英国和加拿大住房保障制度模式

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 02:02:43
  • 1、英国的住房保障制度

     

      长期以来,英国政府逐渐制定了一个比较完善的信贷调控和住房法律制度来规范房地产的市场交易:房屋买卖和出租。对于低收入的居民则及时出台了住房保障政策制度。据英国住房协会的资料,在90年代中后期,近70%的居民拥有自有住房产权,另外30%的居民租赁住房;其中,20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。在英国读书的外国留学生通常租用学校的公寓宿舍或当地居民的私有房屋,房租较贵。而一些年龄较大的留学生家庭,如果其收入低于当地居民的平均水平,还可以和当地居民一起参加申请租用社区的福利公寓房。这样的房屋居住简单舒适而且价格比私有出租房屋的市场价便宜1/3左右。较早住进福利房的住户所享受到的房价优惠还要更多,而且价格基本不变。可见,英国的住房福利不仅保障本国的公民和永久居民,也包括在英国的一切合法临时居民。具体来说住房保障制度主要包括如下几个方面:

     

      1.针对低收入居民的政府公房建设及公房出售

     

      首先,在规划建房开始,政府就根据低收入居民住房需求情况,负责进行公房建设。政府建房占建房总量的比重曾经为50%左右。政府建房主要促进了英国经济适用住房的大量供应,对于解决当时的住房短缺问题,尤其是低收入居民住房支付能力较低问题起到了十分重要的作用,受到了普通居民的普遍欢迎。可以说,政府建房是英国福利制度的重要组成部分之一。

     

      1980年英国修改了《住房法》开始出售公房。凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房,例如,住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房,折扣价通常可达到房价的30%以上。公房购买政策,吸引了大量低收入租户通过购买公房而实现拥有自有住房的愿望。同时也在很大程度上减轻了政府的维修负担。但至今仍然有一部分居民没有购买政府的公房,部分原因可能是买不起、或者是不愿意购买。这样的居民主要是靠政府救济为生的贫困阶层。

     

      2.对最低收入者的房租补贴

     

      对于由领取社会救济金的最低收入者人群居住的无法出售的政府建造的公房,政府帮助成立了非盈利性质的住房协会,由住房协会整体购买并管理公房,依靠租金收入,解决现存的住房维修等问题。但是根据政府的规定,住房协会向住户收取的租金要远低于私人出租房屋的租金,甚至低于成本租金水平。这样,住房协会的维修和管理就面临困难。为此,政府又制定了房租补贴计划,用于发放低收入居民的房租补贴给住房协会。这是几十年来英国政府采取的低收入居民住房保障制度的又一个重要组成部分。

     

      由此可见,英国政府不仅以资助的建房活动直接向低收入居民提供住房,并且通过房租补贴计划保证了最低收入者能够居住公房而且生活水准不会因支付房租而下降同时,房租补贴也保证了住房协会能够维持房租收入,以此来维护和管理公房。政府的参与至今仍然是英国住房保障的一个重要方式。

     

      3.在抵押贷款购房上的政府、银行、保险、社会福利机构的综合作用

     

      为了鼓励居民购房,英国政府除了建公房之外,还通过利率和信贷政策来影响房地产市场。政府通过降低贷款利率和实行居民购房减税优惠的政策鼓励了居民购房,活跃了房地产市场。通常购房者可获得的贷款为其家庭年工作总额的3~3.5倍,一般的还款期限为20~25年。还款方式有固定利率,也有浮动利率。在贷款的同时,贷款者一般要购买贷款保险以保证还款期间如果失去收入暂无还款能力时,保险公司可以帮助还款。另外,也可向社会福利机构求援,福利机构根据评估结果将在一定期限内代付利息。同时,社会就业部门则配合为失业者提供培训,帮助其尽快找到工作。如果长期不能按时付款(利息和本金)时,银行将以处置抵押房产来挽回风险损失。

     

      此外,值得一提的是,政府为了解决社会融合与平等、平衡的问题,规定新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。实际上一般可达到1/4左右。从而比较有效地阻止了地域居住上的社会贫富两极分化现象。

     

      2、加拿大的住房市场化与抵押贷款制度

     

      加拿大和英国一样也是西方工业七国成员和经济发展与合作组织(OECD)成员。加拿大的税收水平比较高,是世界上高税收国家之一,也因此,拥有发达的社会福利体系,免费的初、中等教育和医疗服务,贫富差距并不大。同英国一样,加拿大的住房制度中也有较强的政府干预,不过干预的方式有所不同。

     

      1.住房市场化

     

      加拿大幅员辽阔,人口稀少,土地资源相对丰富,土地成本较低,因此,加拿大建造的住房面积和占地面积均比英国要大。加拿大的住房约有一半左右是独立房或半独立房,三分之一是高层公寓。约十分之一是6—8家连在一起的两层以下的排屋。所有这些房子均在室内或室外带有自己的车库。如果不算院落和车库,在加拿大一个新的独立房平均是1900平方英尺,相当于175平方米:比较而言,在英国则只有其一半大小,约800多平方英尺,或不到80平方米。一般来说,加拿大的庭院和车库也比英国要大很多。英国目前独立房的平均房价是20多万英镑左右,加拿大的独立房平均房价是307加币左右。

     

      大约三分之二的加拿大家庭自己拥有住房,三分之一的家庭租赁住房,在这些租赁住房中,绝大多数是由私人拥有的。每三年中,两个力n拿大人中就有一个要搬一次家。因此,加拿大的房屋买卖市场很发达,住房市场化程度很高。房屋的买卖信息主要来自地方报刊、房地产经销商、网络、电视、以及房地产开发商的样品房。房地产经销商是有营业执照的房地产公司的成员,他拥有丰富的专业知识和资源,可以给你提供买卖房子的各种资讯。在加拿大买卖房屋有很严格的法律程序,一定要通过律师来完成交易手续。通常,买主和卖主都有自己的地产经纪商,地产买卖的全部佣金都是来自卖主的售价,大约是5%。然后,买卖双方的地产经销商分配这部分佣金。买主不需要付佣金费,而可以享受到专业的服务,因此,鼓励了购买需求。一般来说,地产经销商可以免费带你看几十到上百个不同的房子,直到你看到满意的房子,并且,买卖双方能够就价格等达成一致,经过双方律师,最后交易才能完成。

     

      值得指出的是,加拿大政府要求发展商在兴建房屋项目之时,划拨出10%~15%的项目用地建设保障性用房租售给低收入家庭。这和英国的政策和一致。

     

      2.联邦政府直接参与房屋的建造和贷款

     

      加拿大联邦政府早在1945年即成立了直接隶属于联邦政府的加拿大抵押贷款保险及房屋公司CMHC(类似美国的联邦住宅局FHA,加拿大在住宅金融体制设计中借鉴了很多美国的经验),由该公司直接建造住房,向低人家庭出售或出租,以解决当时对经济适用房屋的大量需求。这一点和英国政府的做法极其相似。这些做法都说明在房地产市场发展的起步阶段,政府的直接参与和扶植对低收入家庭的住房保障十分重要。但所不同的是,加拿大政府建造的房屋出售的很多,市场化的比例很高,没有英国后来出现的维修和管理的负担。

     

      后来CMHC又转向对中低收入家庭直接提供贷款以解决其购买力不足问题。直到1992年,由于地方政府开始重视住房问题,联邦政府才彻底停止对社会住房的直接贷款。目前,加拿大没有专门的住房金融机构,任何有资格的金融机构包括商业银行、人寿保险公司、信托投资公司、养老基金和信用社等,都可以发放住房抵押贷款,抵押贷款市场完全融入金融市场当中。由于抵押贷款来源多样化(储蓄存款、人寿保费、养老基金、信托基金等),市场的竞争非常激烈,效率很高。消费者感到既方便又满意。那么,贷款机构的风险和购房者必须付出的较高的首期付款问题又是如何得到解决的呢?这就必须提到联邦政府通过CMHC建立的抵押贷款担保制度。

     

      3.抵押贷款担保制度

     

      加拿大的贷款机构一般根据借款人的收入来源、家庭资产与负债、信用状况、所购住房的价值等综合情况确定其还贷能力,决定是否给借款人发放抵押贷款。一旦发放了贷款,贷款机构就会面临不能归还的风险。

     

      加拿大的抵押贷款,既不同于固定利率贷款,也不同于浮动利率贷款,而是把整个贷款还款期限分成几个阶段,在每个期限内根据固定的或变动的贷款利率确定还款额,待一个期限结束后,再根据届时市场利率确定下一期限贷款利率和还款额。一般总的贷款期限是25年左右,每5年为一个抵押贷款阶段。这样,金融机构只承担5年以内的利率风险,而不是整个贷款整个归还期内的利率风险,从而大大降低了抵押贷款的利率风险。

     

      而对于购房者万一出现的不能支付抵押贷款期限内的利息和本金的信用风险,金融机构一般是要通过首期付款和抵押物来防范的。银行一般要求首期付款比例高于25%。当借款人违约不能按期还款时,金融机构可以强制收回抵押物拍卖,用拍卖的款项偿还贷款。当首期付款比例低于25%时,拍卖的款项偿还贷款可能不够弥补借款人违约所造成的损失,银行则会面临较大的风险。

     

      为了减轻银行的信用风险,鼓励银行能够为首期付款比例低于25%的购房者提供贷款,也为了促使更多的低收入家庭能够提前购房,联邦政府所属的CMHC机构来承担为低首付的购房者提供100%的抵押贷款担保。当然,购房者必须是从通过CMHC审查并与之签订合作协议的金融机构处获得贷款才会得到担保。担保费用由借款人承担,可以一次支付,也可以分期支付。CMHC按照首期付款比例确定担保费率,首期付款比例越高,担保费率越低。

     

      如果借款人没有按期还款,贷款机构负责催还。如果催还无效,则贷款和所抵押的住房一并从贷款机构转到CMHC,由CMHC处置所抵押的住房并向贷款机构偿还所有欠款,贷款机构不会因此承担任何损失。因此,抵押贷款担保鼓励了抵押贷款的供给,同时又刺激了抵押贷款的需求,购房者不再必须积攒很大一笔资金付首期房款来获得抵押贷款资格,而可以通过CMHC的抵押贷款担保从贷款机构那里得到非常低的首付款的抵押贷款,大大缩短了中低收入家庭购买房屋的时间,扩大了住房需求,促进了房地产业的发展。

     

      3、英国和加拿大的住房保障制度对我们的启示

     

      随着中国经济的持久发展、社会进步和居民收入条件的改善,家庭食品消费是呈下降趋势,而与住房有关的开支呈上升的趋势。我国目前的房地产市场价格经过近几年的超长增长已经超过了普通居民的承受能力,而房屋市场供给的短缺和地产商的垄断更使房价居高不下。为了解决我国的住房保障问题,我们应该合理地借鉴英国和加拿大等国家的经验。当存在供给短缺和地产商的定价垄断时,必须要求政府适时地履行其监督、管理和金融支持的功能。基于对英国和加拿大的住房保障制度的考察,我们可以得到如下几点启示:

     

      首先,政府应该通过政策约束积极推进经济适用房的建设,避免基于私利的地产商的房屋建设偏离普通收入者的购买能力。

     

      其次,由于中央政府已经把利率作为主要货币政策工具,频繁调整利率,使得利率波动幅度大。但银行的购房抵押贷款利率并没有相对固定,使得借款人不得不承担较大的利率风险。因此,金融政策的制定和推行应考虑有利于通过对利率风险的影响而起到调控地产市场的作用。

     

      最后,除了利率风险之外,我国抵押贷款市场另一个较大的风险是由贷款机构承担的信用风险。这是制约房地产市场合理发展的又一个难题。银行信用风险的存在,使得贷款首期付款比例较高,限制了一般工资收入者的购买。借鉴加拿大的做法,可以由政府支持建立专门的贷款担保机构,由担保机构承担风险。同时,引入人寿保险和失业保险,通过对借款人的保险来实现对贷款的保险。因此,还要求积极发展、完善我国保险市场。