婚姻法新司法解释中的房产问题

婚姻法新司法解释中的房产问题青青  
       这些天，婚姻法新司法解释征求意见稿（以下简称“新司解”）几乎成了过街老鼠，媒体的报道都是耸人听闻的标题，比如，称新司解鼓励养小三、鼓励离婚等。

       细读新司解草案原文，里面关于房产的条文着实不少，这也反映出随着楼市的高企，房屋产权问题越来越成为家庭中的敏感地带。在现今的情况下，一旦离婚失去房产，很现实的情况是──你可能再也买不起另外一套房了。(可能吗？)

       新司解最受关注的条文就是第十一条：

       第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

       婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

       根据这一条，很多人以为离婚了就被扫地出门了，当然，在一方“以个人财产”支付首付款购买房屋的情况下，离婚时配偶依然可以得到包括增值收益的补偿，只不过“合理补偿”几个字太过模糊。如果是双方共同出资，产权登记在一方之下，那么显然不适用于这个条文。因此，如果是双方共同出资却没有登记上自己名字的人，要么保留好出资证明，要么要求在房产证上加上自己的名字──加配偶很简单，也不需要交税，只要产权人同意就可以。（想这些问题，有必要吗？自己的老婆或老公，还要防着，这地球上还有安全的地方吗？还是火星好。）
       另外两个比较重要的变化在第六条和第八条：

       第六条 夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。

       而早些的婚姻法司法解释（二）第十一条规定婚姻关系存续期间以个人财产投资取得的收益“应当归共同所有的财产”。

       这个变化意味着个人财产的范围又有了进一步的扩大。我对于这一条的变化不是很理解。如果是一次性的大金额收益，那么在判决的时候还比较好分辨，但是如果是类似房租这样持续性的小额收入，怎么来判定呢？假设一个家庭工资收入5000元，房租收入5000元，生活开销8000元，那么如果这房租算作个人财产，这3000元的赤字由谁承担？而房租举证容易，日常开销举证困难。这对于另一方显然是不公平的。另外“有贡献”三个字也很模糊。什么叫做贡献？帮助对方打几个电话算不算贡献？这在实践中太容易扯皮了。

       第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

       由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。（他奶奶的，房子都买不起，结个什么婚呀？什么都得靠父母，父母又靠谁呢？养孩子不好好培养或者说是教育，真不如养猪。）

       而婚姻法司法解释（二）第二十二条则规定：“……当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。也就是说，新规定将“登记在个人名下”认为是父母对于赠与意愿的一种表达，因此按照个人财产处理。如果长辈并没有这种要求，婚后父母资助买房还是以登记双方名字为宜。（自己的孩子是孩子，自己孩子的爱人就是动物，这样儿的父母，不配为人父母，这个的子女，千万不要走到一起。）

       关于房产交易，也有一条非常重要的条文：

       第十二条 登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

       夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

       民法中本来就有保护善意第三人的条款，这个规定正是这个精神的延伸和明确。在房产的实际交易中不少地区为了方便交易，不要求配偶到场签字或者签署委托书，导致了很多这一类的纠纷。北京这方面做得不错，不仅要求配偶的签字或者委托书，单身者还要求出示未结婚的证明，从行政手续上杜绝了这种纠纷的发生。对于未在产权登记证上列名的一方而言，保障自己权益的最好方法还是那一个──把名字加上。这样对方就不可能避开你去交易了。

       最后，还有两条和房产直接相关的条款：

       第七条 婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

       第十三条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。

       第七条的情况，我想应该发生于一方出轨，另一方要求下不为例否则“净身出户”。如果有类似的要求，那么还是将一切先公证了，否则口说无凭，对方随时可以反悔。第十三条的情况也很常见。这种情况一般来说房产都登记在父母名下。如果要主张自己的权利，还是办理过户手续，宁愿交些税也免得以后麻烦。

       总体看来，虽然男女平等，但是因为事实上男性在家庭中居于主导地位，而且随着收入的提高，当一个人的收入足以支持整个家庭时，女性回归家庭作全职太太也成为一种潮流。新的司法解释倒像是为男人们解除了后顾之忧，令离婚的代价进一步最小化。我还是希望我们的法律能够从保护弱者的角度出发，从维护家庭的融洽出发来制定各种条文。无法想象一个全职女性相夫教子十年之后遭遇丈夫出轨，没有房子，没有收入，争取不到孩子的抚养权，会是多么糟糕，或者她争取到了抚养权，那情况更糟糕。       请问我们的法律给了这个走投无路的公民什么保护？        （所以，小丫头，这就是我坚决不把收入交公的道理所在。你要钱干什么？你也可以自己挣得到，只要不是白痴，你就能挣到钱；只要你肯动脑筋，你什么都不可能缺。现在每周都可以买新衣服，家里全是你的衣服，很开心吧？家里，乱一点儿无所谓，有时间了一起收拾，没必要天天都收拾。人生而自由，但自由建立在财务自由的基础之上。所以，真爱无情。我不可能踹了你，你踹了我，只会生活的更好。我会难过的，但不会太久。呵呵~~）