物业管理与服务有了“规定动作”

物业管理与服务有了“规定动作”
http://shanxi.house.sina.com.cn  2010年11月19日08:58  山西晚报网
临时管理规约》《管理规约》和《业主大会议事规则》三个示范文本正式实施
业主在车辆行驶和停放方面有哪些要求？专项维修资金在筹集时有哪些约定？举行业主大会要遵循什么样的程序？为规范广大业主合理使用、维护物业，保障广大业主和物业使用人的合法权益，即日起，市房产管理局编制的《临时管理规约》《管理规约》和《业主大会议事规则》三个示范文本正式开始实施。这意味着今后，物业管理与服务又多了几道规矩。
据介绍，在前期物业管理阶段，即业主大会成立前，小区的《管理规约》叫《临时管理规约》。《临时管理规约》由开发建设单位制定，作为《商品房预售合同》的附件，由物业买受人签字确认；而在组建业主大会后，则需要按照《管理规约》执行。而《业主大会议事规则》，则是物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。需要由业主大会讨论通过，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后生效。
“三个示范文本已经下发到各区(市、县)物业行业行政主管部门、各开发企业及物业服务企业，要求参照执行。”市房管局物业处有关负责人说，此次出台实施的三个示范文本，是作为一种“母本”进行推广，在此基础上，为了更好地提供物业服务，还可以有“自选动作”，增加一些双方进一步协商确定的内容，作为补充条款写进合同中。
■内容点击
安装太阳能热水器需相关业主同意
随意丢弃装修垃圾；午休时候还在施工……近些年，围绕房屋装修，业主与物业间、业主与业主间，总不乏矛盾产生，但在解决时由于没有“有言在先”，存在不少困难。在《临时管理规约》和《管理规约》中便不约而同就此做出了详尽规定。包括：业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签订室内装饰装修管理服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容，并遵守装饰装修的注意事项和有关规定；在规定时间段内，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工等。
另外，如需在房屋建筑的外墙上安装遮阳棚、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等的，应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。
不缴纳物业费可能被起诉
在目前的物业管理中，业主不缴纳物业服务费一直是困扰不少物业服务企业的一个问题。就此，《临时管理规约》和《管理规约》两个文本也对此“开出了良方”。
根据规定，各业主同意，物业服务收费按照物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，并接受业主大会、业主委员会的监督。业主未按规定缴纳物业服务费用(物业服务资金)的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不缴纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用(物业服务资金)收缴情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不缴纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
机动车小区内行驶时速不能超5公里
在《临时管理规约》和《管理规约》中，均对业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，做出了规定与约定。
明确一定吨数以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；机动车辆在小区内行驶，时速不得超过5公里，禁止鸣号、试车和练车。
在车辆停放时，机动车辆按规定的车位(停车区域)停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；按照规定或约定缴纳车位使用费。同时，要爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用。
业主大会议事内容有明确规定
业主大会究竟能商议哪些事，表决哪些事，这是许多业主都关心的问题，《业主大会议事规则》示范文本给出了答案。
制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用……都是业主大会可以表决的内容。
改建附属设施须2个“2/3业主”点头
业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案、选聘和解聘物业服务企业、改变共有部分的用途、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用和法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。