2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(四)

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2019/12/10 06:14:15
71、企业员工讲课费所得如何缴纳个税?
问题内容:
我公司举办员工培训班,聘请部分内部管理人员授课,请问对于该部分人员领取的讲课费,应当按照工资薪金所得还是按照劳务报酬所得计算交纳个人所得税?
回复意见:
根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》(国税发[1994]089号)第十九条关于工资、薪金所得与劳务报酬所得的区分问题规定:“工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动,即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬;劳务报酬则是个人独立从事各种技艺、提供各种劳务取得的报酬。两者的区别在于,前者存在雇佣与被雇佣的关系,后者则不存在这种关系。”
因此,您单位应按照“工资薪金所得”计算扣缴个人所得税。
72、因诉讼、仲裁胜诉而取得的收入是否应纳祱?
问题内容:
因诉讼胜诉、仲裁胜诉而取得违约金收入、同期利息收入以及赔偿收入是否应纳祱,依据是什么?
回复意见:
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
《增值税暂行条例实施细则》第十二条 条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十二条规定:“企业所得税法第六条第(九)项所称其他收入,是指企业取得的除企业所得税法第六条第(一)项至第(八)项收入以外的其他收入,包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
因此,您所提出的收入均应缴纳营业税或增值税、企业所得税。
73、转让股权后的公司名下房产更名是否征收契税?
问题内容:
在公司股权转让中,单位和个人承受了企业5%的股权,同时公司名称也因此变更了,请问企业的土地、房屋更名时是否要缴纳契税?缴纳的依据是什么?如果是免征的,免征的依据是什么?
回复意见:
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)文件第二条规定:“在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。”
根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》(国税发[2009]89号)文件第一条规定:“财税[2008]175号文件第二条中规定的股权转让,仅包括股权转让后企业法人存续的情况,不包括企业法人注销的情况,在执行中应根据工商管理部门对企业进行的登记认定,即企业不需办理变更和新设登记,或仅办理变更登记的,适用该条,企业办理新设登记的,不适用该条,对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”
对所述情况而言,企业进行股权转让后仅办理了变更登记,土地、房屋权属仍为原公司所有,并未发生转移,不征收契税。
国家税务总局2010.8.11
74、非居民企业股权转让所得税如何计算?
问题内容:
我是一外国企业,持有国内居民企业股权,2008年11月,与另一居民企业签订协议进行股权置换。2009年12月,总局发了国税函[2009]698号-《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》,有几个问题不明确,请教如下:1、置换双方无关联关系,置换时对股权都作了评估,协议作价同评估价有1%左右的差异,请问确定股权转让收入以评估价还是协议作价为准?2、按698号文件规定,股权成本以美元计算,但置换时价款是以人民币计价的,请问换算为美元时,以哪天的汇率计算?(是协议签订日,还是纳税日或其他)3、698号文件2009年12月出台,但从2008年1月执行,以前置换时,双方都按成本价转让,无股权转让收益,所以未申报纳税。现在按美元算,将有收益要交所得税,请问现在申报纳税有无滞纳金,如有,如何计算?
回复意见:
您好:
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1、根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函[2009]698号)文件第三条规定:“股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。”既然股权转让方与受让方无关联关系,其成交价应当是公允的,应当以协议作价为准。
2、国税函[2009]698号文件第四条规定:“在计算股权转让所得时,以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价或股权成本价。”因此置换时以人民币计价的,应当以合同、协议约定的股权转让之日(如果转让方提前取得股权转让收入的,应为实际取得股权转让收入之日)的人民币兑美元汇率折算为美元计算股权转让所得。
3、根据《税收征收管理法》第五十二条规定:“因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款,但是不得加收滞纳金。”又根据《国家税务总局关于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》(国税函[2009]286号)文件第二条规定:“对于2009年5月31日后确定的个别政策,如涉及纳税调整需要补退企业所得税的,纳税人可以在2009年12月31日前自行到税务机关补正申报,不加收滞纳金和追究责任。”因此不需要加收滞纳金。
75、自建行为如何征收营业税?
问题内容:
某公司属工业企业,营业执照上经营范围注明具有房地产开发资质,该公司于筹建时采用自购建筑材料、工具及设备,聘请临时建筑人员从事厂房、办公楼建设,没有发生发包行为,建成后以资产评估值计入固定资产科目,未取得建安发票。请问:对该建筑行为是否征收建安营业税?如何征收?计税依据是什么?
回复意见:
您好:
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根据《营业税暂行条例》规定:
“第五条 纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:
(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;”
根据上述规定,单位自建建筑物,只要没有销售。其自建行为不用缴纳营业税。
76、有关房产三项费用扣除基数的问题
问题内容:
请问:1、根据国税发(2009)31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入,即根据地方预计利润率计算预计利润,那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入(即预售款)计算所得税税前扣除限额?2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入,应适用(2009)31号文,不能税前扣除,但是否可以向以后年度结转?结转年限是否有所规定?
回复意见:
您好:
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根据《企业所得税法实施条例》规定:
“第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。”
国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,”
因此,只要符合税法收入确认条件,业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。
77、将土地使用权过户是否缴营业税?
问题内容:
一方出土地,另一方出资金,未成立独立企业,双方联合开发房地产,因当地建设部门不能同时立项,需将土地使用权过户至开发企业,是否符合“一、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税”
回复意见:
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根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:
“一、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
二、对股权转让不征收营业税。”
根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》国税函[1995]156号规定:
“合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定(注:自2009年1月1日后应当是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定)分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
……”
因此,如果你们之间的合作建房不符合 “以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,则应缴纳营业税。符合上述规定则不缴纳营业税。
78、无购销合同的购销行为要交印花税吗?
问题内容:
有购销行为发生,但并没有订立合同,需交印花税吗?如果要交,有相关法律依据吗?
回复意见:
您好:
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根据《印花税暂行条例》第二条的规定:“印花税的应纳税凭证包括购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”
根据财政部关于发布《印花税暂行条例施行细则》的通知(财税字〔1988〕第255号)第四条第二款的规定:“具有合同性质的凭证,是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”
根据《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》(国税函〔1990〕第994号)第二条的规定:“商业企业开具的要货成交单据,是当事人之间建立供需关系,以明确供需各方责任的常用业务凭证,属于合同性质的凭证,应按规定贴花。”
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕第155号)规定:“对工业、商业、物资、外贸等部门使用的调拨单(或其他名称的单、卡、书、表等)凡属于明确双方供需关系,据以供货和结算,具有合同性质的凭证,应按规定贴花。”
因此,只要具有合同性质的购销往来凭证,要素虽不完全但明确了双方主要权利、义务,就应按规定贴花。
79、继承房屋转让如何缴纳个税?
问题内容:
我姑父名下以前有一房产,面积256平方,房产证日期是2003年,我姑父于去年突发疾病去世后,我姑姑根据法定程序办理了继承该房产的手续,并已将房产证过户到其名下。近期姑姑因经济原因准备出售该房产,请问个人所得税应该按何种税率进行缴纳?问题补充:本人在网上详细查询过,觉得应根据《财税[2009]78号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》进行缴纳,但在网上各种专家对是按照差额的20%还是按照核定征收无统一的说法。网上较多的一种说法是:受赠情况属于《通知》第一条规定的三种情况的,在继承后再次交易可按照差额的20%或者按照1%核定征收,由纳税人自行选择。请问此说法是否准确?并求其依据。
回复意见:
您好:
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根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)文件第五条规定:“受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第三条规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征收,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
因此如果能提供房屋原值且转让价格不属于偏低且无正当理由的,按财产转让所得个人所得税计算公式申报缴纳个人所得税。
如果能提供房屋原值但转让价格明显偏低且无正当理由的,财产转让收入税务机关可以核定后按财产转让所得个人所得税计算公式核定征收个人所得税。
如果不能提供房屋原值的,则由税务机关根据住房转让收入(如果明显偏低且无正当理由,同样可以核定收入)的1%-3%幅度内核定征收个人所得税。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第五条和《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》((94)财税字第20号)的规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
80、无租使用房产缴税时,是否进行基数调整?
问题内容:
我单位将部分房屋无偿提供给其他单位使用(均属国有独资公司),在计算营业税和企业所得税时是否应该进行基数调整?
回复意见:
您好:
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根据《营业税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。第七条规定:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。”
根据《营业税暂行条例实施细则》第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务,不包括在内。
前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。
根据《企业所得税法》第四十一条规定:“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”
根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定:“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则,或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的,税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。”
根据《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。
因此,无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易,不需要进行纳税调整。
81、土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税?
问题内容:
我公司开发一小区,小区中有临街一、二层为商业用房,二层以上为住宅用房,总有21层的商住一体房屋一栋。在土地增值税清算过程中,按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件“一、土地增值税的清算单位 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”的规定,我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算?如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本? 上述单位工程根据财政部 建设部《建设工程价款结算暂行办法》“第十三条 工程进度款结算与支付应当符合下列规定(一)工程竣工结算方式 工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。”的规定,竣工结算只能为整栋房屋,不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价,请问:我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算?有何政策依据?
回复意见:
您好:
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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件第一条第二款规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”
尽管立项时是一个项目,但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算,收入及相应税金完全可以分开计算,至于相关成本如何扣除,国税发〔2006〕187号第四条第(五)项规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
82、问:我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元,这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税?
答:《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发[2004]69号)规定,住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。
83、问:房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,在土地增值税清算中如何扣除?
答:房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,应分不同情况处理:
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施(如:会所、物业管理用房),发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
84、 问:下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来,请问各下属单位是否需缴纳企业所得税?
答:《企业所得税法》强调以法人企业或组织为企业所得税的纳税人,《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务、用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务部门另有规定的除外。
现行企业所得税法缩小了视同销售的范围,对货物在同一法人实体内部之间的转移不再作销售处理。同样,企业内部各部门之间相互提供劳务的情况对于企业整体来说,所发生的劳务只体现为企业的成本或费用,而不构成实际的收入,没有形成法人所得,因此不需要缴纳企业所得税。但是,如果下属各单位是独立法人单位,那么相互之间的业务往来就要按照独立企业之间的业务往来进行税务处理。
85、问:我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人,处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除?
答:根据《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发〔2009〕88号)第五条规定,企业实际发生的资产损失可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失,属于由企业自行计算扣除的资产损失。企业发生的资产损失,凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失,可向税务机关提出审批申请。因此,上述公司处置车辆的损失可以税前扣除。
86、问:公司在开办(筹建)期间没有取得任何销售(营业)收入,发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时,如何进行税前扣除?
答:根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。第四十四条规定,企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除。超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。
因此,企业在筹建期未取得收入的,所发生的广告和业务宣传费应归集,待企业生产经营后,按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣除。
87、  问:企业去年亏损,今年体现为盈利,但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后,仍为亏损。请问,在进行所得税汇算清缴时,该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额?
答:根据《企业所得税法》第五条规定,企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及以前年度亏损后,为应纳税所得额。因此,对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目,不用弥补当期及以前年度应税项目亏损。企业发生的亏损额,可以按照规定往后转移。
因此,对国债利息和符合条件的免税投资收益,不可弥补今年和去年的亏损额。
88、问:房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续,由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续,此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转?
答:《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。
问题内容:
89、  税务机关检查企业,查增利润部分怎样处理?补税不?怎么罚款?
回复意见:
您好:
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《根据中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定:“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
第六十四条第一款规定:“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。”
根据以上规定, 对企业采取以上手段而少计利润,造成不缴或少缴应纳税款的,适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定处理。对企业在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的,适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款规定处理。
90、 问题内容:
我是一家房地产开发企业,和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同,其中防水处理500万元,防水涂料1000万元(全部属于自产)。按照营业税条例实施细则的规定,对方开具体了500万的建安发票和1000万的增殖税发票。请问,1000万的增殖税发票我公司是否可以直接作为施工成本列支的依据,或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税?如需缴纳营业税,纳税人又是谁?(类似问题还包括防盗门、铝合金门窗的安装工程并销售自产货物)
回复意见:
您好:
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根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)规定:
“第七条 纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:
(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;
(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
因此,具有建筑施工资质的企业,自产货物并提供建筑业应税劳务应当分别计算营业税和增值税,相应应当分别开具建筑业发票和货物销售发票。承包单位两种情形发票均可以作为房地产开发企业的开发成本列支,由于建筑劳务营业额不包括货物销售额,所以此部分货物销售发票不构成房地产开发企业甲供材。
91 、 问题内容:
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)规定:新税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理,但一经选定,不得改变。我公司是一家房地产开发企业,请问,房地产企业的开始经营之日如何确定,是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期?
回复意见:
您好:
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《企业会计准则—应用指南》的解释:“开办费,具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”
根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98号)规定:“新税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以按照新税法有关规定,自开始生产经营之日起,按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定,不得改变。”
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定:
“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
企业自开始生产经营的年度,为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出,不得计算为当期的亏损,应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)第九条规定执行。”
房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度,而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。
92、 问题内容:
根据我公司与政府签订的协议规定,房屋拆迁补偿费和安置房的费用由我公司负责。此前收取的被拆迁户的按政府规定的安置面积与原被拆迁面积的价款,视同商品房销售收入缴纳了营业税及附加、预交了土地增值税和企业所得税。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件规定:回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税,是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税?
回复意见:
您好:
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一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定:
“(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。”
所以,收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。
二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函[1995]549号)规定:“对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。
因此,对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。
三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定:“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第七条规定:
“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”
因此,房地产开发企业收取的补差价款,也是销售房屋收入的一部分,应当计算缴纳企业所得税。
93、 问题内容:
某董事同时再A、B公司取得董事津贴,但不任职,请问此董事取得的津贴是否应合并缴纳个人所得税?
回复意见:
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《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)规定:“《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发〔1994〕089号)第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法,仅适用于个人担任公司董事、监事,且不在公司任职、受雇的情形。”因此对于不在公司任职的董事津贴,按照劳务报酬所得计征个人所得税。
劳务报酬所得,属于一次性收入的以取得该项收入为一次;属于同一项目连续性收入的,以一个月内取得的收入为一次。个人兼有不同的劳务报酬所得,应当分别减除费用,计算缴纳个人所得税。
94、 问题内容:
纳税人以“税收通用缴款书”或者“税收通用完税证”形式多缴了印花税税款,是否能申请退税?
回复意见:
您好:
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根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令[1988]11号)第二十四条规定:“凡多贴印花税票者,不得申请退税或者抵用。”印花税是一特殊税种,只对特定行为贴花,应纳税凭证应当于书立或者领受时按所载的金额计税贴花。对同一种类应纳税凭证需频繁贴花或应纳税额超过五百元的,法规特别规定可申请按期汇总填写缴款书或者完税证,属于印花税特殊的计税办法。签订合同时的合同金额与最终合同执行时的执行金额不一致的,按上述规定不需要调整,但根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第九条的规定,如果已贴花的凭证进行了修改,修改后所载金额增加的,其增加部分应当补贴印花税票。目前为止对多贴印花税票者,仍不得申请退税或者抵用。
94、 问:自然人投资人从清算企业分得的剩余财产,超过投资成本的部分,是否征收个人所得税?如果征,是否应分别按“利息、股息、红利所得”和“财产转让所得”项目征税?
答:根据《个人所得税法》第六条第四款规定:“财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。”因此对自然人投资从清算企业分得的剩余财产,超过投资成本的部分,应按财产转让所得项目征收个人所得税。
95、 关于个人所得税的相关问题
问:1、员工偶尔的聚餐费是否要计算个人所得税? 2、春节期间,公司给在岗工作的员工发放几百元的红包是否要并入工资计算个人所得税? 3、中秋节,公司给员工发的月饼是否要并入工资计算个人所得税? 4、公司给生病和生育的员工发的慰问金是否要并入工资计算个人所得税?
答:
1、根据《个人所得税法实施条例》第十条规定:“个人所得物形式,包括实物、货币、有价证券和其他形式的经济利益。”因此员工聚餐费用、红包、月饼属于员工获得了其他形式的经济利益,应当纳入员工当月的工资薪金所得项目计征个人所得税。
2、根据《国家税务总局关于生活补助费范围确定问题的通知》(国税发[1998]155号)文件规定:“生活补助费是指由某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难,其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。”因此如果符合上述条件,因生病或生育发放给员工的临时性生活困难补助性质的慰问金,可以作为免征个人所得税的所得项目。
96、 如何确定土地增税的清算单位?
问:国税发〔2006〕187号规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算”。请问:这里的“分期开发的项目”包括未经政府部门批准,企业自行分期开发的项目吗?
答: 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)文第十七条:“清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”
未经政府部门批准,企业自行分期开发的项目,本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(四) 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(四) 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑10 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑1 2010年最新国家税务总局房地产专业税收答疑(二) 2010年最新国家税务总局房地产专业税收答疑(三) 2010年最新国家税务总局房地产专业税收答疑(三) 2010年最新国家税务总局房地产专业税收答疑(一) 2010年度国家税务总局房地产答疑 2010年房地产税收答疑 2010年房地产税收答疑 2010年度国家税务总局纳税服务司税收答疑 - 都市采芹人的日志 - 网... 国家税务总局发文堵房地产税收漏洞 国税发(2005)156号 国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知 国税发(2005)82号 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知 国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 国家税务总局大企业税收管理司关于2009年度税收自查有关政策问题的函 2010年国家税务总局税收疑难问题汇编 房地产税收 财政部 国家税务总局关于处置海南省积压房地产有关税收优惠政策问题的通知 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 2005 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 2005