剧变?缺钱!

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 21:19:00
www.thebeijingnews.com · 2008-4-11 10:17:24 · 来源: 新京报

SOHO中国董事长潘石屹在网络聊天时表示,中国房地产行业将出现行业的“百日剧变”。中国房地产行业出现“百日剧变”的说法虽然有些夸大的成分,但老潘所说的开发商资金吃紧已是客观事实。目前来自业内一个比较中肯的说法则是,中央政府施行的资金紧缩政策,导致多数自有资金不足开发商的资金吃紧,甚至包括部分上市地产公司,尤其是去年频繁天价拿地的开发商,对资金的需求更为迫切。
部分开发商陷入缺钱困局
潘石屹“百日剧变”说引发关注,本报调查信贷紧缩让部分中小房企度日如年,
但业界称“剧变”难让房价“雪崩”

今年,中国房地产公司所面临的金融环境非常困难,如果国内的货币政策越来越紧,房地产行业或将萎缩,目前多数公司都在寻求合适的融资之道。
日前,SOHO中国董事长潘石屹在网络聊天时表示,中国房地产行业将出现行业的“百日剧变”。按照老潘的观点,今年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的,如果国内的货币政策越来越紧,剧变的结果就会越严重,最明显的结果就是中国房地产行业的萎缩和成交量的降低。
老潘看似“危言耸听”的说辞在业内引起轩然大波。本报的调查采访在一定程度上也印证了老潘开发资金吃紧的观点。中国房地产行业出现“百日剧变”的说法虽然有些夸大的成分,但老潘所说的开发商资金吃紧已是客观事实。目前来自业内一个比较中肯的说法则是,中央政府施行的资金紧缩政策,导致多数自有资金不足开发商的资金吃紧,甚至包括部分上市地产公司,尤其是去年频繁天价拿地的开发商,对资金的需求更为迫切。
“开发商缺钱是目前的客观事实,但中国房地产行业百日后发生剧变估计不可能。”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。虽然开发商资金因国家货币政策紧缩而吃紧,但开发商还是有多种渠道进行融资,还不至于出现无法生存的状况,只是开发商的融资成本较高而已。
■潘石屹解释
房地产“缺钱”引发“百日剧变”
新京报:“百日剧变”的根据是什么?
潘石屹:2007年中国的房地产最为火爆,比2006年增长了44%,销售总收入2.9万亿,中国所有的开发商去年一年买地就花了近3万亿,给政府交出让金交了1万亿,从几个数字来看,整个房地产行业是缺少资金的,我提出这个问题之后,有好多开发商说你说的是别人,不是自己。但是从整个行业来说是缺少资金的。美国的次贷危机对中国的经济会有影响。今天我们的市场跟美国的市场紧紧连在一起,中金公司的首席经济学家哈继铭做了一个非常复杂的模型,美国GDP降1%,也会把中国的GDP拉下去1%,就是说影响非常大。所以大的经济形势不是非常好。
新京报:百日剧变到底是什么?
潘石屹:在短的时间内,因为房地产行业缺钱,所以土地资源等各种各样的资源在这种情况下一定要重组的。朋友问我,这个重组大概多长时间,我说大概三个月吧。后来网聊的时候,一个记者问我同样的问题,我说大概一百天,结果媒体记者总嫌我说的话土,就拔高一下———潘石屹说“百日剧变”。
新京报:融资困难是否会导致开发商降房价?
潘石屹:会的,一部分开发商已经采取了这种手段,但是去年购进了大量土地的这些开发商还没有来得及把土地变成房子,变成可以预售的房子,这类企业就更难一些,因为他们选择的手段要少一些。
新京报:你认为有多少开发商将出现剧变?或者说哪类开发商要有剧变?有没有统计分析?
潘石屹:受此影响最大的是那些前两年过分扩张、圈地、创地王的房地产企业。如果要用一个指标确切地衡量哪些企业的资金状况会首先出问题,从财务状况上看,速动比率是一个很重要的指标,它指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力,如果速动比率非常低,这样的企业资金链条就很紧张,难以经得起资金紧缩给他们带来的风险考验。
新京报:“百日剧变”之后,这个市场会怎么样?剧变会对购房者有什么样的影响?
潘石屹:这次调整之后,我想对市场的影响首先是房子供应量减少,因为市场上要形成房子的供应量,主要取决于三个因素:土地、钱和开发商。从目前来看,土地和开发商并不缺,所以未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”。
■“缺钱”调查
融资渠道被堵暗售“早产房”
A公司开发的项目位于北二环,虽然,该公司有一部分自由资金,但其开发项目的体量较大,据接近该公司的人士介绍,该公司以前融资主要是通过银行,其他渠道暂未打通。从今年初,银行采取货币紧缩政策后,该公司的融资渠道被封死,资金马上出现了问题。
该人士介绍说,由于其开发商的项目不具备预售程度,目前无法通过销售住宅来获取资金。年初,开发商高层主要任务就是进行合理的融资,而多数融资成本较高,开发商不愿意采取此类方式,于是找到销售代理公司,让其提前销售暂未取得预售许可证的房子。提前销售未取得预售许可证的住宅属于违规操作,该开发商和销售代理公司只得暗自销售。
据了解,该项目主要推销给熟悉的购买者,销售人员把购买者带到开发现场,由于该项目所处的位置不错,且开发建设在有条不紊的进行中,购买者在开发现场看到的是一片繁华景象。双方谈妥之后,代理公司和购买者要签署一份提前购买合同,合同中表明双方的权利,注明购买者属于提前购买,购买的是暂未取得预售许可证的项目,需要承担不确定因素导致的风险。同时,购买者能享受较低的价格,此价要比同区域在售住宅的价格低许多。由于项目暂未取得预售许可证,购买者需要承担很大风险。
有业内人士分析此现象指出,开发商低价出售未取得预售许可证的项目,其目的就是为了融资。
陷入资金困局转让股权换钱
楼市持续观望的局面,几乎让所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口,一些中小企业更是陷入了资金困局,只能通过转让股权的方式来进行融资。就连地产龙头企业万科也谨慎地提出,如果条件允许,希望年内能进行一次股权融资,这将显著有利于抓住行业整合带来的发展机遇。
根据上海联合产权交易所的信息,自3月中旬以来,有6家房产企业挂牌转让部分股权,这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块,安徽合肥的土地项目等,出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。从挂牌情况来看,6家企业的参考总标的金额达到6.3亿元人民币,仅上海穗华一个项目的挂牌价就高达2亿元人民币。
而一些没上市的公司,也选择了股权转让的方式来融资。
2007年底,北京南城某项目开发商取得土地时资金不足,而之前拿地的钱是利用信托公司贷到的款,年底无法获得银行贷款,只好向基金公司借。当时基金公司提议以股权交换的形式来融资,但开发商认为年底楼市看淡是季节问题,等到2008年3月楼市回暖资金能迅速回笼,拒绝了这样的建议,于是双方约定今年4月初偿还这笔钱。可是3月北京楼市观望气氛仍然浓重,成交量还不到去年同期的一半,该开发商没有资金偿还,只能接受基金公司又一次提出以股权转让方式偿还的建议。
就这样,基金公司投资五千万,完全按照实际收益分配,另外发行1.5亿加层融资产品,相当于优先股,加起来2.5亿元,占整个项目总投资的3成。
工程搁浅典当套现救急
C公司是一家中小房地产开发公司,该公司目前在北京有一个开发项目,该项目位于东三环里,通过拍卖方式获得。由于该项目买入时已建设完毕,C公司拍得后马上装修改造。据了解,这个项目由两栋楼组成,一栋为写字楼,另一栋则是配套公寓。按照公司快速回笼资金的计划,先将配套公寓部分装修改造后出售,然后再对写字楼部分进行装修。
该公司交完竞拍款项后,其自有资金无法完成对配套公寓的装修改造。为此,该公司通过向银行贷款获取了一部分资金,按计划该项目预计今年初完成,然后直接入市销售。
开发商获取银行贷款的时间是去年12月,照常规银行贷款一般都在年底结清,下一年1月接着贷,期间需要一个月左右的时间差。但该开发商筹集所有资金还完上一年贷款后,次年便无法再从银行贷到款了。
眼看着装修改造工程即将完成,却因无法再从银行贷款而被迫停止,开发商的计划全部被打乱了。为此,该开发商找到典当公司,将其部分住宅典当获取高利息的短期资金。据了解,该开发商通过典当行融来的资金有3000万元,每天需要交纳的利息相当高,于是开发商要求工程人员加快进度,快速完工后马上销售。
据了解,目前该项目已经全部装修完毕,开发商找到一家代理公司为其代理销售。
■记者观察
三大因素致开发商资金链告急
去年疯狂圈地种下“苦果”
去年夏天,北京的土地市场“高烧不退”,多个地块相继出现“面粉比面包贵”的离奇现象,不少地块的成交楼面价甚至不低于区域在售项目的销售价格。不仅仅是北京,重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市也纷纷成为地产大鳄们跑马圈地的范围。
在业内看来,开发商把圈地作为发展的战略无可厚非,如果在正常的情况下,土地是有很大的升值前景,而且土地越来越稀缺,掌握土地就有了主动权,但是“成也萧何败也萧何”,去年的疯狂拿地是寄望在市场一片看好,成交量蓬勃发展的基础上,当市场情况发生逆转,成交量下跌,房子滞销以后,去年天价拿地的开发商遭遇“滑铁卢”也绝非不可能。
银根紧缩开发商勒“裤带”
与前些年“只要手中有地贷款找上门”的情况大相径庭的是,从去年下半年开始,银行对于开发贷款的审核批贷已经非常谨慎,贷款门槛越来越高。中央又明确从紧的货币政策,更严格控制信贷。有业内人士告诉记者,对于开发住宅的开发商而言,其自有资金一般为35%;对于开发商用物业的开发商而言,其自有资金一般为50%。此外,每年的6月和12月是开发商还银行贷款的时期。不仅难以贷出新的开发资金,而且还需要偿还前期的银行贷款,不少开发商更加感觉到“日子难挨”。
银行贷款的路不好走了,不少房企把上市作为“救命稻草”,但是前不久,被潘石屹称为“2008年中国房地产界最具标志性事件”的恒大IPO搁置,也给不少曾想上市融资的房地产企业以猛烈的一击。有关数据显示,跟在恒大后面,要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家,预计募集资金达200亿美元。
销售放缓致资金回笼缓慢
对于大多数房地产公司来说,银行只收不贷,公司运转主要就得靠销售回款,但是从去年12月以来,北京楼市成交量惨淡得让众多老总直皱眉头。北京市房地产交易网显示,今年1月份住宅日均签约186套,同比下降39.6%,环比下降28.5%;2月份日均签约80套,同比下降54.2%;环比下降56.3%。就算是多数项目采取打折促销手段的3月份,虽然日均签约量回升至182套,但与去年同期相比,跌幅还是超过30%。
“屋漏偏逢连夜雨”,一方面是外部融资困难,另一方面是内部资金回笼减缓,尽管已经是春暖花开时节,但开发商的寒冬还远未过去。

当楼市发生逆转,成交量下跌,房子滞销以后,去年天价拿地的开发商遭遇“滑铁卢”并非不可能。
■应“变”之道
理性降低预期迎合市场
潘石屹的“百日巨变”论一经抛出,在北京房地产市场引起不小的震动。接受记者采访的绝大多数业内人士认为,“变”在所难免,但潘石屹的“百日”之说过于夸张。有业内人士认为,在当前政策压力、资金压力和市场压力的多重夹击之下,开发商主动破除侥幸心理,适当降低预期以迎合市场,才是明智之举。
现金流困住地产大鳄
“现在一些企业的资产负债率已经相当高,有的甚至达到700%,差不多是平均水平75%的10倍,在当前情况下,已经面临资金流动性困境”,北京大学金融研究中心主任冯科如是告诉记者,由于银根紧缩和资本市场融资渠道不畅,一些大的房地产企业现在日子并不好过。
冯科说,很多大的房地产公司往往激进地做土地储备,而由于中国目前缺乏房地产投资基金和RELTS等长期资金工具,房地产企业对于银行贷款有着过分的依赖,而现在银行的开发贷款和按揭贷款都受到紧缩,开发商不仅资金捉襟见肘,销售环节也受到了一定的阻力,进一步影响资金回流。
截至3月30日,42家房地产上市公司已公布的年报显示,2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。
事实上,目前很多地产大鳄已经意识到现金流“命门”,富力地产不久前表示,该公司降低负债的方式将是通过减慢购地步伐和回归A股。不过,恒大地产香港IPO遇冷受挫,加上证监会相关负责人明确表态IPO募集资金不得用于拿地,地产大鳄们在这个春天依然难以感到温暖。
中小企业面临淘汰危局?
尽管地产大鳄们日子不好过,但是业内普遍认为,大公司实力强,加上之前获利比较多,所以不至于被淘汰出局,相比之下中小企业面临的被淘汰危险更大一些。虽然潘石屹所说“百日”过于夸张,但是在当今“现金为王”的时代里,行业内整合并购却势必进一步加剧。
明天地产副总经理陈云峰认为,现在获得土地的方式比较单一,主要是靠招拍挂,土地价格越来越高,小型开发商受资金实力所限,获得土地越来越难,困境不言而喻。
在这种情况下,中小开发商单打独斗无疑会势单力薄,但是他们也不是完全没有机会,现在已经有越来越多的中小型企业选择了“联合作战”,以缓解资金压力。比如成立联合体一起拿地,或是合资成立项目公司合作开发。3月26日,北京城建房地产开发有限公司与北京新城顺成投资开发有限公司组成联合体,以4.088亿元受让北京市昌平驱动小口镇地块,而参加这次竞标的9家开发企业中,有6家开发企业分别组建3个联合体参与投标。
主动随市调整或现生机
有道是“穷则变,变则通,通则久”,多重夹击下的大小开发商们怎样才能获得市场认可,走出困境?
陈云峰、北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋等业内人士认为,那些面临资金压力的开发商理性面对市场,破除侥幸心理,降低对利润的期望值,以更贴近市场的价格进行销售,还是能有生机的。陈云峰说,低价入市或开盘的公园1872和美利山,都销售得很火,事实证明只要价位合理购房者还是买账的。
北京大学经济学教授夏业良认为,当前开发商应该意识到,“空手套白狼”的暴利时代已经成为历史,开发商应该在产品的人性化设计和档次更新上下工夫,才能不被淘汰出局。
■预测房价
业界称“剧变”难以引起房价雪崩
对于购房者来说,最为关心的莫过于房产企业若是真的发生剧变,是否会产生连锁反应,使京城“高高在上”的房价降下来?事实上,目前北京市场上林林总总的打折促销,都是开发商希望快速回笼资金所致,变局的加剧可能会造成部分开发商进一步降价销售,但是对于整体市场而言,北京房价大降依然是“镜花水月”。
变局或致部分开发商降价
从去年12月起,北京市场上就屡现打折优惠楼盘,降价已经成了不少开发商的选择,有的开发商甚至打出了8折的低价。业内人士认为,开发商降价销售的实际目的基本上都是为了尽快回笼资金。
“部分开发商降价的可能性是存在的,要生存就必须回笼资金,降价是应对变局的一个做法”,北京大学房地产研究所所长陈国强说,开发商自身状况不同,对未来的预期不同,会导致他们的做法也不同,不排除有的开发商可能会扛不住而降价,“现在的局面实际上就是几方面博弈的过程”。
事实上,除了自身状况和对未来预期不同之外,产品的定位也是左右开发商销售策略的重要因素,比如开发中低档住宅的开发商,压力可能会比开发高端大户型住宅的开发商压力大得多,因为政府正在大力推进的保障性住房,主要就是面向中间人群。在强大的销售压力之下,开发商降价以加快销售也并非不可能。
大面积降价难以出现
不过,从种种迹象看来,北京市场房价大规模大幅度下降似乎是难以成立的命题。北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆说,有的开发商是有可能会扛不住,但是扛不住不意味着要甩卖,转让或者是引进有资金实力的合作方,都是开发商可以选择的途径。
“房价大跌的话,受影响的可不仅仅是房地产行业,监管层不会允许出现大的动荡”,中原地产华北区域董事总经理李文杰说,如果房价下跌两成或三成,银行的坏账势必会大量增加,而房价大跌也会连带影响到市民的收入下降,这种状况是监管层不允许发生的。
再来看看供求,尽管现在房价过高引起了市场观望,但是北京市场上刚性的住房需求还是大量存在的。开发商在资金困难的情况下,很有可能会放缓开发进度,从而导致商品房供应量进一步减少,这种情况下的市场价格自然不会大降。
■投资者说
北京一手房价格太虚
温州炒房团成员陈先生对于“剧变”并不“感冒”,现在他已经把重心转移到二线城市,而在北京,也仅仅在二手房市场上“倒腾一下”,因为“北京一手房价格实在太虚”。陈先生说,现在很多打折实际上都是把价格拉上去之后再打,没有什么意义。“能干开发商这一行,都是有准备的,就算是剧变发生了,他们也会有很多方法,到时候只是他们自己内部的利益交换,对于买房人来说,不会有多大区别”。陈先生的经验是,不管开发商怎么“忽悠”,都要把其价格和区域里的二手房比一比,因为二手房是区域房产价值的最真实参照。
“百日剧变太夸张,但肯定是要变的,大鱼吃小鱼是市场经济规律”,对于北京市场有多年切身观察的北京浙江商会副会长陈俊认为,今年对于投资者来说,是个不错的进入时机。陈俊说,现在开发商融资困难,日子难过,北京市场的房价不可能再像去年那样暴涨,低迷和平稳将是主基调,但是由于有奥运等因素的支撑,房价也不可能被“一棍子打死”,这种情况下买进,可以算是低价入市,而根据商业规律,低迷稳定到一定程度,又极可能会有一轮反弹。“我个人预测,这个时间不会很长,奥运之后顶多半年”,陈俊说,他做出这种判断的主要依据是北京市场的供求关系,“人口众多,而且城市化步伐很快,这些都是住房的刚性需求”。
采写 本报记者 张学冬 杨娟娟 李宛霖
摄影 本报记者 周晓东