房产新政：监管针对性加强 进一步压缩炒房空间

2010年09月30日 14:41 光明网 【大中小】 【打印】共有评论2条
国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨（资料图片）
8月以来国内房地产市场成交迅速反弹的态势引发了人们对地产调控政策的预期，而这种预期在9月的最后两天明朗。
29日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。其中明确商品住房首付比例调整至30％以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等措施。业内人士分析认为，此次出台的新政策在4月份“国十条”的基础上再次加大了调控力度，房价上涨的动力有可能因此减退。“迷茫”的楼市在新一轮政策的影响下走势如何，更引发社会关注。
进一步压缩炒房可利用政策空间
根据29日晚多部委出台的措施可以看出，虽然政策主体依旧是对4月份“国十条”的进一步落实，但在许多细节上均发生了些许变化。
根据新的政策要求，各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。对“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。
其实，早在4月底北京市出台的遏制房价过快上涨的房地产调控细则中就已经明确规定同一购房家庭只能新购买一套住房。如果说此前聚焦于信贷和契税方面的政策调整还有些“间接”调控的味道，那么对一定时期居民购房套数的限制则是直接对炒房说“不”的调控。
如在京版调控政策出台后，北京市场的商品房成交数量在四个月内跳水式的大幅下降，这显然与投资、投机性需求被遏制有直接关系。这一次政策明确要求“在一定时间内限定居民家庭购房套数”，很可能会扩大至上海、深圳、杭州等房价高企，投资、投机性需求旺盛的大中城市。炒房者可利用的政策空间将进一步被压缩。
信贷“一刀切”影响未来市场
新调控政策中对“完善差别化的住房信贷政策”的要求基本上重申了4月“国十条”的各项政策。不过其中三点变化很可能对未来的房地产市场产生重要的影响。
首先，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两条是全国“一刀切”式的政策，不再像此前出台的政策那样只要求在房价过高城市有选择性地实行，更有利于打压非自住性购房。
除此之外，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上的政策更加严厉。在此前的政策中，对于首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付可为20％。现在“一刀切”地调整到三成以上，无疑提高了购房的门槛，对限制投机性的购房行为将有显著作用。
另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
契税政策调整
根据财政部的细则要求，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。这次的契税政策与此前相比变化不大，保障自助需求与限制炒房的政策目的明显。
相比之下，这次提出的“加强对土地增值税征管情况的监督和检查”很可能会对开发商产生重要的影响，特别是一些有捂盘意向的房地产项目。
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50％的部分，税率为30％，增值额超过200％的部分，税率为60％。
以北京为例，部分项目开发时间从2004年延续至今，土地成本占比已经非常低，而定价一旦过高，将会导致清算土地增值税，这将使得开发商定价更加谨慎。
公租房成保障主流
在住房保障方面，政策再次强调了增加住房有效供给，同时着重强调了要“认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”。由此可见，公共租赁住房将成为未来住房保障当中的主力军。
同时，政策再次强调了要加大住房交易市场检查力度的问题。首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。这些细则的具体补充不仅增强了监管的针对性，而且对其他政策的实施提供了有力的保障。
以北京为例，根据北京中原房地产的调查显示，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额50％。这和经纪机构与买卖双方一起炮制“阴阳合同”等违规手段的盛行有直接关系。一旦对这种普遍存在的市场“潜规则”进行针对性的打击，将使二手房炒家面临高额的炒房成本。
除此之外，针对有违法、违规记录的开发商，新政也再次严格要求，相应的处罚措施也更加具体，分别从其资本市场、土地市场和信贷政策三个方面入手，打击力度进一步加大。
上海易居房地产综合研究院院长杨红旭认为，这次出台的政策虽然还是在落实“国十条”，实际上在很多领域已超出“国十条”范畴。在这一政策的影响下，房地产市场走势可能有变化，十月份的市场表现可能会比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8月、9月略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。