从万科新房的价格看房地产的走势

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/17 07:38:52

我家附近有一处万科新楼盘。此处在大学附近，还有亚洲最大的超市——欧尚超市，附近也有菜市场，公交车众多，处于老城区和新城区结合部。总之，一切都好。

万科的开价是：每平米16000元。当然，包括1500元的精装修费。

这个价格高不高?我们可以计算一下。

买一套125平米(建筑面积)的房子，200万。忽略契税。如果加上，还要大概5万左右。现在算算成本：

1、万科给物业费标准是每月每平米4元，因此一个月的物业费500元，一年6000元。

2、即将出台的物业税，据说每年0.25%，也就是每年5000元。

3、如果200万不买房子而是存银行，就算年利率3%，一年6万利息。

所以，如果房子不能每年带来至少7万元的收益，买房就是亏的。

假设目前的物价彻底冻结，买房人将房子出租，125平米的新房，每月至少要有5833元的房租收益才行。

在我们这个地方，125平米的房子月租金5833元，我不知道谁来租。超级精装修的房子，可以租4000元，还是租给老外。万科这么多楼盘如果都租给老外，租金大概会降低吧。

另外，能掏200万买得起万科房子的人，估计早就买房了。在央行不断加息和提高准备金率的预期下，他们还会买吗?而掏不起的人，除非大降，否则还是掏不起，按揭都困难。

因此，假设物价冻结，笔者认为万科的房价必须降低一半，才能吸引到足够的买家。

当然，万科资金充足，品牌也好，可以一直撑着。但别的开发商呢?

当然，我是假设物价冻结才做出如此分析的，但买房很多是买涨价预期，不在乎几年内的所谓账面损失。但考虑到我国将进90%的人已经有了自己的房子(农村也算)，90后的新增人口大量减少，在央行不断加息和提高准备金率的预期下，在强烈的通胀预期下，房价究竟怎么走呢?

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