温总理为什么说房价难压？ - 信力建的日志 - 网易博客

11月14日，温家宝在探访澳门北区工联会时表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不来。”总理还说“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。　 
中国房价所以无法打压，其根本原因就在于中国正在进行前所未有的城市化进程。我们看到：随着经济的快速增长，我国社会结构和人口结构也发生着巨大的变化，大量人口由农村迁往城市，我国城市化水平由1978年的17.9%上升为2009年的46.6%，年均提高0.92个百分点。与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411.41元/平方米上升为2008年的3800元/平方米，年均增长11.2%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。那么，城市化和房价究竟是怎样一种关系呢？

房地产作为一种商品，其价格走势的根本动力是均衡价格，即价格的变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在市场经济条件下，城市化必然影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格。这原因主要是：首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。其次，快速城市化导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年―2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨，使得城市土地拍卖过程中“地王”频频出现。土地价格上升必然推动房屋价格上涨，此类上涨可称为成本推动型。

因此，从理论上看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。这也就是温总理说房价无法打压的根本原因所在。

也因此，总理建议年轻人“如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”是肺腑之言和可行之计。

我们不妨看看外国例子。譬如，在城市化非常充分的法国，在40岁以下的法国人“字典”里，是找不到“买房子”这个词的。巴黎房地产中介的玻璃橱窗上张贴的广告中，90%以上是租房广告，出售房屋的信息寥寥无几。房地产中介弗朗索瓦告诉记者，由于房价在过去几年内连续飙升，巴黎人中的购房者越来越少，今天的巴黎出现了前所未有的“租房热”。弗朗索瓦说，这种趋势正在由巴黎向法国外省蔓延。

近年来，法国媒体关于房地产的报道越来越多，其中一个重要原因就是房价的增长速度连年超出专家预测，已经开始引起法国百姓和政府的担忧。法国2006年初公布的数字显示，过去5年内，房地产价格在全国范围的平均涨幅为10%，在大城市的涨幅则超过100%。由于法国政府采取保护旧城的措施，很多城市市区内限制甚至禁止房地产建设，因此，大城市内二手房价格飞涨，5年内涨幅高达63%。在房价飞涨的同时，法国人收入在过去5年内的增长却不足10%。巴黎房价每平方米5万人民币在巴黎，目前的平均房价已经突破每平米5000欧元的大关，该市富人聚集的16区房价几经接近每平方米7000欧元。嘎纳、尼斯、普鲁旺斯等度假地的房价已经超过每平米4000欧元。马赛、里昂、里尔等大城市的平均房价也达到每平米2500欧元。

也因此，对于法国的中低收入家庭来说，买房子已经成为一个难以实现的梦想。在法国全国范围内的购房者中，普通职员和工人仅占1／3。法国老百姓抱怨说，购房已经成为政府和公司高层人员的“特权”。由于没钱做“业主”，很多大城市的居民都选择做“房客”。巴黎市内10个人中，有9个人是租房者。由于能买得起房子的人越来越少，上世纪90年代以售房为主的房地产公司，开始投入大批资金购买二手房，出租房子现在成为了它们的主要业务。
有意思的是，法国年轻人对购房并不象中国年轻人那样热衷。在法国年轻人对买房子没有热情。法国社会学家认为，这种现象出现，除了因为房价过高之外，人们的价值观念在其中起了很大作用。例如，法国人的家庭观念与中国人大为不同。法国年轻人如果要买房子，他们的父母绝不会像中国父母那样“慷慨解囊”。在法国人看来，父母给孩子承担的经济义务，应该以孩子大学毕业作为“终点”。法国国内目前30年期的购房贷款也不少，但很少有年轻人问津，主要是因为没人帮助他们出“首付”。此外，法国年轻人的生活方式也决定了他们不愿过早地成为购房一族。法国年轻人是出了名的“没有定性”，他们可以因为一时兴起辞掉高薪工作，转而从事文化活动；也有人会离开法国，到非洲某个国家从事人道主义工作。对于想趁着年轻到世界各地多走走的法国年轻人来说，高额的购房贷款无疑是一个莫大的“牵绊”。

我们或许可以从外国例子中，看出温总理那番话并不是无的放矢。