蓝筹地产评论：地产金融风险迫使问责之剑出鞘

http://house.sina.com.cn 2006年03月08日09:57 《蓝筹地产评论》
房地产高级经济师章林晓
不论是从国家统计局近日公布的房地产统计数据，还是从人民银行最近披露的房地产相关数据看，我国房地产泡沫正在日益累积并开始逐步显现。由于我国房地产融资没有形成风险分摊机制，房地产泡沫风险也即房地产金融风险。面对逐渐凸现的房地产金融风险，2006年“问责之剑”终将高高举起。
地产金融风险逐渐凸显
国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有这样三组数据——
1、2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。
2、我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，比上年下降26.5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比上年低11.4个百分点。
3、商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%。
业内人士大多知道，房地产泡沫按其表现形式，一般地说，可以细分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。这三种泡沫各有其典型的案例——
1、当年日本的房地产泡沫，就属于典型的地产价格泡沫。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，在泡沫鼎盛时期，其地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。可惜好景不长，1991年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，银行坏帐超过6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。
2、上世纪90年代初，海南的房地产泡沫，则属于典型的房屋空置泡沫。泡沫最终给海南留下了450多万平方米的空置商品房、报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程、2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。房地产投资从1993年、1994年连续两年超过57亿元，一下子跌到1998年的8亿元；开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到总数的10%。
3、当年香港的房地产泡沫，则属于典型的房地产投资泡沫。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一直在投资置房，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，6年来累计跌幅已达65%，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。
从《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中的三组数据看，我国一些房地产热点城市，这三种泡沫形式均已日益凸显。“过剩”其实仅是“表象”，其实质是“泡沫”。为论述的简便起见，我们可以作如下粗略划分——
1、地产价格泡沫，主要累积在“1.7亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产热点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。
2、房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“1.14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2%和8.0%”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。
3、房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。
总之，我国一些房地产热点城市，房屋“过剩”是“表象”，其“实质”是“泡沫”。现在，在一些房地产热点城市，“地产价格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地产投资泡沫”这三者已经兼而有之，房地产泡沫风险正逐步凸显。由于目前我国房地产融资没有形成风险分摊，房地产资金主要直接来自于银行，房地产泡沫风险也就是房地产金融风险。金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心，在国民经济体系和社会经济活动中居中心主导地位。因此，对于房地产泡沫，我们必须引起高度的警惕。
2006问责之剑终将举起
从某种角度上讲，房地产问题实际上就是一个金融问题，甚至可以说，其形式是产业，其本质是金融。应当说，对于房地产泡沫风险问题，我国金融主管部门的认识，一直是清醒的。
第一个注意到本轮房地产市场发展局部性过热问题的，就是央行，时间在2001年初。2001年6月，央行货币政策司还曾与主要的商业银行，就房地产金融和房地产业发展形势召开过房地产金融联席会议。会后，央行出台了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)，表明了央行的态度，既要支持房地产发展又要注意防范风险，“以保证房地产行业持续健康发展”。
2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积增长明显、而且幅度很大这样一现象。央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，检查了部分银行195号文件的执行情况。结果发现，房地产信贷违规金额接近1/4。面对这严峻的情势。2003年6月13日，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》( 银发[2003]121号)，这就是后来房地产界耳熟能详的121号文件。
紧接着，2003年8月23日，央行宣布存款准备金率将提高一个百分点；2004年3月，央行公布实行差别准备金率和再贷款浮息制度；2004年4月13日，央行宣布普调存款准备金率。2004年4月25日，在博鳌亚洲论坛的“金融合作：迈向亚洲经济一体化的重要一步”分论坛上，针对一些地方政府和企业，央行副行长吴晓灵严厉地提出警告，“不要和央行博弈，大家要同舟共济”。
在这次会议上，吴晓灵表示：“希望大家自觉控制一下自己，共同配合中央政府和央行做好宏观调控，同舟共济。因为，中国经济的大船需要平稳前进。如果中国经济出现大起大落，不利于中国和世界经济的发展，对大家都不好。”
由于房地产经济具有显著的地域性，地方差异极大，因此，一般来说，房地产市场的宏观调控，都得分两个层次进行：中央调控和地方调控。
从中国人民银行货币政策分析小组2005年2月21日公布的《2005年第4季度中国货币政策执行报告》中“房地产行业”有关数据看，在中央政府极富针对性的房地产调控各项政策措施陆续出台之后，随着宏观调控政策的贯彻实施，房地产开发投资进入稳步增长阶段，全国房屋销售价格涨幅趋于平稳，房地产软着陆已经可以期待。
但是，我们应该清醒地看到，房地产软着陆虽然可以期待，但是离成功的道路还很长。这关键是因为，前面已经分析，我们所面临的房地产泡沫，是“地产价格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地产投资泡沫”这三者兼而有之，要顺利化解这些泡沫，难度自然极大。
房地产是否能够成功实现软着陆，很大程度上就取决于房地产市场各方主体——地方政府、开发商、购房者，在房地产新政下，能否成功实现良性互动。其中地方政府的作用至关重要，这主要是因为——
一方面，中央政府调控房地产时所运用的货币金融政策、税收政策、产业政策等经济手段和法律手段，只能解决宏观层面上的一般性问题，而对于各地区千差万别的情况，诸如普通商品房、经济适用房、廉租房的比例，这些住房结构性问题，只能由各地的地方政府自己去解决。
另一方面，目前，地方政府不光是房地产调控政策措施的直接实施者，而且还是当地房地产市场的监管者，同时更是房地产市场的“运动员”，即房地产源头市场土地的供应者。相比较房地产市场另外两个市场主体——开发商、购房者，地方政府的一举一动，对于房地产乃至整个宏观经济最终能否成功实现软着陆，影响自然更加巨大。
本轮经济过热，源于地方政府主导下的投资型过热，而这种投资过热，又是以房地产投资占居最核心地位的投资型经济扩张或者说经济过热。这种以房地产投资占居最核心地位的投资型经济过热，所导致的后果是严重的，给我国带来的最大威胁主要来自两方面：一个是由于土地锐减而带来的粮食安全风险，另一个则是地产泡沫的膨胀而带来的金融安全风险。
成功化解土地锐减而带来的粮食安全风险，在很大程度上，在于采取了必要的行政手段，最典型的案例是2004年4月对“铁本事件”的处置。“铁本事件”的核心，是当地政府为了增加地方收入，非法办理用地审批手续，批给铁本公司土地6541亩(其中耕地4585亩，含基本农田1200亩)用于建设一个年产800万吨的钢铁项目，造成耕地大量被毁。
房地产宏观调控一方面促使房地产业的内在矛盾和结构失衡公开化，相当于把积聚的泡沫风险逐步地释放了。但是，我们也应清醒地看到，在房地产宏观调控的大形势下，一些地方的房地产泡沫风险却依然在累积增大，其根源是当地政府出于地方收入的需要，以“有形之手”在力托房市。2006年，解决房地产泡沫的膨胀而带来的金融风险问题，已经迫在眉睫。不难预料，2005年3月26日“国八条”规定的“问责利剑”，2006年终将高高举起！