中国房地产发展历程和未来发展趋势

    尊敬的各位来宾大家好，非常高兴今天能够来到美丽的杭州来跟大家做房地产的话题。按照主办方的希望和要求，今天我讲一下中国房地产发展的相关历程，我主要从四个方面做介绍。
    首先我对国家房地产市场发展的过程做一个简单的回顾，大家比较清楚，我们当前的市场发展过程很多人不是很清楚。
    中国的房地产市场起步是从八十年代，也是伴随着我们的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现。最早的时候我们叫做房地产综合开发，城市综合开发，城市综合改建办公室这样的设置。
    所以在早期的起步阶段是八十年代，我们在这个过程当中实际上经历了一些历史性的事件，包括89年的政治风波，小平同志的南巡讲话，第一次的调控是在93年，主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步恢复和发展，97、98年的时候又遇到了亚洲金融危机，从99年开始房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响，之后的市场又进一步发展，而且引发了政府的一系列干预，这主要是控制投资规模，改善市场结构，打击市场投机，这个是大家比较熟悉的阶段。
    到了08年我们市场又进入了一个新的调整阶段，这个主要是从外部环境的条件看有美国的次贷危机导致的金融风暴，现在的市场仍然处在这个大的环境之下。
    虽然说我们的市场经历了这么多的发展阶段，但是每一个城市并不是都经历了这个阶段，在90年代，92年第一次房地产的宏观调控以前，北方（包括杭州）房地产市场的发展还是处在一个非常低的水平上，北京92年底才出让土地，大的市场经历了这些阶段，但是实际上很多的城市并不是都经历了这些阶段。
    在市场的发展过程当中，我们首先遇到的就是土地使用制度的改革，这为房地产市场发展提供了重要前提。改革的实质就是从无偿无限期的划拨到有偿有期限使用。
    我们把土地的所有权和使用权分离，土地的所有权可以出让，这是一次非常大的理论突破，起始标志就是87年深圳卖的第一块地，现在我们国家也有了非常正规的制度。
    第二个就是住房制度改革，为房地产市场的发展提供了广阔的市场前景，初始改革阶段是多方筹措住房建设维护资金，迅速提高城市居民住房水平。当时的目标就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房供给和消费的市场化和社会化。
    起始标志就是1980年10月，全国50个城市以土建成本价向个人出售747套共计42376平方米住宅。
    改革措施：补贴出售新建公有和旧有住宅，提高公有住宅的租金。
    完全标志：1998年6月房改工作会议，提出“停止住房实物分配，实现住房分配货币化”并规定在2000年底前，完全制度转换。
    当前状况：初步建立了以商品住宅为主，以社会保障性质的经济适用房，廉租房为辅的住房制度。
    带动经济增长的新的经济增长点，当时大家的依据是什么呢？住房对外没有什么以来，不需要进口任何东西，也不需要出口任何东西，完全是内生东西。再者就是我们的住房水平很低，有巨大的需求，房子建起来就不会浪费，不像一些基础设施建设那样，它用的材料、劳动力都是本地的。所以也增加了就业机会等等。当时就把住房建设作为新的经济增长点，同时也起到了刺激经济增长的发动机作用。
    把住房建设作为带动经济增长的发动机，在其他的国家也多次的使用过，98年的变革应该说还是比较成功的。我说比较成功就是我们确实是实现了我们当初的一系列目标，但是又引发了其他的矛盾和问题，这是需要我们研究解决的。
    当时的状况是初步建立了以商品住宅为主，以社会保障性质的经济适用房廉租房为辅的住房制度。
    在过去的发展过程当中，应该说房地产开发投资的规模逐年扩大，对国民经济增长的贡献非常显著，房地产增加值在GDP的比重在5%左右，所以说是一个支柱产业。
    房地产业在解决发展当中的作用还远远不止是这5%。
    我们说中国的房地产市场是一个以商品住宅为住的市场，我们本来房地产市场的概念应该是非常广阔的，包括各式各样用途的房地产市场，但是在我们国内的市场当中以商品住宅为主。
    从98年以来，商品住宅开发的完成的工作量和投资占比重70%的水平。
    这实际上也隐含了一个含义，我们在非住宅的市场仍然有一个非常大的空间，一个城市除了居住还要有生产空间，还要有生活、娱乐、办公的需求。这些需求实际上当前为止它市场化的程度还不像住宅那样高。我说的意思是什么呢？比如说很多的企业、它还是喜欢自己建或者是拥有自己的办公大楼。实际上从将来发展的角度来说，很多的企业不希望把太多的资源放在市场当中去，他采用租的方式，对房地产投资、持有的需求就会产生。实际上也预示我们这个市场还有很大的发展空间。
    房地产开发、建设的商品住宅在城市新增的住房供给当中产生了很大的影响。
    我们过去分析当中认为以前的市场也是覆盖了这么多的人群，实际上是不对的，我们在85年的时候商品房开发在所有的竣工项目当中只有百分之十几，从98年之后所占的比例值才有所增加。
    98年以来，我们所增加的房子当中，房地产开发的住宅占了4/3，并越来越成为一个主角。
    在这个过程当中房地产价格也发生了一些变化，从图上大家可以看到（图），各个城市的房价还是比较平稳的，从04年开始房地产价格出现了快速增长的趋势，这种趋势一直持续到07年末，年末之后出现了不同的城市出现了不同的价格变化走势。
    从整个国家的整体角度来说，09年的一月份市场的总体上略微有些恢复，基本上也得到了一些稳定，趋势不再是继续向下发展。
    07年我们一直是存在着一种担忧，认为房价过高之后可能会出现泡沫越来越大，将来破灭了可能对我们的经济带来损害，所以我们也作出了一些稳定价格的调控。大家经常看到的评论就是越调越涨，这个过程当中并没有看到明显的房价得到抑制的趋势。市场的扭转似乎不是我们的调控政策的作用结果，而是外部大的市场环境、美国的次贷危机、国际金融危机这样的环境变化下促成了市场的调整。
    城镇居民住房支付能力的不足问题仍然很凸显，我们对不同的年份、不同的城市住房支付能力的状况做了一个调查，大家可以看到（图）上面是支付能力比较弱，这是一个比较普遍的问题，08年由于我们的房价有所下调，税费、信贷政策有所调整，降低了利率、提高了优惠比例，支付能力有了一些好转，但是问题仍然比较突出。
    在市场上我们一直在过去的发展当中长期以来住房供不应求的问题很突出，房价为什么会那么迅速地上涨，归根到底还是供不应求。
    到了08年供应还没有少，但是开始了需求在不断地减少，出现了反向的变化。这里面我们有一系列的指标是可以看的，实际上在房地产开发过程当中，商品房销售周期和建造周期的时间长度，在相当长时期内我们的销售周期和建造周期早期是比较接近的，后来背离，表现为销售周期越来越长，供应周期越来越短。从08年这种趋势有所上涨，对于开发商来说是一个比较好的市场。
    如果我们和其他的国家市场比较，我们国家现在防地长市场面临的问题源源不是那么严重。这里面有一个很重要的原因，我们的房子实际上80%的是通过预售卖掉的，开发商还没有建成房子就已经大部分卖掉了，这市场是非常好的，但是过去预售的比重非常大。
    假如说预售资金监管不会出现问题的话，这个就不是一个太严重的问题。所以这里面我们也有一些值得反思的东西。
    市场发展快，规模也比较大，和国外比较这部分还是占的很小，我们举个一例子，美国的个人抵押贷款的价值和GDP的总量是1/1的关系，甚至超过1/1。我们现在只是占到了10%左右，这个指标是房地产发展深度，欧美的平均值在50%、美国是100%，我们现在是1%。过去10年发展迅速，规模也很大，但是这个要和国际的指标比较起来我们还是处在一个比较小的状况。有人说我们这个值是不是也会出现比较严重的金融风险，但是从这个比例关系上来看尽管我们没有住房抵押贷款的二级市场来分散风险，但是我们现在的风险总体上还是可以承受的。
    另外，房地产企业的规模和实力上涨，但是的资产负债率还是比较高的。我们做了一个百强企业的研究（图），企业的规模增长的速度是非常迅速的，平均净资金规模从9个亿到79个亿，实力是增长的很迅速，这一次我们说碰到了房地产市场的调整，我们和国外的企业相比，我看到很多国外的企业尤其是专注做房产开发的企业已经连续亏损很多年了，我们国内的就是盈利下降，亏损还不是一个很大的问题，但是资产负债率还是偏高，百强企业占到了59%，从全国所有的企业来看到了74%。我们一些大型的企业资产负债率超过了85%，资产负债率高是属于开发型的企业，手上大量的资产是属于它的存货，土地、在建项目。如果房价和地价发生了很多的变化这些企业就遇到了大的危机，现在还是没有那么大的问题发生，企业大了之后企业承受能力也有了很大的提高。
    房地产开发销售是房地产企业的主要业务模式，我们说房地产开发对于一个企业来讲是一个投机性比较强，利润比较高、风险比较大的业务。国外把房产开发定义为投机性的商业活动。但是开发本身因为周期段、周转速度快，对企业的迅速成长是有帮助的。
    我们说房地产开发它需要一个周期，三年、四年、五年里面完成，在这个过程当中，销售的利润率比较高，但是摊在几年里面就不高了。实际上房地产存在的这些特点让项目的利润率越高，企业的层面看的话并不是特别地优秀，还有另外一个问题就是我们很多的企业要提高效率，改善管理等等这些空间存在。
    房地产业的投资能力不足，还是对银行的信贷、预售收入有非常大的依赖性。
    再有人均住房面积增长讯但是仍然出现了占有不均的情况，平均这个数并不是很有效。我们最近这些年每年的新建住宅面积大概是6亿平方米左右。
    城市居民的居住条件和居住环境得到了明显地改善，这个大家都是有明显地切身体会。
    这是我们过去这些年发展的一个回顾。到底我们城市居民消费的水平是一个什么样的状况呢，我们国家一直少一个住房普查，我们中国的住房状况到底是什么样的呢？缺乏一个基本的了解和判断。我们曾经利用国家统计局2007年的一个抽样调查，它有一个城镇居民的调查，对我们国家城市里面的住房消费状况做了一个分析。尽管这个数据覆盖范围存在一些缺陷，比如说调查的对象是街道的正式住房，但是像集体宿舍、城中村这样的房子就不在统计范围。调查对象没有区分是常住人口还是租房、暂住人口。但是我们觉得，这个调查的结果，代表了我们这个城市住房的一个基本状况。
    不同的城市所处的区位、等级不同也有一定的差异。这和我们平时一般的理解也是一致的，（图）这是把35个城市都做在图上，杭州、涅波是属于中等水平。住房自由化率达到了82.3%。在不同的收入组别也有一个分别，收入越高拥有住房的比例也越多，最低收入组也有一个拥有住房的比例，72%。
    我想这里面一个主要的原因是城市的正常居住居民很多都享受过住房分配，通过公有住房的私有化获得了住房的产权，很多的中低收入水平的家庭是通过这个渠道。
    各个城市之间差异是非常大的，住房自由化率最低的是拉萨、丹东、西安、六盘水、天津、鞍山、延安、龙岩、长春、深圳。深圳生活在当地的人口有两千二百万，其中有1.2亿平方米是农民出租房，一个简单的比例就可以想象到，至少有50%的人在那里是租房住，这个也不完全均衡。整体来说，住房自由化比例还是比较高的。
    从这个比例出发，我们将来的住房政策将要弥补的可能就是对居民的选择里面选择出租住房的机会比较少，这是一个原因，我们当先的住房市场或者是公共住房的政策更多地观筑到让他买这个房子，我们是不是应该思考一下让他们租到更多的房子呢？
    按照地域分没有太大的差距，主要是跟城市的大小、规模相关联，住房的产权结构和住房市场化的程度，现在的居民住的房子都是怎么来的呢？我们分为两个，一个是公共渠道，一个是市场化渠道。它里面包括了自有和租赁两种形式，自有一个是买商品房，一个是公共的私有化。租房占到了54.1%。有的时候我们会说，看人家香港30%的人口住在政府的廉租房里面，10%的人住在政府的公共住房里面。看我们的数据也是差不多，我们也是有50%住在政府提供的房子里面，但是这里面存在的一个矛盾是什么呢？我们过去百分点几乎是单位提供住房，我们在过去的一段时间里面我们过分地提倡市场化、商品化。所以市场化的新增比重过大导致了矛盾的焦点出现，实际上将来我们要加大住房保障制度的建设也希望重新把对最低收入的家庭，至少是2百的家庭的住房供给完善，提供一个公平的获取住房机会，保障他们居住在一个跟我们当前社会发展水平比较一致的状况下。
    消费状态的另外一个角度就是考察居民住房的流动性，我们算下来是大概是9年，9年搬一次家，趋势就是越高收入的家庭换房子的速度越快。这实际上也对房地产开发有很大得意义。房地产市场本身也有一种过滤的功能，最高收入的人换掉房子之后会往下传递，越低收入的越没有这个可能。
    实际上住房也逐渐成为家庭财富的重要组成部分，住房的价值在不同的收入组之间有比较大的差距，这个也是跟我们预期是一样的，跟不同等级城市相比也是东部最高，西部次之，中部和东北部最低。
    第三个问题我想跟大家介绍一下房地产市场发展的特点和规律。
    我们讨论很多市场当中的问题一定要结合这些市场的规律去分析、研究，否则就把握不清楚。
    房地产市场发展的特点首先是和房地产特性相关联，最大的特性是位置固定性、异质性、弱流动性。房子的价格最大的特点就是位置的好坏，百年以前就是位置，现在也是这样，有些开发商做很高档的别墅，我前一段时间到浙江来看到一个开发商在县城周边的山上盖了一些豪华别墅。但是它的位置可替代性太强，找一个山坡很容易，还有就是很稀缺，如果是在西湖边上就不会可替代了。
    房地产市场是一个地区性的市场，房地产市场虽然在全球性的条件下每个市场都不是本地的市场了，杭州至少是长三角的一个市场，北京是全中国的市场，甚至是全世界的市场。但是支撑这个市场稳定发展的还是当地的力量，还是本地的需求，流动的需求就像游牧民族，每个地方草长的好就往哪里去，那里机会多就往哪里去，所以我们说我们的房地产市场发展更多的是要关注本地乐观市场，这个是非常重要的。
    本地的市场和外来的市场向来是两个市场，大家都知道，很多的国际性大市场顾问构思研究的通常都是针对国际商的投资者的市场范畴。这是一个主要的特征，北京有36%的房子卖给了外地人，杭州也估计也有百分之几十是周边的人群购买的。
    再有就是市场有信息不对称、搜索成本高，交易过程复杂、交易成本高。这个市场容易本一中趋势或者是潮流所左右行为，最典型的就是涨的时候大家都去买，跌的时候大家都不去买。我们现在说的平均价格涨了，平均价格落了也不完全一致，这是房地产市场的特点，我们要具体到一个地方去看涨了还是降了。
    技术的发展也希望更加准确地量测到这个变化，房地产市场发展的规律我想讲一下它有长期的趋势和短期波动，还有景气循环和政府的干预。
    长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。
    下降的时候呢？（图）这是06年的经济学家杂志的一篇文章里面的画，下降的时候就像一个大金砖往下掉。
    房价跌的时候大部分说不好，少部分人比较高兴，这个声音还不是很充分。很多人讲房价涨不能疯涨，跌也不能跌到深谷。
    我最近看了一个例子，美国的一个报纸上所写的，一个美元可以让你在麦当劳买一瓶苏打水也可以在比特率买一套住宅。
    银行为了卖掉这个房子，用一美元把它卖掉，银行又花了1万元，他要给经纪人佣金，还有一些买方的费用也要掏了。这个事情大家会觉得很莫名其妙，中国是不会发生这样的事儿的，我们中国的购房团去折腾，但是都没有买到房子。
    实际上我们买房子的人都是眼光比较高的人，想买的房子肯定是要在比较好的学区、这些地区的房价变化比较小，另外、在美国，存在的一些所谓的居住隔离问题，有些地方为了阻止别人进来吧房价提的很高，即使买了房子，税率也提的很高。
    市场房子的价格取决于城市的生活质量，城市生活质量取决于所在城市有多少发展前途，提供了多少发展可能性，还有就是公共服务的质量。
    道路、交通、医院、学校这些基础设施支撑了房价，如果连就业的机会都没有了，除非是退休养老去。
    所以有一种观点认为房价越高的地方吸引力就高。
    前段时间去英国考察，他们为了吸引人来，他们建了大量的公共住房，把社区环境整好，吸引了更多的新移民，来自中东、东欧的。到了之后也是做最低级的工作，他们也是希望发展创意产业等等，和他们的初衷有很大的距离。
    城市的价格是有房子的价值决定的。
    房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。
    现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、市场参与者的预期等等的影响。
    我们过去再讲和预测的时候更多的是从长期的趋势来讲，杭州很多的旧房子已经拆除了，市政也建设好了，房价也随着涨了起来，从长期趋势看，房地产的价值始终是会向上走的。但是我们说它会有短期的波动，这主要表现为市场价格发散过程，还有一个是均值回归的现象。这是一个泡沫生产的过程，07年、06年我们可以看出来这个市长的特点。
    美国从04年、05年发放的刺激贷款在07年开始大规模爆发，那些低收入家庭开始付不起钱，我们国家现在七折优惠的利率也有一些担心，因为我们的利率不是固定利率，等到房地产市场又起来了，又要打压泡沫的时候会把利率提高，把优惠拿掉，还款罚负担就会增加。
    影响市场的均值回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。我们对全国35个城市做了一个研究，看这些城市住房的基本价值和实际价格之间偏离的变化关系。大家可以看得出来，北京、上海、杭州、宁波的曲线图，杭州还是处于一个比较稳定的状况，偏离的程度比较低。
    最典型的是深圳，所以它的调整也是最早出现，调整的幅度也最大。我们看一个城市房地产发展的过程更多地要关注这个城市本身的发展状况。
    影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。
    我们发现住房价格的短期波动存在着城市之间的梯级结构，在这个过程当中有一些程城市再影响这个波动，我们做了一个分析，不同的房地产市场的变化影响的范围都超过了1500公里。所以我们发现城市的整个市场存在着明星城市，这些城市的变化会领先于其他诚实的变化，而且这种变化会逐级扩散到其他的城市，在我们学术上叫做波纹效应，就像拿石子往水面丢那样的效果。
    这也给我们一种启示，我们将来要把握市场发展的规律，我们看中一些主要的城市就能够大概地把握，有一个大概的感觉，知道不同城市之间的领先和滞后关系，比如说这次的房地产市场的调整，深圳出现在2007年的10月份，北京到了2008年的四五月份，一直到奥运会之间才有了比较明显。有些城市可能是到了2008年的下半年，甚至是年底的时候才出现了这些变化，这是我们这个市场发展。
    如果对市场有一个干预的话抓住牛鼻子就可以了，我们以前的干预政策是一个城市出来一个问题，大家推断全国的问题都有这个问题，我们就拿一个政策在全国推行。我们虽然强调统一政策、因地制宜，有些政府不太主动地做这些事情，中央下了很强的命令要地方执行，所以市场的变化就被这种一刀切而没有适当地调整。
    不管是房价销售量、竣工量都有这种趋势。这种变化运行的规律我们始终在想通过这些量的变化找到预测市场的方法。
    我们最近初步研究证明了在国内的市场上交易量领先价格变化，这些主要是市场化程度比较高的市场。发现他们的交易量萎缩，价格也会相应地萎缩，向下调整。
    像深圳是最典型的城市，还有一些城市是交易价格领先交易量的调整。
    这些城市通常是那些房地产市场价格的水平不高，水平比较低，市场化程度水平也比较低的城市。这些城市相对于价格更明显，价格稍微有一些变化就会影响他的购买决策。还有一些城市我们发现价格和量之间没有必然的练习，说不准谁领先于谁。将来我们能够使用这些规律帮助市场的参与者基本的判断未来的发展趋势，在座的各位都有这样的疑问，我们是不是该买房了，现在交易量显著回声，杭州的数据超过了07年的交易量，如果是量领先价格的话就意味这价格优会往上走。
    现在从价格的统计角度看，价格没有明显地回升，这更给大家一些诱因，好机会可能更加离的比较近了。
    我相信杭州是属于第一类的城市，量可以领先价格变化的城市，这种趋势它持续多长时间才会最终导致这种变化，市场周期的变动有些是属于季节性的变动，我们要把一些剔除掉。这需要我们做更多的研究工作。
    我们这个市场有一个很大的特点，非本地居民购房占较大比重，且支付了更高房价。
    北京当地人买房的平均价格是8000多，到了08年是一万四千多，外来人口买房价格是高的，也负符合进入城市始终是要有一个门口的，我们对城市的资源矛盾已经非常突出了，我们用什么办法对人口做控制呢？从社会主义市场经济的角度出发，用这个东西作为进入城市的门槛还是当前比较现实的选择。这个问题不同的人还有不同的看法。我们的城市一定要保障它有一个持续发展的能力。不能够因为我们过分地强调所谓地公平，或者是所谓的力就把我们的城市葬送掉，国外出现过这种现象，导致了城市的衰退，大量的低收入人群涌入市中心。
    实际上我们倡导的一种发展方式是政府应该把这些优势资源向周边扩散，使周边也增长对人口的吸引力，避免向大城市、特大城市的集中，这样会导致非常多的交通拥堵、环境恶化、住房短缺、公共服务质量下降问题，导致城市的吸引力下降，接着是导致城市的衰退。如果是我们把资源在合理的体系下还是可以做的到的。
    房地产发展需要政府的干预，政府承担了住房市场的调控，在这个过程当中，房地产在经济当中占的比重非常重要，美国住宅产业对GDP的比重稳定在15%左右，你可以想象，15%的经济总量不稳定经济意味着什么。日本房地产业大概占11%，建筑业占6%左右，这两个加起来占17%左右。今年我们第一个季度增速是1%，房地产行业大家认为是从投资的角度来说，第一季度占GDP比重和去年同比低了。住房市场的稳定和金融市场密切相关，住房具有重要的社会属性，关系到社会的稳定。
    政府通常会用一些工具进行干预，土地、住房、市场、税费、金融等等政策对市场进行干预。
    我们进来需要改善的方向是什么呢？这些干预应该是纳到一个统一的政策体系里面，朝一个目标前进。有的政策推动了价格的进一步波动。大家都积极主动地做贡献，但是贡献的结果大家发现，增加了税收之后是可以减少投机行为，但是也使买房的负担加大了。
    四、中国房地产市场面临的挑战。
    加速城市化、工业化导致的用地需求增加与城市建设用地短缺之间的矛盾。这是我们所面临的一个很大的挑战，我们也在研究如何节约土地的使用，怎么样实现耕地占比的平衡，增加复垦的耕地，减少建设用地对耕地的应用。这个在很长的一个时间里面要我们调控。
    城市的发展肯定需要空间，空间从那里来呢？对空间的需求是增加的，唯一的办法是把价格提上去，但这是不是我们的目标呢？我最有感触的一个事情就是我看香港的土地政策，第一条就说到我们香港的宗旨是尽可能地满足经济增长、社会发展对空间的需求。
    香港人多地少的地方第一条土地政策是满足需求，我们的土地政策第一条是什么呢？是采用全球最严格的土地保护制度。
    国外的市场就是充分利用已的土地，为了减少对耕地的占用就要投入很大。使得我们城市的建设走上一个可持续发展的道路。到现在为止还是一个萎缩的状况。这个持续下降有几个后果，一个是GDP增长的投资带动越来越不现实，因为规模在萎缩，哪天我们经济好了，宏观经济转好之后有大量的经济需求在开来的时候市场所供应的房子就会越来越少，会导致房价包袱性的泛滥。
    政府看开发商投资越来越大，土地卖的也就少了，这导致了最终的结果是供求均衡的调整过程形成一个新的不均衡。
    资本市场的融资功能还没有完全恢复，由于金融危机的影响，我们现在的股市很不正常，大家也觉得好象没有道理这么涨，可能是因为我们宽松的货币政策导致了大量的信贷资金进入了股市。但从国际的角度来讲，资本市场的肉仔功能尚待恢复。
    金融机构在07、09年的变化（图）大家可以看到，金融机构的这种变化导致了基本上快要崩溃，现在要恢复金融体系的活动需要有一个过程。
    消化数量很多，当前库存量还比较大，08年长期的一段时间内交易的萎缩，所以这个叫平均销售周期，还是向09年的2月份，08年的2月份和09年的月2月份还是处在一个最长的时候。大家不是特别关心我们还有一个商业房地产市场、写字楼、零售房地产和其他房地产的交易受到的影响更大。因为国际投资越来越少，对这些需求也在极度萎缩。
    大家对杭州市场的分析还是比较乐观，跟我判断全国的形式也是一致，土地市场也开始有所好转，但是他们说是刚性需求的释放。我们发现住房交易量增加，主要集中在中小户型住房，支撑市场持续发展的改善型购房尚为启动。
    市场上仍然存在市场信心问题，消费者的信心还没有完全恢复，开发商普遍的策略到目前为止还是“消建存活、降低费用、增加现金”作为短期策略。最近一期的万科年报讲要认真地需求机会，现金是有了，是不是出手获得新的土地资源需要适时的去做。应该说房地产企业要向保持持续运行，不管是市场高的时候还是低的时候都要买入高的土地，高的时候少买，低的时候多买一些。
    市场的短期回暖仍然很脆弱，现在与政府刺激住房消费的税收、信贷政策效果密切相关。实际上很难说是不是进入了稳定复出的阶段。
    在这个时候我们还要珍惜这种局面，尤其是开发商，现在这个时候最敏感地是消费者，如果有变动就会有消费现象的产生。
    现在很多人说08、09年是通过加大住房保障的建设来解决当前的问题，是一个去市场化的过程，怎么来发展呢？实际上从政策的初衷来看，98年的时候我们把政策性住房定义的范围太小，95%的家庭是低收入家庭，经济适用房是面向95%的家庭，现在我们很清晰了，从最基本的保障住房入手，适当地兼顾到经济适用房，我们现在政府有能力覆盖的量占到整体人口的比重还没有超过10%，这个和商品房的市场部是一个相互竞争的市场，我们说它是一个互补的市场。
    市场稳定是房地产发展的基础，怎么样稳定呢？保障做好了就可以稳定，市场发展反对的声音才会减弱。所以，可以有利于促进房地产市场的发展，这里面确实要慎重，公共住房政策应该是一个可持续的政策，绝不可能利用短期的“工程”“计划”不现实，我们要建立一个长期的制度目标来发展。
    对于潜在的金融风险问题我们也要观筑，对于这的调整，实际上有利于刺激大家买房的金融政策，但是这里面也加大了金融机构、商业银行的风险，我们应该要重视这个问题，大家也在讨论是不是假按揭等等问题。金融风险实际上在美国次贷危机发生之后已经提高了警惕性，我们还要落实到行动当中去。
    对于房地产企业，开发商也提到了一点，虽然市场恢复，交易量增加，存货在减少，现金流压力不大了，但是仍然存在着一个严峻的考验，还有一些企业面临着生存的危机。从长期发展的角度要探索出适合企业自身特点的战略和模式，形成以管理能力和市场成熟商业模式支撑的企业发展格局。
    虽然我们面临这么多的挑战，但是中国还是处在高速城市化、工业化发展的过程中，对新建空间的需求将是长期的，这就要求我们：增强信心、稳定预期、加强合作、同舟共济、尊重规律、勇于创新。
    信心，大家都对某种目标的期望会变成一致的行，一致的行动也会让我们的期望实现，这对于我们整个的房地产市场，对宏观经济健康的发展作出我们这个行业应有的贡献。
    谢谢大家！