中粮地产业务整体上市 目标直指“A+H”

中粮地产业务整体上市 目标直指“A+H”
www.eastmoney.com2010年11月19日 01:31阴雪第一财经日报
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中粮集团整合旗下房地产业务并整体打包上市的思路，正日渐清晰。
“目前整合在中粮集团内部的组织上已经开始。”近日，中粮集团董事长宁高宁在中粮大悦城时尚品牌战略联盟交流会上透露，“我们希望明年年底之前能够完成上市。”
另据知情人士透露，目前中金公司已经介入中粮地产业务整合上市一事，上市地点将选择在香港的H股。
整合迈出第一步
“在未来的发展当中，中粮集团要把包括住宅地产、商业地产、酒店甚至旅游地产以及一部分工业地产在内的地产业务，进行一个系统的梳理和内部的战略整合。”这样的一番话出自于中粮集团地产酒店事业部总经理周政。
而他还有另一个头衔，即中粮地产(000031.SZ)总经理。
众所周知，中粮集团旗下有两大房地产业务平台，即以住宅开发为主的A股上市公司中粮地产，以及侧重商业地产开发经营且尚未上市的公司中粮置业。
其中，中粮置业旗下“大悦城”品牌从无到有4年以来，已经逐渐形成了包括商业、办公、住宅在内的“城市综合体”的开发模式。相较于中粮地产的住宅开发定位，二者无疑面临着同业竞争的质疑和风险。
而宁高宁解决这一问题的方法，便是将中粮集团旗下所有地产业务整合起来，并完成地产板块的整体上市。“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。”宁高宁表示。
然而，宁高宁此前并没有对外界透露过地产板块整合上市的时间表。
就在上述交流会上，宁高宁坦承，整合其实已经在集团内部开始。按其设想，地产板块最终融为一体后，将实现“股权统一、资产管理统一、团队统一”。
“目前，地产业务的股权还没有统一起来，但是我希望慢慢地形成一个事业部来进行管理。”在宁高宁的部署下，中粮集团为这三方面统一所迈出的第一步，就是相对更易操作的团队统一，即最近成立的地产酒店事业部。
统一后的地产酒店事业部中，中粮地产总经理周政任事业部总经理，中粮置业总经理韩石任事业部常务副总经理……一系列新的人事任命贯穿了宁高宁对于地产业务整合的思路，团队统一这第一步已经迈出。
“A+H”构想
“我们希望明年年底之前完成上市。”宁高宁这一次终于为地产业务整体上市划定了时间界限，不过他也坦承，由于将面临相对多的审批，因此在时间上中粮并没有办法完全掌控。
由于地产板块整合上市过程中，中粮地产的A股上市公司地位将得以保留，因此中粮置业内部更希望中粮置业旗下的大悦城商业地产可以通过香港上市实现资产变现。
种种迹象表明，中粮置业将携大悦城品牌成为未来业务整合上市的中坚力量。
“在对集团地产业务进行系统梳理的过程中，我们会有一个战略聚焦，把核心的优势更多地放在以大悦城为品牌的城市综合体开发上。”周政如是说。
实际上，自中粮置业“大悦城”品牌一举成名之后，集团对其的支持力度一直在加大。此前更是抛出了5年内700亿元全国打造20个大悦城的宏伟计划。“实际上现在已经远不止这个数了。”宁高宁透露，目前中粮集团商业地产的投资额已经超过了600亿元，而未来5~10年，规划的商业资产总额将达到至少1000亿元以上。
对于未来的H股上市公司，宁高宁直言：“希望能够比一般的地产公司有更高的市盈率，有更好的现金流支持，同时又随着中国经济增长带来的物业升值，实现回报率的提升。”
相形之下，截至今年6月底，中粮地产的总资产仅为137亿元，而集团承诺的将地产资产注入中粮地产的计划，在2007年8月第一次资产注入完成之后，便开始变得颇为不顺。在不久之前的11月5日，中粮地产自筹资金，才将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕。
一位不愿透露姓名的分析师表示，如今的宏观调控使得A股的融资平台对于地产行业来说已经基本关闭了，在这种情况下，H股对于中粮来说就显得更加便利和实际了。而香港资本市场及其投资者也会更加看重商业地产的持有。
如果一切进展顺利，宁高宁的下一步计划采用A+H股融合方式上市，未来H股上市后的公司通过一些股权转换将成为A股公司的股东。“这个计划只是中粮目前正在运作的想法，还不知道会不会批下来。”
尽管这样的操作方式在此前的地产企业上市过程中并无先例，但一位投行人士表示：“尽管能否完成还很难说，但还是具有一定可能性的，因为作为红筹国企在政策上还是有可以变通的地方。”
但上述分析师则表示，即便这一难度较大的构想能够实现，可能也需要花费较长的时间。
终结兄弟暗战 中粮系大手笔投资商业地产
www.eastmoney.com2010年11月18日 10:34肖素吟 张睿时代周报
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“中粮集团地产业务整合的未来，一定是地产板块的整体上市。”在11月10日举行的中粮集团大悦城时尚品牌战略联盟交流会上，中粮集团董事长宁高宁的一席表态，让此前关于该集团地产业务整合的各种传言止于一个最终的版本。
与此同时，此前宣布700亿元投入大悦城，在宁高宁眼中也仅是一个保守计划。以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心，已是中粮集团今后的既定战略。
之前一直被视为集团地产业务整合平台、且以住宅为主要业务的上市公司中粮地产，瞬时被推向尴尬处境。
打包上市
“在未来的发展中，中粮集团会将住宅地产、商业地产、酒店旅游地产以及工业地产，进行一个战略性的系统梳理；我们会有一个战略聚焦，把核心的优势更多地放在以大悦城为品牌的城市综合体开发上。”在11月10日的大悦城时尚品牌战略联盟交流会的沙龙环节，中粮集团地产酒店事业部总经理周政表示。
宁高宁在之后的环节亦“插话”强调：中粮集团地产业务的整合未来，一定是地产板块的整体上市。
据此，中粮集团地产整合的方向逐步清晰：所有地产业务会整合到一个板块中，而商业地产将成为核心业务。
事实上，自入主中粮后，宁高宁在地产业务的整合上从未停止过努力。公开资料显示，中粮集团目前的地产板块有一部四公司。包括以住宅为主业的中粮地产、主攻商业地产的中粮置业、中粮集团深圳有限公司、中粮(海南)投资发展有限公司，以及地产酒店事业部。截至目前，地产板块的总资产累计达400多亿元。
“目前整合在中粮内部的组织上已经开始。”宁高宁在交流会上透露，成立的地产酒店事业部，股权还没有统一起来，但是希望慢慢形成一个事业部管理，通过股权的最后整合同最终的上市联系起来。“我们希望明年年底之前上市，当然由于有很多的审批，时间上我们没有办法控制，但到时就会看到整个公司在股权上统一了，资产管理上统一了，团队上统一了，就变成了一体。”
至于整合的具体方式和时间表，在中粮集团内部也还未公开。不止一名中粮集团的内部员工向时代周报记者表示，关于整合还没有听到确切的消息。而中粮地产一位高层人士在接受时代周报记者采访时，亦称关于整合的具体安排尚不知情。
宁高宁在交流会上接受媒体采访时透露，公司计划采取A+H股的方式。即保留中粮地产内地A股的上市地位，同时在H股实现整体上市。
西南证券分析师肖剑对时代周报记者表示，“对上市方式的选择，关键还是看哪种方式更加便利。目前来看，当然是H股比较便利。”他进一步分析道，“现在整个地产行业资本运作的步子已经停止了，往前迈已经迈不动了，正值调控期间，至少在明年不会有重大的转折。如果宁高宁的希望是明年年底实现整体上市，就需要比较高效的市场。在这种情况下，当然是H股的通道更加便利。”
兄弟之争
“对于国企以及央企来说，关键在于内部的管理模式，也就是内耗比较大，效率很低，决策过程中因素很多。”协成机构副总裁张国栋对时代周报记者表示，“中粮集团的地产板块真正整合到一起会非常复杂和漫长。”
这场整合中，中粮地产和中粮置业两个兄弟公司关系如何理顺，成为业界备受关注的话题。
中粮地产此前一直被视为中粮集团地产业务的整合平台，在2006年其借壳上市之初，集团不但许诺以其为集团地产业务的专业平台，而且计划将集团优质资产不断注入。
2007年，中粮置业在集团原物业投资部的基础上发展成立。中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工版图确立。
但在实际开发过程中，商业地产并不是中粮置业的“排他性特权”；而中粮置业开发的城市综合体中亦有住宅业态。名义上分工明确的两个兄弟单位，由于实际业务上有交叉重合，同业竞争的存在变得难以避免。
对于能够稳定资金来源的持有型物业资源，中粮地产显然未想放手。该公司在2008年年报中就曾表示，未来将专注于城市中心高档住宅和城市综合体两类战略产品。而城市综合体就是包括商业、办公、住宅等各类房地产产品的“造城”运动。
例如中粮地产在北京的中粮·祥云国际社区项目，规划建设的52万平方米中，就包含了19万平方米国际化商业规划；而成都的中粮·祥云国际生活区，也运作了商业旗舰品牌项目“中粮·大悦城”。
除了业务交叉造成的资源内耗，将住宅与商业分离的路线也给两个独立运作的平台带来发展困境。
一方面，以住宅为主业的中粮地产上市之后就不断遭遇经济和行业周期波动带来的挑战，销售业绩和股市上的表现难尽人意；而大量商业地产所需要的沉淀资金，亦让中粮置业身负资金重担。
“富爸爸”的态度也耐人寻味。
中粮地产上市后，中粮集团对于扶植这个唯一的地产板块上市公司可谓用心良苦。但在2007年8月第一次资产注入成功之后，后续的资产注入并不顺利。
中粮置业在大悦城一举成名之后，集团对其的支持力度一直在加大。2009年更是抛出5年内700亿元打造20个大悦城的宏伟计划。如今，商业地产将成为集团地产业务核心更上升到既定战略的地位。
对于中粮集团而言，手心手背都是肉。兄弟之间的“争宠”对“富爸爸”亦是尴尬事。
地产业务的整合势在必行。
“主攻住宅地产的中粮地产和主攻商业地产的中粮置业在整合过程中势必有一个磨合过程，这点我同意，但是我认为整合势必对双方都是有利的，否则我们也不会整合。”中粮地产上述高层人士对时代周报记者表示。
尴尬的中粮地产
中粮集团地产业务整体打包上市，令此前有望作为地产业务整合平台的中粮地产前途未卜。
11月5日，中粮地产发布公告，已使用自筹资金，将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕。
显然，中粮地产正在加速将集团内部的住宅业务整合到自身旗下。
这次收购上海加来的股权可谓好事多磨。2008年3月，中粮集团的第二次资产注入方案中，包括上海加来51%股权在内、约有40亿元资产、涉及到9个公司的资产欲由母公司打包转让给中粮地产。但这个计划却一度被搁浅。
到2009年9月，中粮地产启动配股再融资计划，拟募资35.37亿元，并依顺序收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权，上海加来是募集资金收购名单上的第一个项目。
但受到宏观调控影响，这次配股再融资计划目前还未通过审批。中粮地产遂自筹资金，先行将上海加来项目收入囊中。
“从企业持续经营角度，我们是不可能无限期等待行业政策调控结束后再完成收购的，这样不利于企业长期持续的发展。现在调控的影响很大。先以自筹资金收购部分项目公司，对于上市公司来说是一件好事，因为我们可以把上市公司的规模和成长性做得更好。”上述中粮地产高层对时代周报记者表示，“我们也不排除再次使用自筹资金收购中粮集团旗下其他房企的可能，要因势而变，关键在于企业持续发展的客观需要。”
但在西南证券分析师肖剑眼中，自筹资金收购是一种无奈之举。“中粮地产目前的处境比较尴尬。”他对时代周报记者表示，首先，从整个市场预期来讲，它远远没有达到目标；其次，集团雄厚的地产资产没有按预想成功注入，对于中粮地产在整个行业的地位和今后的运作都会造成很大的影响。“尤其是目前整个地产行业正面临着比较严峻的调控，当土地储备和资金流受到一定制约后，中粮地产业绩的实现和周期规模逐步扩大的预期可能会落空。”
截至今年6月底，中粮地产的总资产为137亿元。今年前三季度实现营业收入5.53亿元，同比增24.87%，净利润同比增7.61%至1.38亿元。但同时仍饱受巨大资金缺口的煎熬。三季报称，因项目开发需要增加银行借款，中粮地产9月末短期借款为35.8亿元，较年初的26.1亿元增加37.47%。
相比之下，中粮置业的风头正劲。中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜日前透露，集团已开业的大悦城分别为北京西单大悦城、沈阳大悦城以及北京朝阳大悦城。到2011年，上海大悦城、天津大悦城将陆续推出，此外，北京安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城也即将推出。
“集团给我们的投资比例占中粮集团的30%左右，700个亿，用五到十年做十到二十个大悦城，这个数量有一点保守。”在品牌联盟交流会上，史焯炜的话，似乎在暗示中粮集团会继续在商业地产上追加投入。
在集团构建商业地产帝国的旗帜下，专攻住宅地产的中粮地产何去何从充满了变数。
“目前中粮地产还是主攻住宅地产。”中粮地产高层人士称，“但是未来会否进行业务转型还是涉及到整合的问题，现在不好说。”