上海房价只涨不跌,跌则崩溃

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2020/08/12 16:49:53
作者:一个小白领  发表日期:2004-6-9 15:38:00
中国的经济现象,没有一种现成的经济学说可以比较完整、透彻地解释。其中的根本,即在于中国的经济与政治是一种倒置关系,是因政治而设置,因政治而需要,因政治而供应,因政治而运动。在中国,不是政治立在经济上运变,而是经济立在政治上运变;经济是政治的面子,是政治的外延,不是政治为经济服务,而是经济为政治服务。当年贴紧香港开发深圳,而不是开发上海、北京或者广州等等,其根本动机并不是真的开放经济,而是要在资本主义面前建立一个社会主义高速发展的样板,是建立一个用铁丝网拦起来的前沿斗争阵地,是以经济的名义试图用大深圳吞噬小香港。最后终于是财力不济、基础太差,便不能达到目的。于是,便搞浦东、搞上海,调过头来树立一个赶超香港的社会主义样板。邓小平说开发深圳没有开发上海,是他的一个错误,原因就在这里。不弄清政治与经济在中国的异常关系,便不能认识清楚中国的经济现象里深藏的本质。
你要我谈的上海房价和银行紧缩两个问题,由于精力限制,就只谈上海房价问题。由于我进行的是原则性议论,所以,谈了一个问题,另一个问题也就可以进行原则联想、类推,自然也就可以得到启发。
讨论上海房价涨跌走向问题,要有个时间限制。分析一切经济现象,必须要先设定时间前提。时间长短,可能得出完全不同的结论。比如现在很热闹的中国与印度经济发展比较议论,没有时间设定,便等于大家都是闭着眼睛说瞎话。如果从中短期来看,中国会优于印度,但从十年、二十年的角度看,中国便很可能突然落后印度。因为,印度的增长是真实、稳步的,它的增长并不积累崩溃性因素;而中国的增长则日益积累着崩溃性因素,极可能在某一天发生坍塌,一当坍塌,原来的优势就会失去,成为落后者。这一点,在欧洲与美国的比较中可以得到印证。十九世纪以前,美国落后于欧洲,但是,美国没有崩溃性因素,其增长是非常稳定的,欧洲则不断积累崩溃性因素,经过两次大战的崩塌,便彻底落后于了美国。苏联也是这样,曾经成为了超级大国,但它崩溃性因素的积累终于导致了突然的总崩溃,俄罗斯在经济上沦落为了一个三流国家。这就好象长跑、短跑,从短跑者来说,长跑者是太慢了,但从长跑者来说,用短跑的方式跑,除了起跑阶段赢得外行的欢呼,最后结果只能是退出比赛。我这样说,并不等于完全赞赏印度,印度的高文盲率将会成为限制其经济长远增长的致命因素。
上海房价的涨跌,以整个中国的经济为背景,但又跟整个中国的经济不同,在某个阶段,甚至会发生逆向运动,即整个中国的经济或房地产下坡,而上海却强劲上坡。一定要弄清上海经济与整个中国经济的一致性以及不一致性。那么,上海经济的特殊性在哪里呢?举个例子:1949年解放军占领上海,物价特别是米价飞涨,新政权采用了两手解决这一问题,一是用政治手段打击所谓的“投机倒把”,抓一批人,打击一批人,把他们的物资释放到市场上;另一方面,即使解放区为支援前线已经被盘剥到了极点,但仍然以极其严厉的手段征收了大量粮食等物资,“源源不断”地供应上海市场。这样,上海的物价便得到了平抑。这一点,一直被看作是新政权伟大的经济成就,并成为了中国控制、调整经济的绝对经验,其基本思路至今没有变化。
一,上海被看作是中国经济的龙头。虽然上海经济总量在中国所占比重已经今不如昔,但这一看法并没有发生变化。十多年来,这一看法由于另一个因素而得到了强化,即上海对中央来说的面子性。仅仅这样还没有什么大的关系,问题在于,中国决策者的哲学思维一向是以功利主义、机会主义为特征的,是非科学的决策思维,具体说,就是所谓的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方面,通俗的说法就是毛泽东的“纲举目张”,是伤其十指不如断其一指的军事经验习惯(对科学的思维来说,每一个不可或缺的因素都是重要的,是互相关联的,必须在所处系统与其它诸因素实现平衡)。有了这一非科学的决策思维,上海就成了中央决策的维护重点,通常说法是什么地方都可以乱,北京、上海不能乱。在房地产问题上,就形成了对上海房地产进行保护的决策倾向,是什么地方的房价都可以跌,上海的房价不能跌。而上海的地方决策者也深知这点,便放大了胆子维持上海房价的上涨,反正,上海自己要是没有能力托盘了,中央也会托盘的。至于泡沫,从中央到上海,从上到下,谁的心里不清楚?但是,这个泡沫是无论如何要维持、保护的。在这种情况下,上海房价的中短期趋势,只会涨,不会跌。这不仅是理解上海房地产走向的要点,也是理解整个上海经济走向的要点。
二,由于上面的原因,上海房地产的泡沫就成为了美丽的泡沫。投资者都知道是泡沫,但深知这是个安全的、不会破灭的泡沫。这样,内资、外资,都被刺激得十分兴奋,纷纷向上海房地产市场涌动。最近周正毅被轻判,对上海房地产市场来说,是进一步宣扬了投资、炒作、投机的法律安全性。这种刺激将变得日益疯狂,也就是说,当中国其它地区房地产越多呈现出风险、危险因素时,反而越突出了上海的安全性,从而进一步吸纳投资。在整个中国,只有上海、北京具有这种“优势”。其它地方,是地区政治的地区优势,反过来就是地区政治的地区劣势。
三,左右上海房价上涨的另一个非常重要原因,是上海土地的人口有限性和资本有限性。所谓土地的人口有限性,是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总人口及其增长(包括在上海比较长期工作、生活的所谓“外来人口”)之比,在总趋势上呈现为土地日趋有限。所谓土地的资本有限性,是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总资本及其增长、资本结构变化之比,在总趋势上同样也会呈现出土地日趋有限的特征,但是,资本结构的变化会导致土地供应更复杂地波动。资本结构与土地供应之间的关系,可以从多个角度理解。比如,由于上海一直是工业中心,工业资本的变化对房地产有着非常大的影响。1990年代后期,由于工业结构的调整,市区出现了大批空置土地。今后会不会再出现这种情况?由于上海一直没有摆脱工业中心的思路,始终大面积增长着工业用地,大量工业产业的产品市场并不在上海,上海的急功近利也失去了品牌优势,因此,工业用地的脱壳一定会经常发生。
四,置业无风险攀比心理和金融支持、泡沫宣传刺激置业热潮不能冷却。房地产价格的上涨与人们收入之比,客观上排斥了越来越多的普通市民进行置业,这样就导致了严重的社会后果。但是,由于对GDP目标的疯狂追求及其需要,解决这一问题恰恰不能通过平抑房价进行,而是进一步进行泡沫宣传,为市民描绘一个美妙的蓝图,并提供置业首付低比例的金融支持,以鼓励普通市民进入置业大军。而上海普通市民虽然贫穷,却有着强烈的地区优越感,坚信上海经济不会垮,也不敢垮,这种优越感造就了他们置业的无风险心理。而房价的上涨又为他们现实地增长了置业后的“数字化”资产,早早地购房、多多地购房几乎成了所有自认为有头脑的市民的共识,并越来越进行相互的攀比。比如我看到一个案件,犯罪嫌疑人根本没有能力购置第二套房子,他购置第二套房子每月还贷后,几乎没有了生活费,于是便走上了犯罪道路。政府达到了两个目的,一是刺激了房地产的增长,使偏远地区的房地产也成为了热点;二是“解决”了普通市民的住房,为自己的全部政策构造了人心基础。由于普通市民为置业的负债增长,反过来就不允许房价出现下跌,以避免社会性崩溃,因此,便需要进一步提供金融支持,进行泡沫宣传,刺激置业热潮升温,构造盛世景象。
以上是我分析的上海房价在中短期内仍然将持续上扬的基本原因。
但是,这一上扬的时间越长,幅度越大,对中国的经济来说,伤害的程度也就越大,导致中国经济出现崩溃的烈度也就越强。
一,上海,以及北京,以及其它中心城市房价的持续上扬,是以中国经济及社会的阶梯式破产为代价的。我所说的阶梯式破产,是指中国从内地而沿海、从农村而中小城市而中心城市的破产进程,经济学家们说是地区差异、地区性贫富分化,这只是表象,实质是破产。由于破产,内地、农村的人口、资金(特别要注意,资金在总体上是跟着人走的,而走出的人口又是相对高质量的人口)向中小城市并中心城市进而上海、北京阶梯式迁移、累进、聚集,从而提高了中心城市特别是上海、北京的房地产总需求。这一过程是非常残酷的,甚至可以说是血淋淋的。举一个例子说明:上海是较早老龄化的城市,这种老龄化按照上海的真实劳动生产率,不仅是已经失去了经济发展的人口动力,而且更应该是发生了彻底崩溃,但是这并没有发生,原因是什么?是“外来人口”。“外来人口”的主体是正当年龄的高质量劳动力,他们并不是以老、中、青、小的完整家庭形式进入上海的,也就是说,当上海吸纳1000万“外来人口”时,则意味着内地减少了1000万正当年龄的高质量劳动力,从而,上海实际上反而从老龄化城市转化为了年轻化城市,而内地则演变为了绝对老龄化社会,上海的老龄化衰退灾难转移给了内地。上海房价的不断上扬,导致了对“外来人口”的不断盘剥,从而也是不断促进内地破产;而由于户口限制,即使已经在上海购房的“外来人口”,在上海也仅仅是二等市民,他们对上海的相关政策没有“市民”发言权,注定了要被终身盘剥。因此,上海房价上涨的时间越长,内地破产得也就越深刻,从而导致整个中国经济的崩溃积累得越强烈。
二,对上海龙头地位的维持,越来越会走向神经质脆弱的程度,即几乎经受不起上海经济包括房地产的滑坡,将会越来越使用一切行政手段维持其增长,这种增长必然会以损害其它地区的利益为基础。比如用电,上海人几乎没有缺电的概念,在上海投资办厂也几乎不用考虑会不会正常供电的问题,那么,有多少电是上海自己发的呢?被迫向上海输电的地区缺不缺电呢?一个浙江,要是拥有象上海这样的供电能力,上海的经济包括房地产在浙江人面前还能说多少话?为了上海人肆无忌惮地用空调,周边地区少办了多少厂、关掉了多少厂?因此,上海的泡沫是以伤害周边地区和内地的发展为代价的。这种伤害必定导致地区间的矛盾冲突,并埋伏下经济崩溃的种子,典型的例子,便是江、浙两省与上海在集装箱码头建设上的冲突。但是,更体现出的一个问题是,上海的龙头地位也同时是泡沫化龙头,其它地区不得不向上海这个龙头看齐,也拼命追求泡沫,以阻止上海的泡沫吸引走更多的人才、资金和项目。大家都是泡沫,总有实的地方,这实的地方就是内地、中小城市、农村的人口资源、人文资源、自然资源等的被全面掠夺和衰退。这一实际又不能表现出来,必须要掩盖,因此,就做假,就也用泡沫形式打扮自己,以至越积越累,遇到契机,就总爆发。
三,在上海经济包括房地产泡沫被美化、进行金融强行支撑而人们的风险意识被消解的情况下,上海经济包括房地产就把自己置于了一个非常脆弱的地位,将越来越缺少经受风吹草动的能力,以至政府不得不设法掩盖上海的一切症结,甚至连经济学家们也必须要隐瞒或阻止其良心发现。但是,并不是一切问题都能掩盖的,更不是能够长期掩盖的。掩盖的结果,是积累出随时因为一个偶然因素(包括非经济的政治因素、社会因素、法治因素等)而发生总爆发。比如,上海房地产泡沫需要强大的金融支撑,从而就把金融推到非常危险的地位,而金融机构的这种付出必须得到相应的非正常回报,从而就刺激出金融黑幕,其中的循环必然导致金融的恶性走势,一当不能捂住的时候,也就是全面崩盘的时候。
以上可见,上海的经济泡沫因其龙头作用,实在是中国经济的一大肿瘤,而上海的房地产泡沫则是肿瘤中的肿瘤,在长期性上,不是一个价格下跌的问题,而是一个全面崩溃的问题。
有三个问题一定要认识清楚:
一,一些人认为,上海房产价格会受普通市民收入限制,其上涨会因此形成封顶。这种看法不适用于上海。前面已经说了,对普通市民来说,购房的眼前根据不是收入,而是金融支持和“数字化”赢利。普通市民的低收入只是把他们逐步排斥出了市中心和良好地段。最贫穷的市民阶层赖以实现购房的机会,是动拆迁,遇到动拆迁获得一笔现金,然后去边远地区购房。动拆迁越早,离市区越近,“数字化”赢利率越高,因此,上海普通市民总体上是盼拆迁,拆迁越早越开心。那么,市中心的房子卖给谁了?除了本地高收入阶层外,便是大量的内资和外资购房者。房价越是稳步上涨,泡沫就越是华丽,就越是吸引内资、外资。因此,房地产价格与普通市民收入间巨大的差距无关,不受其封顶。
二,有经济学家说房子建筑面积达到一定时,需求就会受到限制,因为人们不需要使用太多的房子。这种经济学家属于书读呆了、对人心一无所知的类型。从使用而言,上海老百姓有句话,叫“票子永远缺一张,房子永远缺一个平方”,在总体上,人们对房子的占有是呈无限需求态势的。更何况,购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向。因此,上海房地产价格的上涨不受人均住房面积增长的限制。由于政府的主要目的已经不是解决市民的住房问题,而是充分支持房地产对GDP增长的贡献,并从其中获得越来越多的财政收入,更加上巨大的腐败黑洞驱使,因此,政府在相当长的时期里不可能出台限制购房面积或套数的政策,而是会越来越起劲地采用非市场手段刺激房地产泡沫的增长。在中国,即使不是上海,只要拥有市场腹地,房地产价格的上涨反而会更刺激需求,从而刺激建筑面积的增长。仇和在宿迁,可以把市场价400元左右/平米人为提高为800元/平米,反刺激了宿迁的房地产热,原因即在这里。海南房地产价格低迷,原因就在没有市场腹地。
三,很多人会想:涨到了赶超香港,总没办法涨了。这是对大陆政治和经济按正常道理的理解。但是,大陆的政治和经济运动,总是会创造“奇迹”,会给善良的、讲正常道理的人们一个响亮的耳光。中国只有一个经济学家似乎看出了真实情况,他在南京说中国房价还会涨五倍,但他讲的中国缺少土地的理由是荒谬的,或许,也是他无奈找的理由,不敢说出他已经看到的真正原因。他的结论被很多人嘲笑,但他确实说出了荒唐但真实的“中国特色”。我前面已经说了,房地产价格的上涨与人们的收入、生活的经济实用无关,它既是政府倍感头疼的问题,但更是政府的需要。这就象道岔扳错的两列火车对开,又没有了刹车功能,虽然人人知道将会发生什么结果,但谁都没有能力阻止它们,于是大家就只能闭起眼睛拉倒。千万不要把政府决策者看得很聪明,在强大的眼前利益驱使下,在行政的巨大惰性面前,他们经常会是国家最愚蠢的人。曾经,中国的当政者们会你死我活地讨论粮食亩产多少斤,其判断力连任何一个不识字的老农民都不如,为什么?因为,至少在精神上需要粮食亩产越高越好,从而可以证明人民公社就是好呀就是好。中国要短期建设一批世界一流大学,人人知道荒唐,但可以证明中国教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地产价格赶超香港,可以证明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陆就是好呀就是好……。至于崩溃,很简单——有些问题我们这代人不好解决,就留给下一代解决;这一届不好解决,就留给下一届解决。但是,千万记住,即使崩溃,也一定要有一个政治敌对对象承担责任,必须被认为是由于“敌人”的阴谋和破坏造成的。
顾则徐。 2004/6/7
作者:david00777  发表日期:2010-8-24 23:54:00
高房价问题目前无法解决(精辟)
表面上,中国当前的尖锐问题出现在房价上,其实只是把更尖锐的重大社会问题转移到房价上,有关房价,媒体一次一次放出烟雾误导老百姓,记得曾把房价高赖到炒房者手中,但我翻看经济学的书,知道炒房者无法也无能力炒高房价,(他们是市场经济的产物,中国在搞市场经济时,修改了法律,把投机倒把罪从中删除,炒房者付出时间与资金成本,为获利冒险,他们有可能因计算不周而赔本)。近期又把到问题转移到空置率上,其实受过点教育的人都懂得这是胡说八道,经济学诺奖得主施蒂格勒(Stigler)的贡献之一即是证明越是价值高的商品,买卖双方搜寻的时间就越长,不仅住房,任何资源都会空置,空置只是人类为了对付未来的不确定性而为自己保留的权利。我们的媒体为了配合既得利益者,一次次转移老百姓的视线,我不相信从业人员中没有学过政治经济学的,特别是经济版的编辑,他们应具有经济学的一般常识及判断力,但他们却四处刊登谎话转移视线,东一下西一下,就是不对大众讲实话,受过教育的人不利用他们学得的知识服务社会,而是蒙骗消费者,让他们抱幻想,这在本质上在利用信息不对称欺负那些缺乏信息的人,在道德上完全说不过去。
房价高的原因,在市场经济中,只有两条,一条儿是超发货帀,另一条儿是供应不足。(在中国,这两条儿都符合,而且都是体制性问题,只有依靠体制改革才能解决,干别的都是偷梁换柱,高房价即使短时期被压低,早晚还会卷土重来)。原因是近十几年,中国为了稳定汇率,使央行高价收购外汇,使得人民帀以每年一万多亿的水平超发。供应不足更是问题巨大,中国值钱的土地就集中在那么几个大城市里,配套设施完备且管理质量高,在那里极少供应新的土地。供应不足还表现在供应土地被政府垄断,建房权被开发商把持,其余人没有与之博弈谈判的机会,为了提高生活质量,只能被动接受高溢价的房地产。
高房价现象的本质是我们的体制分配社会剩余物质失当,它涉及到中国社会对于人类正义的理解。
中国的房价高给人的直观感受是,有钱人太多了。另一个更直观的感受是:为什么有钱人不是我?
那些有钱人都是谁?他们为何能得到那么多货帀?他们为社会做了些什么?其实若是能回答清楚这三个基本问题,我们也就了解了房价高的原因。
但这三个问题在中国无人回答,一道铁幕隔绝了人们的视线与声音,那铁幕其实就是暴力,因只有暴力持有人才有权使人不看到真相,不回答质疑,此外,暴力持有人还能让提问者闭嘴。
在这种情况下,中国的高房价无法改变,当它改变时,那么中国的配套制度会在房价改变前改变。
在中国,房价只是露出海面的冰山一角,人们可以看到的财富与资源向少数人聚集,事实上,运作财富的是权力,财富也只是权力冰山的另一个小角罢了。
在市场机制下,可以说,社会不得不用一些不平等换得一些效率,但这是有底线的,现在中国用不平等换得的效率越来越接近边际,原因是它的负外部性越来越大,有一天,我们回头一看,我们用不平等换来多半只是更大的不平等,在效率问题上,我们搞了一个骗局,真相是多数人根本就没有得到效率。
三十年了,中国人为地划分出农民与城市人的权利差异,问题渐渐演化,现在,就连城市人与城市人之间的权利差异也越发明显了,中国的人权问题越来越严重,不解决人权问题,我们目前的高增长也是一个骗局。
目前,有一种不思进取的观点认为,社会发展有其内在规律,这个规律竟被解释成中国的前进只能去再走一遍发达国家曾走过的弯路,即中国在现阶段是资本积累初期阶段,必须用牺牲一部分人,来满足另一部分人来达成国家的发展,这是政治上的欺诈及意识形态上的懒惰,更是道德上的腐败及虚无,制度设计者完全有责任让中国绕过弯路,走向更好的未来,中国靠拿来西方现代科技基本解决了第一需求,然而在解决第二需求时,却很有可能使中国再次失去一百年,我为此感到深深的忧虑,因中国历史上,因成年人考虑不周,图省事儿,相信并采用暴力,随随便便已失去了不知多少个一百年,却依然无法从中获得教训,而发达国家的一个小学生都懂得,“靠暴力不能长远,只有讲道理才有望达成妥协,以便产生合作,使双方得益”这么一个浅显的道理。
作者:sunxishila  发表日期:2010-8-25 17:16:00
上海房价必将再上涨20年我的理由如下
1,中国只有一个上海,一个北京,正如美国只有一个纽约一样。上海,北京,纽约不是中国人的上海美国人的纽约,更不是上海人的上海,而是全世界的有钱人,jy生活工作的地方,故4.5万一平米也许才合理。
2,中国有钱人相对比重不大,但是基数大,都跑来上海,北京购置房产投资房产,倾全世界之富人在上海,北京买房子,所以现均价2万,还很便宜。
3,上海普通白领工资基本在6000以上,2个人便是一年15万,100平方的房子200万的话,家庭收入13年的比值,何况很多人超过这个工资,更有很多人有灰色收入,多达工资的几倍,正常白领家庭收入上25万,很多。故比值为1:8。
4,上海是中国金融,外贸的中心,势必在中国长期以来占有举足轻重的地位,故国家很多政策,和资源都会自然倾靠上海,这样地域的差别必将导致还将有更多的人不断涌入上海,优胜劣汰,收入低的会逃离上海,或者跑道离中心更远的地方,留下的全是jy了。
5,为了弥补政策失败所造成的损失,政府必将大量印刷钞票来稀释百姓的实际购买力,必将物价将越来越贵。为了保值,很多人还将继续买房子,除非有更好的保值,投资渠道,有吗?
1),做生意--房租贵的要吃人,法治一塌糊涂,所有能管你的都要问你要钱,竞争越来越激烈,利润越来越低。没有人脉做垄断行业,其他生意都是冒险,经营环境恶劣,基本是送钱。
6, 在商品社会里,体现在房子上的附加价值太多了,比如,找老婆没房子人家都不愿意见面。甚至办信用卡,没房子有的银行还不通过。没房子,去国外旅游签证受到限制。没房子即便是公司里都会有色看你,比如要派国外工作,和其他重要的要和钱打交道的业务,你在当地如果没有房产,基本都不会把这些工作交给你的。
7,改善需求,拿上海来说,有多少人希望改善自己的房子,很多年轻人钱少先买个小房子,希望通过努力再换大的,以前上海人均居住面积偏小全国文明,当然要陆续改善了。而且随着开放程度,和收入的增加,人的欲望也将不断扩大,房子就是家,是归宿,很多人有钱了不管自己现居住多好的房子也会有改善的冲动。你看那些有钱人不是动不动花几个亿购置房产,如果再有钱的话,估计所有的人都愿意去买个海岛当家园不是吗。
8,拆迁,还是拆迁,为了保证就业和吸收过剩产能,官员,地方政府为了满足不段扩大的公家队伍,为了满足欲望的膨胀,势必逼着你买房子。什么?70年不到---你见过还有多少房龄有70年的。有理由拆你,没理由也拆你,政府一句话,改善城市面貌,城市规划等等随便什么理由,拆你白拆,拆完了必将要你多花钱再去购房,等分配安置房,ok,今天郊区,明天就跑到苏州了。官员不是都放话了吗,中国城市一半的房子都将被拆迁。
9,但凡国家禁止做的东西,你做了就发财了。现在禁止投机炒房,那么你就应该买房。
10,成功人总是少数,真理总是在少数人手里。当大家都看空房子的时候,你该看多。否则,大家都看空,谁在当中发财?正如股票一样。
11,任何现象都有它存在的理由,正如现在的房价,存在就合理。政府出台调控还是打压最终导致市场的报复。政府大还是市场规律大,笑话。
另外再补充下我为什么看涨上海房价的其他原因。
1,大家希望房价降到合理:--
首先上海的房价是否合理,我前面已经说过,不重复了。
先假设不合理吧,合理也就是公平的等意词,拿世界上自由,政治透明的(相对)美国等发达国家来说,都不能做到处处合理公平,你指望我们中国能做到什么程度?
合理?---中国的户籍政策人为的将人一出生就分为三六九等,合理吗?
在中西部建立高污染工厂,开采能源,引水等用来补充上海,北京的需要把污染和贫困留给中西部,合理吗 ?
一开始凳子就喊要少部分人先富起来然后带动其他人,最终实现共同富裕。
人的欲望是无限膨胀的,先富起来的要变的更富,不合理是他变的更富的工具,何况,什么时候能实现共同富裕---2012?这简直就是个忽悠人的言论。
中国不合理的东西太多,太多了..不罗嗦了。
所以,要想变的趋向合理,根本就是中国政治体制的问题。这个不改,其他无望,所以可以这么说,中国体制不向着自由,民主方向改善,中国现阶段的住房矛盾就不会改善,其他的一切矛盾也一样。换句话说,无论房价降还是升,买房的价钱都将是不合理的。
什么时候会改善?----看领导的决心和信心了,不过别指望本届政府,我看好90后,如果中国领导层年轻话将来是50岁以上的话,那么中国在2030年以后才有可能有大的改善。
我为什么这么说..应为90后自我,自信至少不自卑,追求个性。只有自我的人才是自私的只有自私的才能在有限的资源争夺战里面不择手段,只有不自卑的人才能勇往直前,甭管盲目与否,冲上去就是勇气,勇气在谈恋爱还是创业上都是最重要的。只有追求个性才能百花齐放,才能人才辈出,才能别具一格,才能谈的上繁荣富强。
等吧,还有20年以上。
这个世界一开始就不是合理的,因为如果说是上帝创造了人类,我反问,为什么不是我创造了上帝,为什么一出生就是从的角色。
不合理是合理的妈妈,斜坡上的东西自动滑下是因为有重力。一切的运动和发展无论是实体还是虚体都是因为存在不合理,不公平才会有动力驱动它向合理,公平方向发展。
房价最终要比现在合理,但远远不是现在。
我觉得是30年后,但这个速度取决于文化教育,当所有的中国人对报纸,新闻,包括书本等传统上是<真理>的地方提出怀疑的时候,就是民族强大之时。
说起中国的教育,我随便说几个现象。
1,美国人提倡自由,个性,所以人家喜欢极限运动,什么高山眺伞,摩托越野,即便大众化的橄榄球也是非常血腥暴力的,并且媒体从来也不回避报道这些,他们觉得这和普通赛事一样。
再看看咱们,偌大上海公共开放的踢足球的地方都找不到,如果有空想锻炼下,无论男女基本上最先想到的是:打羽毛球去吧。汗...极限运动固然很危险,但是风险越高,收益越大,危险越大,越有乐趣,不是吗。中国就连去河边游泳现在都极力禁止,就应为淹死过孩子。
人家美国年轻人喜欢玩摇滚,中国摇滚从来被主流媒体抵制着,中国摇滚自催健以来陆续出了很多优秀的原创摇滚人,魔岩三杰是当初的代表,当时在中国可是大街小巷到处是他们的歌曲,记得我初中到高中时间里,同学们大都放弃了听港台歌曲--张学友..齐秦等。清一色的听内地原创歌曲。
可惜最终被政治环境打压下去。现在主流媒体播放什么---超女,和女人一样的快男,不男不女的小沈阳...
再看看我们的电影,拍来拍去就那点东西,优秀的作品实在太少,前天不是搜狐头条新闻还说什么影视协会要禁止在影视作品里放抽烟的镜头...我都不相信自己的眼睛。。我们中国的官员们,这些中国管事的,这些做决策的怎么和白痴一样....
一个由白痴统治管理的国家,你能企望什么...
更恐怖的是,人家家里有白痴都是遮遮掩掩尽量不叫外界知道,咱们可好把白痴说出的疯话当作政策大肆宣传,甚至执行。
更可耻的是表里不一,国家禁止卖淫嫖娼,但是放眼全国,只要有人有电的地方,店铺最多的除了房产中介就是洗头房,按摩店,高级点的叫做ktv,再神秘点的叫养生馆,再高级点的叫做名人会所....中国现在的文化就是个婊子文化,所以婊子多。婊子多还不承认有婊子...并且不去管贪官污吏,专爱出动大量警力动不动扫荡下..简直是无耻。
据说前天还下文说取消13个死刑,并且争取全部取消死刑,我想问,谁同意你取消的?人民代表大会?
我活这么大还没看到过选票长什么样,我被谁代表了...
不公平,不合理的东西太多太多了,说到根本是政治体制决定,再说到头就是中国传统文化的弊端造就的。
很多大师都阐述过,我就一个支持者而已。
所以说达到房价合理是个长远,而又艰难的路程。
等国民素质摆脱奴性,摆脱婊子性文化,就有救了。
这是我看上海房价的根本理由。
其实我本人是个空军,看空中国,但对房价还是看涨的。
谢谢。
再补充点,你说房价疯涨就叫它疯涨呀,还调控个p,越调越乱。
穷人越来越穷,富人越来越富,穷人穷到饿死了。正好帮了计划生育的忙,富人的孩子受到更好的教育,一代比一代强,穷人饿死了,就少了,劳动力少了,必然劳动成本就增加了啊。这样穷人相对过去的收入也就提高了吗。这是优胜劣汰啊,自然法则。
正如2012世界末日,多好啊,地球又不是属于人类的,而人类属于地球,人才才几万年,恐龙数亿年的历史说灭亡就灭亡,没有恐龙的灭亡哪里有人类的崛起,没有今天人类的灭亡,哪里有高级物种,高级文明的诞生?
---千万要准守自然规律哦。调控=调节,和控制。晕没有哪个国家有过历史能够调节控制自然规律的,等着遭报复吧。
另外补充,外贸出口未来5年内会持续火热,很简单。印刷钞票不会增加真的财富,中国没高科技,没高附加值产业,中国唯一的支柱就是外贸。房地产只是表象而已。为了外贸,政府宁愿造成更大的环境污染,分配不公,等着吧,房价必长期看来上涨。
作者:hwzmjl  发表日期:2010-4-5 23:56:00
外资报告:中国的红色警报(全译本)
2010年04月02日 11:58  本文来源于财新网
此为美国著名投资公司GMO发表的研究报告,列出了中国可能发生经济危机的十个特征。报告一面世,就引起了中国是否存在泡沫的又一次大讨论。
编者按:
3月23日,美国著名投资公司GMO发表了这篇研究报告。一经面世,就引起了关于中国是否存在泡沫的又一次大讨论。此前,今年1月,美国著名的空头投资者詹姆斯•查诺斯预言,中国经济可能面临巨大的危机。
华尔街近年一直追捧中国,但内心深处的一丝隐忧始终存在。这份报告把这种担忧表达了出来。
摩根大通董事总经理李晶已经在《华尔街日报》发表了反驳文章《中国固定资产投资飙升未必是坏事》。但李晶的观点不乏批评者。财新网的名家博客Barrons即撰文驳斥。
财新网已经在3月31日刊登文章“美国著名基金预警:中国现狂热投机先兆”,介绍这篇报告。
为了让读者更全面地了解报告的内容,财新网将全文作了翻译,全文约1.2万字。
【财新网】(记者 陈璐 实习记者 黄玉蕾 译)金融危机之后,大多数发达经济体的前景十分萧条:家庭需要减债,西方政府不得不勒紧钱袋。面对如此严峻的形势,许多投资者把目光投向了中国。投资者的这种热情很容易理解,因为中国有着13亿人口,且经济增长空间巨大。目前,中国的人均收入只有美国的十分之一,但中国有非常好的增长记录。过去的30年里,中国的GDP增长了16倍。
那么其中的蹊跷在哪里呢?那就是,目前中国呈显出了许多投机狂热的特征。本文的目的就是描述历史上一些著名泡沫的特征以及概述中国经济目前的脆弱性。
第一节:识别投机狂热和金融危机
我们能够在泡沫破裂前就识别出投机狂热么?我们能够在金融危机爆发之前就看出它的端倪么?纵观那些著名经济学家、央行官员以及华尔街权威人士在过去十年中的观点,上述问题的答案就是:不可能!
但事实上,泡沫还是可以在事前识别的。尽管经常被忽略,但确实也有一些人在研究判断金融危机的先行指标。几年前,这套指标中有不少指标反映,美国和其他一些地区的经济变的很脆弱。而今天,这些红色警报盘旋在华尔街新宠――中国的上空。
过去的投机狂热和金融危机有着许多共同的特征。下面,我将列出三个世纪以来著名泡沫的十大特征。
1.巨大的投资灾难往往始于一个令人信服的增长故事。
它可以是一些革命性的新技术,比如19世纪的铁路、20世纪20年代的收音机,或者最近的互联网。即使这些技术都是真实的,但它们的预期增长率却可能被高估。早期的快速增长,往往让人们推定,这种增长会持续到遥远的将来。
同理,这样的增长神话也可能针对某个特定的经济体。某个经济体将有潜力成为霸主,在很多时候往往是投资者的一场空想。1719年的法国密西西比泡沫,源于就是被约翰•劳(John Law)的印度公司(Compagnie des Indes)所吸引,相信其可能使法国成为欧洲的霸主。而在20世纪80年代末的东京,投资者们蜂拥而至,就是因为相信日本可以取代美国成为世界第一经济大国。
2.对当局能力的盲目信任是另一个典型狂热的特征。
20世纪20年代,由于美联储的成立,人们相信经济的繁荣与衰退交替的周期已经终结。一个“新时代”已经开始,人们认为股票不再那么有风险,股票估值直线上涨。在上世纪90年代中期,一个相似的理由也悄悄流行,人们相信美联储主席格林斯潘已经驯服了经济周期。“新范式”在新千年中的熊市中消失了。很快,它被伯南克的“大缓和”理论所取代,伯南克认为,高水平的按揭债务是可行的,因为货币政策制定者的水平已大大提高。哎,结果证明“大缓和”不过是又一个可笑的自我安慰:人们在被哄骗时,经常会自己安慰自己:“这一次是真的不同了”。
3.投资的普遍增加。
这是金融灾难的另一个先行指标。在盲目的乐观中,资本经常被胡乱浪费。只有泡沫破裂之后,这种错配的恶果才显示出来。正如19世纪经济学家约翰•斯图尔特•穆勒(John Mills)所说,“恐慌并不摧毁资本。资本在此前因为投入毫无希望的无效项目中被摧毁,恐慌只是反映出被摧毁的程度。”
在19世纪40年代英国狂热的铁路投资中,伦敦与Peterborough之间建了三条铁路。但其实,只要一条铁路就够了。技术泡沫破裂后,新的光纤网络过剩了很多年。而IMF最近发布的一份世界经济展望中指出,GDP中投资占比过高,往往会致使国家遭受最严重和长期的经济低迷。
4.腐败激增总是与巨大的繁荣相伴而来。
正如维多利亚时期伟大的新闻人、经济学家Walter Bagehot所说,“所有人在最快乐的时候总是最容易轻信别人,当他们拿到钱的时候,就会出现一个欺骗他们的绝佳机会。”美国经济学家加尔布雷斯(John Kenneth Galbraith)在《1929年大崩溃》(The Great Crash)一书中,描述一个欺诈行为的链条。“在繁荣时期,人们总是放松的,愿意相信他人,钱总是很多。但即使钱再多,也总有一些人要更多的钱。在这种情况下,贪污的比例就会增长,被发现的几率就会减少,收受的赃款也就会更多。”
5.宽松的货币。
货币供应的强劲增长是金融系统脆弱的另一个重要指标。自17世纪30年代得郁金香狂热事件以来,在所有的重大投机背后,总有宽松货币的身影。低利率让投资者寻求更加高回报,更有风险的投资。Walter Bagehot写道,“英国佬(John Bull)可以承受许多事情,但却不承受不住2%的利率。”他评论道,当利率下降到如此微薄的水平,就驱使人们用千辛万苦攒下来的积蓄去投资一些不靠谱的东西——比如一条通往堪察加的运河、一条去沃切特的铁路、一个让死海复活的计划、以及一个往热带运输冰刀的企业。
6.固定汇率。
固定汇率国家往往产生不合理的低利率,它虽然能轻易催生繁荣,但最终会以泡沫破裂终结。欧洲货币联盟的创始人就是忽略了这点,他把低利率和繁荣的房地产带给了西班牙和爱尔兰这两个小成员国。固定汇率还造成了1997年亚洲金融危机。大规模的资本流入也是金融不稳定的另一个重要指标。
7.信贷疯狂增长。
危机通常发生在信贷长时间疯狂增长之后。在繁荣经济时期借的债,最终无法偿还。国际清算银行的经济学家研究表明,贷款严重偏离过去的轨道,呈现超乎寻常的增长,有80%的概率导致金融危机。最近对过去一个半世纪的信贷繁荣的研究也表明,“信贷长期超常增长是金融危机的重要预测指标。”
8.道德风险。
道德风险是巨大投机狂热的另一个共同特征。由于人们普遍相信当局不会让金融系统出现问题,贷款的繁荣往往因此走向极致。不负责任的行为得到了纵容。格林斯潘在美联储的任期之内,市场普遍相信,只要投机者遇到麻烦,他就降低利率,为市场注入流动性。“格林斯潘对策”对20世纪90年代的技术泡沫以及新千年的房地产热潮负有责任。
9.金融结构变得不稳定。
债务的增加并不是惟一需要担心的地方。经济学家Hyman Minsky发现,在繁荣时期,金融结构变得不稳定。用借来的钱进行的投资,回报无法偿付贷款。(Minsky称其为“庞氏骗局”)。结果就是,金融系统会变得越来越脆弱,即使是平时微不足道的小事件,诸如利率小幅上升或者资产价格下降,也会酿成大事。20世纪20年代的高杠杆率投资信托、最近十年来出现的次级债CDOs,都是庞氏骗局的典型例子。
10.快速上升的房地产价格。
有危险的贷款往往由房地产抵押担保,所以,贷款迅速增长与房地产价格的迅速上涨同时出现,可以很确定地预告未来痛苦的泡沫破裂。地产崩盘时,大量新建住房会让情况变得更糟,西班牙、爱尔兰和美国,最近都提供了血淋淋的教训。
总之,研究表明,信贷的迅速增加是金融系统不稳定的最重要的领先指标。资产价格泡沫的出现是第二个最为可靠的危机指标。低利率和快速的货币增长也是好的警告标志。由于投资泡沫造成资本错配,房市的崩盘会造成严重且长期的经济衰退。典型的投机狂热往往由一个令人信服的增长故事和对当局的盲目信任相伴而来。这一切因道德风险和猖獗的腐败而变本加厉。
第二节:中国梦分析
全球信贷紧缩和经济大衰退的巨大痛苦,似乎本应足以让世界各地对金融有个清醒的认识。但不幸的是,事实并非如此。在美国,大量发放便宜的货币尚未能成功地解救垂死的房地产市场。而在地球的另一端,诸多指标显示,中国已经出现了投机狂潮和金融脆弱的典型症状。
1.中国梦
几个世纪以来,外国人都在想怎样从中国巨大数量的人口赚钱。今天,中国梦比以往更加生动。中国有超过13亿的人口,是世界上人口最多的国家。中国的农村人口正逐步转移到城市。未来十年,大约3亿农村人口会搬到城市,美国的人口不过也就3亿。人们普遍预计,未来数年,中国将保持8%左右的增长速度。
近几个月来,中国已经超过德国成为世界第一大出口国,并且超过日本成为世界第二大经济体。中国也是全球大宗商品的最大市场,近期才超越美国,成为全球最大汽车消费市场。中国工人的工资是美国同行的十分之一,但未来会与西方国家看齐。日本在1960年后的30年里就是如此。中国必将崛起成为世界最大经济体,最近持这种观点的书不少,如马丁•杰克斯的《当中国统治世界》。信心非常高。
城市化和经济增长的预期,令中国成为华尔街的宠儿。如果他们是正确的,那么在未来几年中国工业品和消费品的需求将成倍增长。然而,就像上世纪90年代对互联网的预期,这其中很可能被夸大了。
就像对网络的狂热,投资者似乎不加批判地接受了中国的增长预期。比如,声称城市的人口到2025年会再增加3.5亿,到时接近10亿。但在目前,中国城市化率很可能被低估了,因为按照西方的标准,很多中国的农村地区的人口密集度其实已经很高。更复杂的是,许多农村向城市的移民因为没有居住证,可能没有纳入官方的统计数字。人均GDP是地方政府官员的一项考核指标,所以他们有动力低报人口数字。
许多新到城市的人没有户口,收入微薄,而且在过去10年的实际工资没有增长。这些人构成了周期性的劳动力,找的到活的时候来到城市,找不到活时离开城市。这些农民工为中国提供了廉价的劳动力,来支持中国的出口增长和基础设施建设。但是,像中国人口学专家学者所说,“将城市人口增长等同于中产阶级的人数增长,是片面的。”
华尔街趋向于淡化中国人口故事的黑暗面。中国的人口到2015年将会下降。同时劳动力数目也会见顶。新增的劳动力也会快速下降,然而,正是这部分人来到城市,提供了源源不断的廉价劳动力。如果农民工数量减少,实际工资将可能上升,这让工人的消费能力增加。但对于像中国这样的出口导向型经济,这可能是双刃剑,因为该国的国际竞争力可能受到伤害。近年来,城市化一直是中国的生产力增长的主要来源。如果降低,那么未来的经济增长只有依靠提高生产要素的使用效率。
2.我们相信中国政府
20年前,有人争辩说“日本是不同的”,而东京的经济政策是优于西方的。许多畅销书赞美那块太阳升起的土地。有一本书叫《日本第一》,如今臭名昭著。今天,同样有许多人说,中国经济是特别的,中国的政策优于其他国家。同样有许多人预计,中国将问鼎经济霸权。
中国计划经济向市场经济的过渡,比前苏联成功的多。30年来,中国的经济不可思议地以每年接近10%的速度增长。本世纪初,政府在经济没有停顿的前提下,成功地解决了银行的巨额坏账问题。近年来,中国建立了达2.4万亿美元的巨大外汇储备,令其有了不可战胜的光环。
中国似乎成功地避开了全球金融危机,这进一步增强了决策者的声誉。在出口市场崩溃的情况下,去年中国经济依旧轻松超越了8%的GDP增长目标。
一位著名的英国投资者近日宣布,他放弃退休,到香港来运行一个中国基金。其中的一条理由是看好“中央计划的有效性”,现代中国的奇迹之一是,它使一些世界上最热情的资本家热烈地投入到社会主义的经济中。
不过,无论是经济理论和历史,都证明中央计划不是经济发展的最佳模式。中国确实迅速发展了三十年,但在中央政府看的见的指挥下,经济已成畸形。在金融危机发生前,中国经济很大程度上依赖于出口增长。中国向西方的出口,已经是日本最繁盛时期的两倍。不靠贸易保护,该国已无法保持贸易顺差。经济大衰退发生后,这种威胁变得格外尖锐。
非常高的投资水平也带来了资本错配的风险(这点在下面会更详细讨论)。还有就是政府在经济活动中的参与度过高。中央政府制订GDP增长目标,并分解给地方政府。问题是,地方政府可以糊弄中央。古德哈特定律指出,每当经济指标成为政策目标,它就失去了信息的作用。在中国,GDP增长已不再是一个经济过程的结果,而是成为了目标。
传闻证明,地方政府的许多决定,无论是开展新的基建项目和发展房地产,都是实现增长目标的需要。在许多方面,这使人联想起20世纪90年代末美国公司在牛市时期设立的收入增长目标。无论是政府还是企业,当资源分配的目标是为了一串数字,不好的结果是可想而知的。
中央的政策似乎也扼杀了国内企业。虽然国有企业的作用已经下降,但仍从国家控制的银行获得贷款优惠。相比民营企业,国企得到了优待,因为民企不得不从银行体系之外获得高利率的融资。香港金融管理局最近的一项研究称,如果国企以与民企同等条件的利率贷款,利润会消失;研究还发现,超过半数的民营企业没有机会从银行借款。
麻省理工学院教授黄亚生所写的书介绍,中国正从上世纪80年代的企业资本主义转向国家控制的资本主义,将注意力放在大型投资项目(比如上海浦东金融区的发展)、外国直接投资和出口上。中国在此期间建立了诸多较好的基础设施,但经济发展伴随着收入不平等的加剧、GDP中的消费份额下降和创新的缩减(以上海新的专利衡量)。黄教授认为,中国的快速增长带有欺骗性的,因为国家可以比私营部门更快的速度投资。然而,投资的质量较低。
3.投资热潮
在市场经济中,经济不稳或混乱时,投资应该会下降。然而,在2009年,中国固定资产投资增长了30%,对去年经济增长贡献达到90%。投资创纪录地上升到GDP的58%。这些都是了不得的数字。关键的问题是:这些钱用的怎么样?
基础设施投入占去年的经济刺激开支的三分之二以上。大约四分之一的项目是政府主导的。许多项目明显是为了满足政府的GDP增长目标。YouTube的一个短片(转播自半岛电视台)显示,内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为,这个空城,可容纳100万人,只是为了满足政府的增长目标。
相对于其经济发展的现状,中国已经有了高度发达的基础设施。去年,中国高速公路使用率估计为经合组织国家平均水平的12%。许多较小的机场仅使用了容量的一半。国家建设高速铁路网的计划,看起来令人印象深刻,但投资回报会成问题。国家发改委的一位交通研究人员警告说,拟建中的18000公里高速铁路,将面临成本收不回的问题,“可能无法达到实现收支平衡的最低客运量”。然而,大多数华尔街分析师仍然乐观。如果中国继续以过去的速度增长,他们说,那么所有这些新的道路,桥梁,铁路在短时间内亦将流量拥挤。
类似的问题在中国的重工业领域随处可见。当大衰退来临,非出口部门被要求不裁员。许多行业持续投资,尽管产能利用率较低。
制造业,其中低于全社会固定资产投资的三分之一,带动环比提高27%的资本支出帐户(2009年1月至2009年10月)。一项由欧盟商会的报告,去年11月生产能力过剩的包括造船业、平板玻璃、钢铁、水泥、多晶硅、风电。例如,在水泥行业资本支出增加了三分之二,但能力方面估计有78%运行的利用率。产能过剩由中国投资的高增长预期时间推算是合理的。
以高储蓄和投资和巨额贸易顺差,中国一直遵循一位评论家所说的“亚洲的增长推动模式”然而,这种增长模式的缺陷,在过去20年,即证明了日本的弊病。在1994年一篇著名的文章中,“亚洲神话的奇迹”诺贝尔奖得主,经济学家保罗•克鲁格曼认为,亚洲猛虎般的经济增长依靠不断增加资本投入。然而这种投资,依然受收益递减规律影响。
这一分析同样适用于中国,投资效率(GDP按每单位增量的投资增长来衡量)有下降的趋势。对于猛虎(日本)来说,穷人的投资范围显露在1997年金融危机的冲击之时。中国的问题更大,因为它有潜在的投资占GDP的比例比任何其他亚洲经济体在历史上的比例都高。
4.腐败
所有巨大的投机性躁狂症都伴随着不断升高的欺诈。只有在萧条我们才可以看到这个 “怪物”的全部情况,如安然(Enrons)、世通(WorldComs)、麦道夫(Madoffs)的曝光。中国地产和基础设施支出的回升,为渎职提供了一个周期性激励。中国最近在2009年国际清廉指数排名中下滑至第79名,略低于布基纳法索。
房地产的繁荣为腐败提供了巨大的机会。土地经常被夺走,交给开发商,而对被拆迁者补偿不足。金融部门沉迷于拿回扣。基础设施支出,让地方官员有机会中饱私囊,对劣质建材视而不见。中国是增长速度最快的奢侈品市场。然而,纽约时报估计,多达一半的销售与贿赂有关。
中国为裴敏欣教授所说的“分食”提供了佐证。系统性腐败降低了中国经济增长质量,正如其他受害的一些亚洲国家,最明显的是1997年危机之前的印度尼西亚。裴写到,“流行性腐败”稳步提升了一个国家的系统性风险。正如因此,其金融体系脆弱,其环境退化和敏感,其执法强制腐坏而无效,其基建不安全,其公共卫生服务麻木不仁以及其监管系统摇摇欲坠。
5.宽松的货币
诺贝尔得主弗里德里希•哈耶克不同于他伟大对手凯恩斯的理论。凯恩斯辩称泡沫是混乱的“动物情绪”,而哈耶克声称,过低的利率推高了资产价格通胀。哈耶克说,通过货币和信贷扩张产生的宽松货币,导致了一般价格或资产价格的通货膨胀。当利率低于它们的“恰当”的水平,企业倾向于投资在一些在遥远的未来才有回报的项目。这就产生了资源错配或“不正当投资。”
什么是恰当的利率,谁也不知。但经验法则认为,利率应与经济的中期增长相适应。在美国,最优惠利率平均比过去40年的名义增长高出一个百分点。相比之下,1990年以来,中国最优惠利率平均比GDP增速低约九个百分点。
低利率是中央政策的一部分,以促进投资和补贴国有企业。低利率也促使中国家庭投机股票和房地产。中国宽松的货币政策在过去十年已导致高通胀和资本市场的忽上忽下。在最近的一次泡沫中,上证指数从2006年初到2007年10月,涨了四倍多,然后又跌去70%以上。
去年,货币供应增长了近30%,而利率远低于经济的名义增长率。再次,中国储户发现自己陷于对通长的恐惧和对高回报的贪欲之间。再一次,泡沫在中国的资本市场形成。
6.固定汇率和资本流入
人民币是盯住美元的。低估的汇率促进了出口,并压低了利率。它还鼓励大量资本流入,主要以外国直接投资的形式。资本管制限制了热钱流入,不过,投机性资本流入最近有所抬头。
许多新兴市场危机是由其货币引起的,因此,看到中国高达2.4万亿的庞大外汇储备,许多评论家感到很安全。然而,这么大量的美元应该是令人担忧的。它反映了一个散漫的国际货币体系的深刻不平衡。
美元的标准使得一些国家,特别是美国,可以消费大于产出,由此积累了庞大的对外债务。其他国家,大多在亚洲,享有持续的贸易盈余,并取得巨大的外汇储备。
有人认为,中国的巨大外汇储备使中国经济立于不败之地,这其实不对。这些储备可以用来购买外国资产、进口、或防御货币攻击。但有一类问题,它解决不了,比如,在资产泡沫破灭后,银行坏账大量出现,不良投资到处都是。正如一位评论家指出,相对于全球GDP,只有两个国家先前曾经累积过如此庞大的外汇储备,他们是1929年的美国和1989年的日本。
7.信贷繁荣
为了应对全球金融危机和出口订单的崩溃,中国下令银行放贷。去年,新的银行贷款增加了近10万亿人民币,相当于29%的GDP。这些贷款大部分流向基础设施、房地产、以及国有企业。这使经济仿佛受到了巨大的刺激,类似推注肾上腺素抢救心脏骤停。然而,大多数分析师没有考虑信贷狂潮的后遗症。我们自己最近的经验证明后遗症是明显的。
信贷扩张的规模本身就值得忧虑。信贷如此迅速地膨胀,很可能没有严格遵循标准。事实上,许多人相信,中国的银行体系会有另一次不良贷款的激增危险,就象20世纪90年代末发生的那样。然而,传统的智慧认为,只要中国维持经济增长速度,去年的贷款不会变坏。
8.道德风险
主要的中资银行是由国家控制。他们曾有滥发贷款的历史。然而,市场认为,银行现在不会出问题。中国主要银行的市值全球领先,已经太大而无法倒闭。它们是中央经济政策的主要工具。坏不了。
道德风险对银行体系带来的恶果,亚洲人并不陌生。在20世纪80年代,日本大银行也被视为财政部履行政策目标的工具,同时在利润上也受保护。当时,日本的银行市值雄踞世界第一。后来,这种信仰被证明是错误的。在“失去的十年”,日本的银行产生的亏损相当于它们的初始资本的两倍。1997年亚洲金融危机时,好几个亚洲国家都暴露出道德风险对金融系统的危害。
给国有企业的政策性贷款曾给中国的银行带来麻烦。本世纪之交,标准普尔估计中国不良贷款占未偿还贷款的约50%。银行被重新注资,不良贷款打包给资产管理公司。这个救援行动相对没有痛苦。一些人估计,中国可能故技重施。另一些人认为,没有必要担忧,因为中国银行已经实现了现代化,可以运用现代风险管理方法。如果中国的银行真的追求利润最大化,为什么还要在中央的授意下进行大规模的政策性贷款?
9.冒险的借贷行为
2007-2008年的信贷危机暴露了许多美国和欧洲银行恶劣的贷款决定。在音乐还在响的时候,这些银行降低了贷款的标准。许多贷款用现金流无法偿还,为了让贷款不坏掉,他们需要进一步的资产价格升值。当市场回落,这些金融把戏现出原形。中国最近的许多贷款似乎就属于这一类型。
例如,贷款流入基础设施项目,如新的铁路,收费公路和桥梁。这些项目由地方政府主办。然而,地方政府被禁止为贷款担保。相反,他们建立了融资平台,资本金由地方政府出,剩下的钱是由银行提供。据估计,去年一半的银行贷款,流到了这些地方政府的融资平台里。这些基础设施项目中,许多只有少量的现金流,甚至没有现金流。
这些贷款将来怎么还?如果经济持续以过去的速度成长,可以假定这些新机场和收费公路将来都能产生收益。或者,地方政府可以靠未来的卖地收入来还款。麻烦的是,卖地收入占了地方政府收入的一半。因此,如果房地产市场回落,地方政府可能无法履行这些隐含的义务,顺利归还基础设施贷款。
华尔街分析师称,因为中国没有把次级贷款证券化,所以中国的贷款系统是正常的。但中国的银行业有自己的独特的可疑做法。根据惠誉国际评级的测算,很多银行把贷款重新打包,出售给散户投资者、其他金融机构和企业。
惠誉写道,“卖出贷款的银行承诺在未来某个时候回购贷款,在这种情况下,贷款可能不会出现在卖方或买方的财务报表中。”通过把贷款放在账外,银行得以让贷款增长率符合政府设定的限制之内。
中国银行业似乎特别不愿意报告问题贷款,因此没有人可以测出其信贷体系的健康程度。安永(Ernst & Young)会计师事务所2006年发表了一份报告,估计中国的不良贷款高达9000亿美元,这份报告随后被撤回。甚至在2008年股市崩盘和出口休克时,官方报告的不良贷款依然下降。惠誉指出,中国银行业习惯于不断地将问题贷款转期。银行员工也隐瞒不良贷款的动机。一个信贷员如果报告了他放出了问题贷款,他的工资会被 扣至低于农民工的工资。似乎很少人关心隐瞒不良贷款的做法,因为一般人认为,只要经济继续迅速增长,不良债权未来会转好。
10.泡沫
信贷激增重燃了中国投资者的动物精神。去年上半年,上海股市强劲复苏。去年7月下旬的某一天,上海A股的成交量超过了纽约、伦敦和东京三大证券交易所的成交量之和。去年第三季,以市值论,中国IPO占了全球的三分之二。全球最大的10个IPO,中国占有七个。新股往往高倍超额认购,上市首日暴涨。去年10月,深圳创业板市场推出。开市首日,28家创业板上市公司涨幅在76%至210%之间,市盈率平均达150倍。
高换手率、新股大量发行、新股一上市即劲涨、成立新交易所,这些都投机狂热的经典迹象。去年夏天,市场见顶时,上证指数的PE倍数为38倍。中国股票的高估值基于对中国经济前景的憧憬。不过,股市只是一个插曲,真正的大戏发生在中国狂热的房地产市场。
本文讨论的许多红色警报信号在中国狂热的房地产市场随处可见:有一个夺目的增长故事(正在进行的城市化和未来的经济高增长率);建设热潮帮助中国实现GDP增长目标;低成本信贷流入房地产领域;腐败到处都是;道德风险普遍存在,相信政府不会让楼市崩溃;资产价格高估,投机盛行,凯恩斯讲的“动物精神”到处都是。
住宅市场
由于现金的利率低、股票波动性大,对中国储户来说,房地产是一个更有吸引力的选择。根据摩根士丹利的报告,在过去十年中,全国房价以8%的年均速度上涨。这一贯表现使人们普遍认为,楼价只能上涨。
支持住房市场是中央经济刺激计划的关键一环:贷款利率被降低,银行被勒令打开信贷投放;抵押贷款的成数上升;向二套房的买家提供优惠的按揭利率;降低购房的税收。国有企业也受到鼓励进入住房市场。地方政府为购房者提供优惠券和居留证,他们还为新项目提供了近一半的融资。
这些措施施展了魔法。去年,中国的住宅销售上升到3.8万亿人民币,比2008年同比增长87%。平均房价在2009年上升8%。几个地方的市场出现20%以上的强劲上涨。住宅新开工项目也迅速上升。新建住房开工(按建筑面积计算)在去年前11个月上涨了16%。2010年住房建设预计将再上升20%。这就提出了一个潜在的供过于求的问题。大家的一致看法是,新的供应随着农村人口向城市的迁移,将随着经济持续扩大而被消化。
但按现在大城市的房价,农民工毕竟是买不起的。大城市的住房所有者比例已经上升到70%。在北京,住宅建成的速度超过了人口增速。这种供应过剩的部分被地产市场“投资者”所吸收。最近的一项调查发现,最近已出售的房产有五分之一空置。由于新房子出租后往往价格下降,所以很多投资者选择把房子空着。公寓大楼夜间熄灯的照片,揭示了投机者的住房所在。
住宅价格已经高的惊人。摩根士丹利估计,即便支付了大笔的首付款后,供按揭的钱要占平均收入的43%。就全国而言,房价已攀升至收入的8倍左右。
由于收入分配不均衡,这可能低估了承受不起的问题。在北京,房价与收入的比例已经上升超过15倍(2000-2008年平均为10倍)。相比之下,东京公寓价格在1990年达到高峰,为平均家庭收入的9倍。首次购房者据说要通过借家庭成员的钱来凑够首付款。隔代的按揭贷款也是日本20世纪80年代后期房产的一个特点。
房屋已成为一个国家的困扰。最近几个月,几个重要的中国房地产开发商都对住房市场的泡沫表示了担忧,但华尔街没有理睬这些担忧。分析师说,如果中国经济继续以其最近的速度增长,那么一切都会变好。
商业房地产市场
商业房地产市场看起来也同样离谱了。作为刺激经济一揽子计划的一部分,中国政府允许开发商承担更多的债务,以促进土地的购买。去年,商业房地产投资同比增长了21%。中国正在建设的房屋建筑面积总量相当于罗得岛(Rhode Island)的大小。
按国际标准,在主要城市的商业租金也非常昂贵。去年夏天,在上海和北京的黄金地段,估计分别为每平米702美元和每平方米532美元。这些价格大体上与纽约相同,尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的4倍之多。
国有企业被要求支持商业地产市场。他们标出了很多“地王”。例如,在2009年9月,中国海外发展支付人民币70亿元,购买了上海一块31.3万平方米的地,楼面地价每平方米人民币22400元。
地方政府拥有所有土地的所有权,已是房地产市场繁荣的主要受益者。卖地收入约占其2009年收入的一半。去年,地方政府获得了人民币1.6万亿的卖地收入,相当于中央的刺激计划的40%,或者GDP的5%。这些收入被循环,作为开发商购买更多土地的贷款。正如前摩根士丹利经济学家谢国忠评论的:“当国有企业借用国有银行的钱,在土地拍卖中把钱交给地方政府,这个地价还有什么意义?”
高层建筑正在纷纷建设,而按西方标准,空置率已经非常高。在浦东新区,空置率已达50%,但新楼还在盖不停。投资者自我安慰,如果中国的经济保持像这样迅猛生长,那么所有的空办公室将很快会有找到租客。
梦想之地
三年前,温家宝总理用“不稳定,不平衡,不协调和不可持续”来形容中国经济。而经济危机并没有治愈这些个“不”。相反,中国过热的投资和天量的信贷加剧了上述的经济失调。中国的房地产市场已经呈现出了典型的泡沫状态——过高的价格、疯狂的投机以及大量的新建筑物。这个泡沫迟早破裂。
过去,当以上十个红色警报在一个经济体都显现出来的时候,总会发生令人不快的结局。预测泡沫何时破灭非常困难,因为泡沫总能推至极致。加上中国并不是一个纯粹的市场经济,让预测难上加难。国有企业可以被叫来支撑市场。像过去一样,亏损也可以被掩盖起来或塞到某处。但是诸如此类的手段并不能解决中国的问题,只能推迟问题的爆发而已。
就算未来危机发生的具体时间无法预测,也并不意味着房地产市场泡沫的问题就应该被忽视。中国的房地产行业在中国的经济和金融体系中扮演着很重要的角色。房地产投资占据着GDP的12%。对于中国的许多重工业,建设是主要的需求来源。根据中国证监会的数据,大约有20%的银行新增贷款直接流向了房地产市场。另外,房地产还是地方政府的重要财政收入来源,北京市去年20%的收入就是来自卖地。而大多数基础设施的贷款要靠地方的卖地收入来偿还。国企的大多数贷款以房地产做抵押。最后在正常银行系统以外,还有一个房地产借贷市场,数字不详。
中国的房地产市场,事实上是中国的整个经济和金融系统,都形成了一个信仰,即未来中国将以过去的速度继续增长。这一假设让更多的投资变得合理,从而刺激增长,进而带来更多的投资。中国的这种现状令人想起互联网泡沫的后期,投资者把过去的增长率套用在了未来,然后被广阔的增长空间所迷惑。伴随着互联网的兴盛,巨大的投资创造的需求似乎印证了最乐观的预测。中国已经成为了一个梦想之地,一个“先建设,一切都会随之而来”的经济体。
一个评论家把中国与好莱坞的惊悚片《生死时速》联系起来,中国就好像一辆装有炸弹的大巴在路上飞奔,而一旦速度小于每小时50英里,它就会爆炸。这个比喻很贴切。如果中国的经济增长速度低于8%,灾难可能就会发生。大部分新建的基础设施将会毫无用处。过剩的产能将在很多工业存在很多年。房地产泡沫将会破裂,而银行系统将面临大规模坏账。那些正沉浸于中国梦的投资者忽视了这样的场景。当中国这部巨型机器最终停滞,这些投资者们就会从美梦中痛苦的醒来。■
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