因，另外美元贬值也推动了大宗商品的价格攀升。

    3、国际市场的影响

    30年的改革开放使得我国的经济对外依存度超过60%，远远高于美国、日本和印度等发达国家和发展中国家14%-20%的范围。目前，我国的多项涉外经济指标均已名列世界前茅，这种高度的经济外向性使得我国经济对各种外部影响的敏感性越来越高，从而外部的通货膨胀也就极易影响到我国，而美元贬值实质正在对外输出“通胀”。现在，全球很多国家都进入了高通胀时代，中国经济也不可能独善其身。

◎ 通货膨胀与房地产

     我国房地产与通货膨胀之间存在长期稳定的关系，而且这一关系是正向的。

房地产价格对通货膨胀的影响可以借助于Mishkin(2001)的解释，Mishkin认为资产价格波动主要通过四个渠道对国民经济产生影响：一是家庭部门的财富效应；二是“托宾的Q理论效应”；三是企业的资产负债表效应；四是家庭的资产负债表效应。通过这些渠道资产价格变动将作用于消费、投资，引起总需求变化。根据宏观经济学的原理，当社会的总需求大于总供给时，即形成超额总需求时，经济体将形成通货膨胀的压力，当总需求持续增加超过社会的实际生产能力，并在短期内无法改变时，在价格粘性的条件下，通货膨胀形成。综上，资产价格效应表明，资产价格与总需求有同向变动关系，因而资产价格与未来通货膨胀正相关，房地产价格的上涨因此形成通货膨胀压力。也有学者认为理性估价的房地产价格反映了预期收入折现后的均衡回报。如果这些预期所确定的宏观经济中基础因素能预期方向发展并产生影响，或市场预期没有出现系统性偏差，资产价格也就可以用于中央银行对实际经济活动和通货膨胀的预测。

    在房地产价格影响通货膨胀的同时，通货膨胀通过四个重要渠道对房地产价格也产生影响：一是通货膨胀会推动建筑成本的上升，房地产商在成本压力下就考虑减少建筑，供给就会下降。但是房地产作为一项资产，能够很好地抵消掉部分通货膨胀，人们出于资产的保值增值，会增加对房地产的需求。房地产总供给下降而总需求上升，驱动着房地产价格不断上升；二是通货膨胀会带动工资收入的上涨，从而产生“货币幻觉”，带来名义购买力的提升，增加对房地产的需求，从而对当前的名义房地产价格构成一定支撑；三是从房地产价格与房租的波动关系来看，房租价格往往与房地产价格呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了房地产的刚性需求对房地产价格的支撑，当房价下跌购买意愿下降时，租房的上升会带动租金收入比的理性回升，这种房租与房地产价格的反向波动一定程度上平抑了房地产价格向下波动，体现房地产的刚性需求对房地产价格的支撑；四是当通货膨胀发生时，在名义利率不变的情况下，就会降低实际利率，出于资金的保值增值需求，人们就会将银行里的存款转移进入房地产、股市等资本市场来保值增值，从而会扩大对房地产的需求，带动其价格上涨。

结束语

    为了遏制2009年以来的楼市疯涨，避免楼市泡沫破裂，国家自今年4月份以来开始了密集的楼市调控。目前看，政策取得了一定的效果，一线城市已呈现出量跌价滞的状态，二三线城市在成交量下降的同时价格涨跌不一，但总体幅度不大。由此可见，在货币较往年更为泛滥的情况下，楼市并没有发挥类似往年的货币蓄水池的作用。所以，中国很可能在今年以较高通胀为代价，来换取对楼市的暂时可控。但如果楼市泡沫的压力得以一定舒缓，而通胀压力再次来袭、甚至对社会稳定带来一定影响，则货币又将被赶入楼市圈中。所以，在目前形势下，通货膨胀与房地产市场之间有着微妙的联系，楼市在调控下遭遇通货膨胀，似乎又带来了另外的变数。