楼市"出货"时代来临 任志强也说房价涨不起来了

　　出货？出货！

　　抛，还是不抛——如果说，在4月楼市新政刚刚出台的时候，这还是一个令人两难的问题，那么半年之后的现下，上述问题显然已有了比较明确的答案。这不仅是因为年内第二次房产调控的“靴子”落了地，还由于时隔34个月之后的首

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　　当顺利地把手里最后一套房子成交后，丁凯松了口气。在朋友看来，他是很“幸运”的。

　　今年以来，房产市场一直在跌宕起伏中度过，进入9月以后更是风云多变。颇有投资经验的丁凯似乎预感到什么，决心将手里剩余的三套物业全部出手。而丁凯的朋友老余就没这么幸运了，仅仅迟了两天，他的房子就不那么好卖了。因为就在丁凯把房子卖出去的第二天，被业界猜测了很多次的房产新一轮调控终于出台了。

　　9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，这次调控被视为年内的第二次房产调控。10月7日晚间，上海相关房产调控细则出台。限定上海家庭只能新购一套商品住房，同时还提高了土地增值税。此举旨在遏制房价上涨势头，同时打击投机炒作和囤积土地的行为。

　　这些还远远没有结束，就在人们觉得“利空出尽”的时候，另一只靴子也落地了，10月19日，央行宣布再次加息。而一直“只闻其声，不见其人”的房产税声音也越来越近了。

　　抛货潮再次来袭

　　其实，这样的场景在半年前就出现过。今年4月，面对居高不下的房价，政府出台了今年以来的第一轮调控措施，新政使得房产市场顿时变色，特别是手捂数套房子的投资客更是坐不住了，想方设法出货套现，而活跃在楼市的温州投资客也销声匿迹了。

　　然而，这次调控似乎没能镇住坚挺的房价，很快，楼市便出现“回暖”。9月，上海200多个在售的楼盘中，有145个楼盘的价格比新政前还要高，包括高档房和普通住宅。对此，开发商和投资投机者欢呼雀跃，关于刚性需求爆发的传闻不绝于耳。

　　“所谓的楼市‘回暖’如果变成过热，引起政府实行二次调控，那恐怕开发商的日子又要紧起来了。”一位房产界人士在不久前这样说道，在楼市调控依然从严的大环境下，房价仍将是政府及市场博弈的焦点。

　　这个猜测很快变成了现实，在邻近国庆长假的前一天的9月29日晚间，楼市新政再度出台。

　　某业内人士称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在八九月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让有关部门不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹的不利影响。

　　因此，赶在十一前降临的“新政”，不免让今年“银十”的成色难以闪光。原本欲借“银十”之势上扬的楼市顿时风声鹤唳，市场热度明显降温，“观望”成为最常见的词语。

　　在十一期间的秋季房展会现场，一位开发商关负责人表示，此次国家新政对上海楼市到底有多大的影响，上海未来房价走向如何，这些都还有待观察。

　　“原本是打算在展会上选一套的，但现在估计又会降价，所以不一定会马上就买了，还是要看价位和折扣力度。”打算给儿子买婚房的刘先生说，“五一”房展会他就去看过，但由于不清楚未来房价走向选择了继续观望。

　　影响最快的当属二手房市场。近几日，上海二手房市场的房源挂牌量显著增加，包括中心区的豪宅也出现了10％以上的新增挂牌量，部分投资客更是清仓式挂牌。与此同时，看房人数则大幅下滑。

　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，在十一博弈关键期出台政策乃最佳时机。上半年调控见效，最成功的一点是涨价的预期被管理住了。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容则坦言，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用是比较大的。“炒房者的目的就是以更高的价格把房子卖出去，停止发放房贷，炒房者就觉得负担很重，会尽快把手头的房子出手。房价下跌是必然趋势。 ”

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也指出，在本轮调控下，房地产市场将出现再度降温，10月的市场表现将比9月差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比八九月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。

　　调控首先波及的就是房价最高的一线城市。9月底北京市采取了一系列房价调控措施，包括暂停发放第三套及以上住房贷款和提高首套房首付等。深圳也随即跟进，规定深圳户籍居民家庭限购两套住房。

　　政策出来后，各地的成交急剧变冷。国庆长假前三天，北京楼市二手房市场签约量仅有30余套。比起9月29日成交的941套和9月30日成交的1067套，北京楼市的成交量像过山车一样从峰顶一下子跌到了谷底。

　　而被业内视为“最大利空”的房产税也传出消息，称年内会实施。有消息称，房产税试点最快年底公布，明年正式实转。还有消息说，沪深两地房产税已获批，积累经验后逐步扩大到全国。业内人士猜测房产税税率为0.3%∽0.4%，有人计算：房子买的时候总价220万元，如果每年0.4%的话，一年就要交8800元，相当于一个月工资白赚。

　　“抛”与“不抛”的抉择

　　面对这次突然来袭的的调控政策，市场似乎早有预感。

　　上个月，李乐彤收到一条引起她注意的短信息，是某中介发出来的一条房源销售信息，称在金桥某楼盘，有多套房源可以出售，均价为每平方米19000元。李乐彤琢磨，一般都是开发商发出的新盘开盘信息，很少有中介为单个挂牌的房源做这种形式的推广。而且，这个价格也引起了李乐彤的兴趣，要知道，同等位置的房子价格都是在2万元以上。李乐彤好奇地打电话过去询问，对方说因为房东急于出售，所以价格偏低。

　　同样，在上海的很多中介门店，也出现不少降价抛售的房源，并且挂牌量也突然增加。上海中原近期发布报告称，二手豪宅市场情绪明显波动。上海中原新天地的门店就反映，在政策出台后的几天内，挂牌量上升10％左右。不少投资客纷纷现身，将手头的几套房源打包挂牌，并主动让出5％左右的议价空间。

　　福美来地产也表示，在投资客众多的联洋社区，挂牌量暗流涌动成为市场的另一个风向标。房产经纪人小刘说，现在他们给不少买房人推荐联洋一带的房子。小刘解释说，这个板块不仅房源多，选择余地大，而且议价空间大，不少投资客都相应调低了挂牌价格，“现在这个地区的房子挂牌均价在31000元的不少，而此前，一般房源挂牌价都在33000元以上。”

　　但对不少投资客来说，该不该出手，始终是个纠结的问题。

　　以往，对于投资者而言，所持物业的定价往往会以周边一手楼盘作为参照，但却是“跟涨不跟跌”，投资者对一手楼盘“涨”的信号非常敏锐，跟得很快，但对“跌”的信号却往往不会立马作出决定，而是先观望。

　　手持四套物业的董强在想一个问题：是趁房产税细则还没出台之前全部出手还是保留一半？“如果现在全部出手，说不定以后价格还会上涨”。董强说，他还担心钱拿在手上会贬值。

　　但相比董强的犹豫，张光源就显得非常果断了。“6月以来，我在杭州和上海一共卖掉了6套房子，变现2100万元。”张光源是地道的温州炒房客，行事低调神秘。他在10多年前就活跃在杭州楼市，2001年进入上海市场。经过10多年的倒腾，如果算上物业，他的身价早已过亿。“现在房价也不错，这不是脱手的好机会么？”张光源说，既然房产已经增值了不少，还不如赶紧变现保险，“管他以后是涨还是跌，达到预期盈利就可以出手了，钱是赚不完的。”张光源笑着说道。

　　其实，对目前的房产投资大户来看说，入市时间基本是2006年左右，手中物业已有100%以上的升幅。中原地产市场总监李粤湘表示，越是政策不明朗，楼价走势不清晰的情况下，业主越是应及早出货，才能获得更多收益。李粤湘分析：现时楼价已比业主早几年购入的价格高出不少，出货肯定有赚。其次，由于调控政策频出，银行收紧贷款，市场的观望气氛已日益加重，在其他业主惜售、盘源紧缺时，若抓紧时机出货，会有较多的客源及叫价空间。另外，国家强调今年会增加市场供应，并要求各地供应限价房等保障性住房。届时市场住宅供应量将会大增，加剧了业主之间的竞争。因此，有意套现的业主应及早出售手中物业。

　　当然，除了早几年前购买下来的房子，也有不少近两年开盘的新房也在中介挂牌上市，近期，不少中介反映，新盘房源挂牌量也增加明显。福美来的房产经纪小刘说，新盘业主刚买入就急于放入二手房市场可能有两个原因，一方面是随着调控政策效果的不断显现，楼市降价预期逐渐增强，已经获取到一定收益的投资客“见好就收”。另一方面，信贷政策等门槛提高，投资客资金链吃紧，很多已无力持有新房，只好在二手房市场挂牌，伺机转售。并且，这些房子的挂牌价都比开发商的报价低，不少投资客也将挂牌价再度降低。

　　小刘说，从目前市场情况来看，肯减价的有两类业主，一个是持有多套物业的长线投资者，这类业主一般是一手买家，他们担心第三套住宅征税而出手已升幅可观的住宅。另一类是炒家，炒家怕前景不明，希望尽快出售房屋。