灾后重建先解房贷之忧

岳富涛

岳富涛
汶川大地震已满一旬，救灾进入新阶段，灾区重建已经提上国家、地方政府和灾区每个家庭的日程。
但一些贷款买房的灾区家庭发现，不仅要努力建设新家园，还要面对数万元乃至数十万元房贷的压力。尽管很多家庭拥有的房产已经完全毁灭，但根据《民法通则》，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。债务人就是贷款的个人，债权人就是银行，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品。
房产已经是大多数城市居民财富的最大组成部分，既失去家园又背负需要一辈子才能还清的重债，无疑让受灾家庭的痛苦无限期延续，所以此次灾区房贷问题如此让人关注。
问题难解
谁来承担这个压力？
绝大多数的贷款人无疑已经有心无力。他们已经承担着失去亲人的痛苦，承担着产业和工作的失去，也已经承担了房产首付部分的损失。
实力雄厚的银行是否应该完全免除这些债务，将其列入坏账损失范畴、靠自己的利润来消化呢？
客观来看，在赈灾方面，各家银行已经做得很不错了：为捐款提供免费汇款服务，紧急向灾区授信，设置临时网点“帐篷银行”；本身的捐款数额在各行业中也名列前茅，工、农、中、建四大行的捐款都在6400万～8600万元之间；在对个人房贷的处理上，各家银行都已经给予困难客户还款宽限期，不计罚息，不列入不良信息记录。农行更是明确这个宽限期长达6个月，对因灾还款能力下降的客户，在政策允许的范围内，将适当调整还款计划，减轻其还款压力。
但在是否免除房贷债务方面，现在还没有一家银行松口，银行家们都出言谨慎：要在有关法规和政策允许和实事求是的前提下，与有关部门协商，找到妥善处理的办法。
这不能简单看做是“小气”。此次地震已经给银行业造成巨大损失，其中农行预计自身损失高达60亿元。如果个人房贷得不到偿付，银行将蒙受损失，不良贷款比率上升，自然更加影响银行经营；从历史来看，中国的银行好不容易刚刚改造成为商业化运作的企业，全国性银行现在虽然大多已经上市，市场化规则和公司治理规范却尚未从上到下深入每个银行从业人员的骨髓。银行家们出言谨慎正是对商业规则和股东的尊重。
债务人和债权人都面临困难，似乎只有靠国家财政来埋单。中央财政虽然今年已经安排700亿元建立灾后恢复重建基金，但重建需要覆盖的面很广，能否涉及个人房贷尚未可知。
房贷损失总额或许不算大
但仔细观察可以发现，房贷损失的总额也许并不算大，多方出力解决这个难题也许并不算难。
此次受灾的地区并非经济发达地区，房地产市场也不像沿海地区那么发达。农村受损房屋一般不涉及房贷问题，周边较大城市如成都、绵阳、德阳市区房屋受损不算严重，可能涉及房贷的房产主要集中在灾区几个县城。在汶川、北川、青川这样的县城，居民住宅更多是自建房或购买的公房，贷款购买的商品房占比不高。
根据中银国际提供的数据，受灾地区中经济发展程度较高的都江堰，到去年末个人贷款余额仅1.01亿元；在全国房贷市场位居第二的建设银行，估计此次地震给银行造成的个人贷款呆账仅增加1.3亿元。整个银行业个人房贷方面受到的损失估计在20亿元以内。
从单个银行来看，由于此次受灾的个人集中在县城及县城以下地区，市场占有率最高的应该是农业银行。所以，在披露的新增不良贷款中，农行的60亿元是目前最高的数字。农行恰恰是唯一一家没有股改的国有商业银行，目前正在等待核销坏账和注资。
市场化解决，多方承担
市场化运作的金融行业，在首次面对如此巨大的天灾和如此严重的损失面前，非常需要创新的市场化手段来解民之困。
除了希望国家和地方财政的部分补贴外，最终的解决还要靠涉及到的相关各方共同承担。商业银行可以根据本行的情况和商业规则，给予灾区客户一定的减免、降息或延长还款期，承担一部分损失。
央行和银监会作为主管部门，已经出台《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知（第1号）》，作为一个临时性的措施，要求对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。
在最终解决灾区房贷问题上，建议央行和银监会不宜对商业银行直接规定具体的措施，更适合在其他方面给予商业银行一定补偿，如准备金率、再贷款方面。为了保证灾区流动性，目前央行已经给予灾区银行延期上缴存款准备金的优惠政策，似乎可以扩大到为解决此次房贷问题的银行整体。
保险创新
此次受地震影响的房贷规模幸好有限，如果地震严重影响到如成都这样的大城市，那么，造成的损失就会非常惊人了，也很难解决。长远来看，类似问题最终还是需要靠保险市场来解决。
有心人会注意到，此次问题中房贷险是完全缺位的。因为根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。以上海为例，买了房贷险的数以十万套计的商品房，到目前为止只有1例获赔。所以房贷险被多数购房者认为是一项没有必要的支出。
在此情况下，尤其需要中国保险行业开发地震险的相关产品。在提高费率的情况下，作为小概率事件的地震同样可以成为保险防范的灾难。据报道，在地震高发的日本，目前房屋地震险的普及率高达20％，根据不同的地质情况和房屋结构可以收取差别很大的保费，值得注意的是，日本的一个地震险保单是由保险公司、再保险公司和政府三方共同分担责任的。
（作者为本报编委）