神马文学网土地狂飙过后
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《财经》记者 张映光《财经》杂志 [2008-04-14]
在土地频频流拍背后，以土地出让金为主要收入来源的地方政府进退两难
4月，随着开发商疯狂拿地后陷入资金困境，以土地出让金为主要收入来源的地方政府，也面临进退两难境地。
2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心大幅削减了一季度土地供应计划：2月和3月，北京仅四宗住宅用地入市，均以超出标底不高的价格成交；原计划入市的15宗土地，推迟至二季度入市。这之中，便包括备受瞩目的“明星地块”——广渠路15号。
这块地位置绝佳，临近北京东三环路，规划建筑面积达41.76万平方米，周边楼盘售价目前至少2万元/平方米，2007年曾被誉为“北京未来新地王”。但是，2008年1月16日这块地入市后，却因竞标者少于额定的三家开发商而流拍。
“目前这块地仍在审批中，尚未确定入市时间。”北京市土地储备中心市场处一位工作人员向《财经》记者表示。
“在市场未出现好转的情况下，政府很担心再出现流拍，选择入市时机将比较谨慎。”一位接近北京市国土资源局的人士向《财经》记者表示，“一方面，土地出让金是地方政府的主要收入来源，另一方面，保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件。现在天价拍地受到了限制，但土地市场萎靡，令地方政府同样头疼。”
与北京情况类似，2007年10月以来，土地流拍在全国蔓延。截至2008年3月，全国有超过40宗土地出现流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地产在广州以41亿元“天价拿地”，大部分成交地价均超出标底不高。
与此相对应的是2007年10月前土地市场的疯狂，以碧桂园、恒大地产、富力地产为首，一大批开发商掀起一场拿地狂飙，土地储备成倍扩张。
如今，在信贷紧缩、房地产价格和成交量双双下跌的市场环境下，一些豪赌未成的开发商陷入资金困境；少数套得土地红利的开发商也迫于形势，收紧阵线。
“在此情形下，少数资金充裕的开发商也不会轻易参与招拍挂，转而以股权收购的方式低价取得一些土地。”一位开发商对《财经》记者表示。
土地市场无人埋单
4月8日，深圳宝安、龙岗五宗居住用地在深圳市土地房产交易中心结束挂牌出让。这五块土地自2007年底入市，多次流拍。
结果，仅振业地产以2836元/平方米楼面地价，取得龙岗一宗建筑面积逾24万平方米地块——这一价格仅与2006年该地块价格相当。另外四宗土地再遭流拍。
2007年10月后，银行紧缩地产信贷，流拍情形在全国各地纷纷出现：10月22日，江苏常州共推出了九宗土地，其中两块流拍，六块以底价中标；12月6日，广州市推出12宗地块，仅七家单位竞价，最终两块流拍、五块以底价成交；12月7日，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍；12月14日，因投标公司未达三家，北京朝阳区清河营村一地块流拍；12月17日，深圳市宝安区三宗合计占地面积近13万平方米居住用地因无人竞买流拍……
进入2008年1月，除北京广渠路15号地流拍，南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。
几个月来，全国流拍土地超过40宗。
地市持续萎靡令政府进退两难。深圳、福州等地国土部门面对土地流拍，或调低标底反复招标，或转招标为挂牌，降低门槛，却仍遭遇冷场。北京国土资源局不得已以推迟土地入市时间应对。
然而，土地入市时间不可能无限期拖延，转入下一季度入市也为未来增加了压力。据北京市土地储备中心披露，北京将在二季度集中投放超过50块地，总量接近620万平方米。这是自招拍挂以来北京单季度土地入市的最大放量，届时是否有人埋单，引人关注。
“广东五虎”模式
地产商在2007年掀起的土地狂飙，更像是一场“最后的疯狂”。
其中，广东五家规模最大的地产商——碧桂园、恒大地产、富力地产、合生创展及雅居乐——业内戏称“广东五虎”，在土地储备上的急速扩张，最为突出。
2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大的地产商，一度被认为是疯狂拿地策略的成功典范与最大受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。
土地激增的同时，其负债亦激增至约192亿元，其中，银行贷款达69.91亿元。2007年底，迫于资金链紧张，碧桂园尝试发债，不料遇挫。2008年2月，碧桂园缩水发行5亿美元可转债，其中40％用于偿还一笔中国银行的短期借款。最近，该公司已鲜有扩张土地举动。
与多数地产商相比，碧桂园借牛市之机融资，使其拥有近95亿元现金存款，仍算幸运。
相形之下，富力地产则因去年大举扩张陷入债务危机。其年报显示，2007年该公司收购土地共达20块，共计1030万平方米，土地储备增加至2620万平方米。其贷款总额达199亿元；应付账款达111亿元（大部分为拖欠土地款），递延税项14亿元；净负债与权益比率已达近140%，而其现金不足23亿元。
面对如此巨额负债，富力地产董事长李思廉公开表示，希望通过回归A股上市融资，并称短期内不再购置土地，加大销售力度，以缩减负债。他预计富力地产目前应收款项约为30亿元－40亿元，到二季度末，可令净负债与权益比率降至100%以下。
但富力地产A股上市计划至今仍未获批。即使上市获批，在股市、楼市双跌的市场境况下，其融资前景亦不乐观。
雅居乐与合生创展在2007年土地扩张速度不亚于上述两家，至今仍未公布年报，无法知晓其目前资产负债情况。不过，根据雅居乐中期业绩报告，至2007年6月，其土地储备已达2455万平方米，与2006年底相比增长52%，其净资产负债率亦由2006年底的2.2%蹿升至63.9%。
恒大地产2007年土地储备则增加八倍，达4580万平方米。不久前，恒大地产香港上市折戟，深陷债务危机。与上市公司相比，恒大地产融资路途更为艰险。
疯狂拿地并遭遇资金困境的地产商，不仅仅是“广东五虎”。2007年，大多数开发商均较以往大规模增加了土地储备。
招商地产花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米，其土地储备总面积已超过800万平方米，而在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。
其年报显示，目前招商地产总资产约251亿元，总负债约159.6亿元。其中，短期借款约56.7亿元，长期借款约36亿元，应付款约29亿元，货币资金约35亿元，经营活动现金流量约为负40亿元，资金链较紧张。招商地产拟在A股再融资80亿元，正等待证监会批复。
金地去年在八个城市获得14个项目，可售建筑面积共504万平方米，地价总计161.61亿元。其总资产约253亿元，总负债约161亿元，短期借款19亿元，长期借款54亿元，应付账款14亿元，货币资金约25亿元。
金地自2007年9月以2.04亿元获取东莞市一地块51％股权后，该公司便再未购入土地，与前三季度疯狂购地形成鲜明对比。为缓解资金情况，金地在2008年初发行了12亿元公司债。
上海复地2007年共获得七个项目，建筑面积达475万平方米，权益建筑面积达275万平方米，同比增长337%。目前上海复地土地储备达950万平方米。其总资产约为183亿元，总负债约为127亿元，银行存款约23亿元。迫于资金紧张，与富力地产一样，上海复地制定了回归A股计划，正等待证监会审核。
中国海外集团有限公司亦是去年急速扩张的开发商之一，2007年新增土地储备建筑面积比2006年增长55%。
2007年，万科成为惟一总资产超过1000亿元的内资地产公司，其土地储备约为2163万平方米，全年增加930万平方米，约有40%来自收购公司或通过合作方式取得。土地扩张也令其负债超过了65%——万科自己制定的负债界限；不过，104.38亿元现金存款令其资金较为宽裕。
百日是否剧变
面对不同程度的负债压力，地产商们一方面各自寻找融资途径；另一方面根据市场形势，决定应对策略。
包括富力地产、金地等大多数负债较高、现金较少的地产商，选择暂时退出土地市场，并寻求在股市上获得融资。不过，2007年10月以来，证监会一直关闭地产上市及再融资大门，加剧了这些地产类上市公司的资金紧张。
近日，证监会发行监管部处长习龙升公开表示，证监会一直鼓励优质地产企业A股上市，但对上市及再融资用于买地的企业，暂不审批。
不过，若一家地产企业上市融资目的仅为清欠债务，能否为市场接受，也成为问题。这是地产股上市及再融资没有进展的主要原因。
有分析人士认为，大部分地产商陷入资金困境的情况下，为一些资金相对充裕的地产商提供了兼并扩张的机遇。然而，地产业兼并潮至今未露端倪，资金较为充裕的地产商，在目前形势下大多选择稳健的经营策略，加快销售，缩减负债。
万科首当其冲。根据公告，2008年一季度，万科销售大幅增长，得益于其在2007年10月后率先展开的全国降价策略。
今年2月，万科在广东东莞推出的新楼盘折扣高达七折；降价又是得益于其土地价格较低，万科多以协议转让或股权收购方式获得土地，即使降价依旧可保证其毛利。
万科降价带动一波全国性降价风潮，恒大地产、富力地产等负债较高的地产商均以降价促销楼盘加速回笼资金。珠三角一带楼盘最高折扣甚至高达五折。
在此形势下，SOHO中国董事长潘石屹近日发表言论称，恒大IPO搁置是2008年中国房地产界最具标志性事件。大部分开发商财务状况不容乐观，未来100天是很多房地产公司剧变的100天。
2007年，地产商的土地狂飙将招拍挂实施三年间的土地价格推向巅峰，导致“地王”频现、“面粉比面包还贵”的价格扭曲现象。
回顾2004年，“831土地大限”之后实施土地招拍挂，地价逐年翻倍飙升，这使得在协议出让土地时期获得较多土地储备的万科等地产商坐吃土地红利，资产迅速膨胀。另一方面，也催生了如顺驰、碧桂园、恒大为代表的“速食土地大王”。这些中小地产商，通过银行贷款、高价拿地、快速开发的策略，得以迅速壮大。支撑这一策略的便是最终上市融资。
在这一土地狂飙的险招下，三年来，地产企业演绎了不同的资本故事：顺驰资金链断裂，贱卖资产；碧桂园融资成功，市值飙升；恒大上市折戟，负债高企。
如今，在资金压迫下，这一游戏规则下的土地市场终现瓶颈。土地市场萎靡使得各级政府面临大考：重新放松贷款，将延续土地狂飙的疯狂；继续收紧信贷，则可能导致地方财政收入缩减，开发商面临破产危局。■
在土地频频流拍背后，以土地出让金为主要收入来源的地方政府进退两难
4月，随着开发商疯狂拿地后陷入资金困境，以土地出让金为主要收入来源的地方政府，也面临进退两难境地。
2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心大幅削减了一季度土地供应计划：2月和3月，北京仅四宗住宅用地入市，均以超出标底不高的价格成交；原计划入市的15宗土地，推迟至二季度入市。这之中，便包括备受瞩目的“明星地块”——广渠路15号。
这块地位置绝佳，临近北京东三环路，规划建筑面积达41.76万平方米，周边楼盘售价目前至少2万元/平方米，2007年曾被誉为“北京未来新地王”。但是，2008年1月16日这块地入市后，却因竞标者少于额定的三家开发商而流拍。
“目前这块地仍在审批中，尚未确定入市时间。”北京市土地储备中心市场处一位工作人员向《财经》记者表示。
“在市场未出现好转的情况下，政府很担心再出现流拍，选择入市时机将比较谨慎。”一位接近北京市国土资源局的人士向《财经》记者表示，“一方面，土地出让金是地方政府的主要收入来源，另一方面，保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件。现在天价拍地受到了限制，但土地市场萎靡，令地方政府同样头疼。”
与北京情况类似，2007年10月以来，土地流拍在全国蔓延。截至2008年3月，全国有超过40宗土地出现流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地产在广州以41亿元“天价拿地”，大部分成交地价均超出标底不高。
与此相对应的是2007年10月前土地市场的疯狂，以碧桂园、恒大地产、富力地产为首，一大批开发商掀起一场拿地狂飙，土地储备成倍扩张。
如今，在信贷紧缩、房地产价格和成交量双双下跌的市场环境下，一些豪赌未成的开发商陷入资金困境；少数套得土地红利的开发商也迫于形势，收紧阵线。
“在此情形下，少数资金充裕的开发商也不会轻易参与招拍挂，转而以股权收购的方式低价取得一些土地。”一位开发商对《财经》记者表示。
土地市场无人埋单
4月8日，深圳宝安、龙岗五宗居住用地在深圳市土地房产交易中心结束挂牌出让。这五块土地自2007年底入市，多次流拍。
结果，仅振业地产以2836元/平方米楼面地价，取得龙岗一宗建筑面积逾24万平方米地块——这一价格仅与2006年该地块价格相当。另外四宗土地再遭流拍。
2007年10月后，银行紧缩地产信贷，流拍情形在全国各地纷纷出现：10月22日，江苏常州共推出了九宗土地，其中两块流拍，六块以底价中标；12月6日，广州市推出12宗地块，仅七家单位竞价，最终两块流拍、五块以底价成交；12月7日，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍；12月14日，因投标公司未达三家，北京朝阳区清河营村一地块流拍；12月17日，深圳市宝安区三宗合计占地面积近13万平方米居住用地因无人竞买流拍……
进入2008年1月，除北京广渠路15号地流拍，南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。
几个月来，全国流拍土地超过40宗。
地市持续萎靡令政府进退两难。深圳、福州等地国土部门面对土地流拍，或调低标底反复招标，或转招标为挂牌，降低门槛，却仍遭遇冷场。北京国土资源局不得已以推迟土地入市时间应对。
然而，土地入市时间不可能无限期拖延，转入下一季度入市也为未来增加了压力。据北京市土地储备中心披露，北京将在二季度集中投放超过50块地，总量接近620万平方米。这是自招拍挂以来北京单季度土地入市的最大放量，届时是否有人埋单，引人关注。
“广东五虎”模式
地产商在2007年掀起的土地狂飙，更像是一场“最后的疯狂”。
其中，广东五家规模最大的地产商——碧桂园、恒大地产、富力地产、合生创展及雅居乐——业内戏称“广东五虎”，在土地储备上的急速扩张，最为突出。
2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大的地产商，一度被认为是疯狂拿地策略的成功典范与最大受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。
土地激增的同时，其负债亦激增至约192亿元，其中，银行贷款达69.91亿元。2007年底，迫于资金链紧张，碧桂园尝试发债，不料遇挫。2008年2月，碧桂园缩水发行5亿美元可转债，其中40％用于偿还一笔中国银行的短期借款。最近，该公司已鲜有扩张土地举动。
与多数地产商相比，碧桂园借牛市之机融资，使其拥有近95亿元现金存款，仍算幸运。
相形之下，富力地产则因去年大举扩张陷入债务危机。其年报显示，2007年该公司收购土地共达20块，共计1030万平方米，土地储备增加至2620万平方米。其贷款总额达199亿元；应付账款达111亿元（大部分为拖欠土地款），递延税项14亿元；净负债与权益比率已达近140%，而其现金不足23亿元。
面对如此巨额负债，富力地产董事长李思廉公开表示，希望通过回归A股上市融资，并称短期内不再购置土地，加大销售力度，以缩减负债。他预计富力地产目前应收款项约为30亿元－40亿元，到二季度末，可令净负债与权益比率降至100%以下。
但富力地产A股上市计划至今仍未获批。即使上市获批，在股市、楼市双跌的市场境况下，其融资前景亦不乐观。
雅居乐与合生创展在2007年土地扩张速度不亚于上述两家，至今仍未公布年报，无法知晓其目前资产负债情况。不过，根据雅居乐中期业绩报告，至2007年6月，其土地储备已达2455万平方米，与2006年底相比增长52%，其净资产负债率亦由2006年底的2.2%蹿升至63.9%。
恒大地产2007年土地储备则增加八倍，达4580万平方米。不久前，恒大地产香港上市折戟，深陷债务危机。与上市公司相比，恒大地产融资路途更为艰险。
疯狂拿地并遭遇资金困境的地产商，不仅仅是“广东五虎”。2007年，大多数开发商均较以往大规模增加了土地储备。
招商地产花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米，其土地储备总面积已超过800万平方米，而在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。
其年报显示，目前招商地产总资产约251亿元，总负债约159.6亿元。其中，短期借款约56.7亿元，长期借款约36亿元，应付款约29亿元，货币资金约35亿元，经营活动现金流量约为负40亿元，资金链较紧张。招商地产拟在A股再融资80亿元，正等待证监会批复。
金地去年在八个城市获得14个项目，可售建筑面积共504万平方米，地价总计161.61亿元。其总资产约253亿元，总负债约161亿元，短期借款19亿元，长期借款54亿元，应付账款14亿元，货币资金约25亿元。
金地自2007年9月以2.04亿元获取东莞市一地块51％股权后，该公司便再未购入土地，与前三季度疯狂购地形成鲜明对比。为缓解资金情况，金地在2008年初发行了12亿元公司债。
上海复地2007年共获得七个项目，建筑面积达475万平方米，权益建筑面积达275万平方米，同比增长337%。目前上海复地土地储备达950万平方米。其总资产约为183亿元，总负债约为127亿元，银行存款约23亿元。迫于资金紧张，与富力地产一样，上海复地制定了回归A股计划，正等待证监会审核。
中国海外集团有限公司亦是去年急速扩张的开发商之一，2007年新增土地储备建筑面积比2006年增长55%。
2007年，万科成为惟一总资产超过1000亿元的内资地产公司，其土地储备约为2163万平方米，全年增加930万平方米，约有40%来自收购公司或通过合作方式取得。土地扩张也令其负债超过了65%——万科自己制定的负债界限；不过，104.38亿元现金存款令其资金较为宽裕。
百日是否剧变
面对不同程度的负债压力，地产商们一方面各自寻找融资途径；另一方面根据市场形势，决定应对策略。
包括富力地产、金地等大多数负债较高、现金较少的地产商，选择暂时退出土地市场，并寻求在股市上获得融资。不过，2007年10月以来，证监会一直关闭地产上市及再融资大门，加剧了这些地产类上市公司的资金紧张。
近日，证监会发行监管部处长习龙升公开表示，证监会一直鼓励优质地产企业A股上市，但对上市及再融资用于买地的企业，暂不审批。
不过，若一家地产企业上市融资目的仅为清欠债务，能否为市场接受，也成为问题。这是地产股上市及再融资没有进展的主要原因。
有分析人士认为，大部分地产商陷入资金困境的情况下，为一些资金相对充裕的地产商提供了兼并扩张的机遇。然而，地产业兼并潮至今未露端倪，资金较为充裕的地产商，在目前形势下大多选择稳健的经营策略，加快销售，缩减负债。
万科首当其冲。根据公告，2008年一季度，万科销售大幅增长，得益于其在2007年10月后率先展开的全国降价策略。
今年2月，万科在广东东莞推出的新楼盘折扣高达七折；降价又是得益于其土地价格较低，万科多以协议转让或股权收购方式获得土地，即使降价依旧可保证其毛利。
万科降价带动一波全国性降价风潮，恒大地产、富力地产等负债较高的地产商均以降价促销楼盘加速回笼资金。珠三角一带楼盘最高折扣甚至高达五折。
在此形势下，SOHO中国董事长潘石屹近日发表言论称，恒大IPO搁置是2008年中国房地产界最具标志性事件。大部分开发商财务状况不容乐观，未来100天是很多房地产公司剧变的100天。
2007年，地产商的土地狂飙将招拍挂实施三年间的土地价格推向巅峰，导致“地王”频现、“面粉比面包还贵”的价格扭曲现象。
回顾2004年，“831土地大限”之后实施土地招拍挂，地价逐年翻倍飙升，这使得在协议出让土地时期获得较多土地储备的万科等地产商坐吃土地红利，资产迅速膨胀。另一方面，也催生了如顺驰、碧桂园、恒大为代表的“速食土地大王”。这些中小地产商，通过银行贷款、高价拿地、快速开发的策略，得以迅速壮大。支撑这一策略的便是最终上市融资。
在这一土地狂飙的险招下，三年来，地产企业演绎了不同的资本故事：顺驰资金链断裂，贱卖资产；碧桂园融资成功，市值飙升；恒大上市折戟，负债高企。
如今，在资金压迫下，这一游戏规则下的土地市场终现瓶颈。土地市场萎靡使得各级政府面临大考：重新放松贷款，将延续土地狂飙的疯狂；继续收紧信贷，则可能导致地方财政收入缩减，开发商面临破产危局。■