49家上市房企存货高达5000亿 万科存货最高

截至10月26日，共有49家A股房地产公司发布了三季报。统计数据显示，在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下，房地产开发企业仍“不差钱”。

值得关注的是，截至今年三季度末，七成房企的经营性现金流出现了负数，而上市房企的“存货”依然居高不下。这就意味着，若成交量继续下滑，房地产企业的资金链或陷危局。

上市房企“不差钱”

截至三季度末，49家上市公司的负债总额达到5865.9383亿元，比2009年同期的3826.66亿元大幅增长了53.3%。

其中，负债总额超过100亿元的公司有15家，分别是万科A1385.98亿元、保利地产1079.51亿元、金地集团473.7亿元、招商地产338.83亿元、滨江集团229.86亿元、新湖中宝199.7亿元、中华企业169.34亿元；宁波富达、华发股份、荣盛发展、嘉凯城和上实发展的负债均介于100亿元至150亿元间。

庆幸的是，没有一家房企的资产负债率超过100%，49家公司的平均负债率为63%。其中，天津松江资产负债率最高，为91.43%；顺发恒业为83.7%；中润投资、滨江集团、宁波富达的资产负债率也在80%以上。

分析人士称，事实上，上市房企的负债率仍可以说是大大偏低的。因为上市房企的融资渠道较非上市房企更多。据相关媒体报道，目前非上市房企的负债率大都超70%。

上市房企“不缺钱”可以从另一个数据得到佐证：截至今年三季度末，49家房地产开发类上市公司的货币资金均为正值。

“招宝万金”房企四龙头手中握有的资金均超过了108.88亿元。其中，万科A(000002)的现金流最为充沛，其货币资金达到了315.4345亿元，远远超过了保利地产(600048)、金地集团(600383)和招商地产(000024)各握有逾100亿元。

不过，从现金充裕角度看，金宇车城(000702)、多伦股份(600696)和*ST海鸟需要投资者引起警惕。这三家公司的货币资金均少于700万元，*ST海鸟的货币资金更是只有267.7万元。

经营性现金流七成为负

虽然上市房企的现金存量暂时无虞，但49家公司中却有35家企业前三季度的经营活动现金流净额为负。与2009年前三季度的数据对比来看，只有12家上市房企的经营性现金流同比是增长的。

经营性现金流量这项会计指标，是上市公司盈利真实水平的“试金石”，能考量上市公司的经营能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指标不错，但经营性现金流量不足，则说明该公司的账面盈利很可能躺在应收账款上。如果该应收账款不能及时收回而变成坏账，则会影响到公司的偿债能力和利润分配，进而影响公司正常运营。

统计显示，在49家房企中，大公司的经营性现金流全部为负，拥有正值的公司悉数为二三线地产公司。其中，华发股份(600325)的经营性现金流净额为27.5455亿元，远超过了排在第二位的中弘地产(000979)的10亿元。此外，广汇股份(600256)的经营性现金流也较充裕，为6.3532亿元；卧龙地产(600173)、深鸿基(00040)、万通地产(600246)、广宇集团(002133)、天房发展(600322)、天宝基建(000965)、深 长城(000042)、中润投资(000506)、滨江集团(002244)的现金回收状况也比较良好，经营性现金流净额都超过了2亿元。

而保利地产(600048)今年前三季度的经营性现金流净额让人诧异，至三季度末，经营性现金流净额负值高达261.0763亿元；相比2009年同期，大幅下降了600%，为所有上市房企中经营性现金流净额最少的一家公司。

作为高度扩张的房地产公司，经营性现金流净额出现负数属于正常情况。“但如果有一家公司出现突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。”一房地产分析师说道，对房地产企业来说，今年前三季度经营性现金流突然下降，主要是销售方面出现了较大问题。

事实上，今年以来房屋成交量萎缩得比较明显，这对房地产公司来说影响巨大，正是房企现金流快速下降的主要原因。

房子不能及时销售，而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出，因此在销售下降的情况下，房企现金流不可避免地出现下降。

一资深行业分析师告诉早报记者，可以用“盈利现金比率”(即经营活动净现金流/净利润)来检验上市公司利润的真实性。“其大小直接反映了公司自身获得现金的能力，被称为每股收益的‘含金量’。该比率大于1才是好的。”

统计后可见，深鸿基(000040)的盈利现金比率最高，达到了9.3,其次是华发股份，达到8.76;广宇集团、天房发展、卧龙地产、天保基建的盈利现金比率在2以上；高于1的还有中润投资、深长城、万通地产和广汇股份。

万科存货最高

然而，处于土地价格飞涨的时代(至少目前为止该状况仍未有变化)，经营性现金流为正不一定就代表这家房地产公司成长性好。因为相比于货币现金，“在地价猛升的阶段性趋势中，拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。”

存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。

根据Wind统计显示，49家上市房企的存货达到5000亿元，比今年年中的4626.65亿元又有了增长。

如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家，根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算，预计今年三季度所有房地产上市企业的屯房量不会低于年中。

根据资料，万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元，保利地产实现签约金额413.96亿元，按照简单的年化计算，万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算，要卖完这些囤货，万科需要1.3年，保利需要1.85年。

而房地产调控政策还在继续加紧收缩，央行从今年10月20日起将存贷款基准利率上调了25个基点。“在长期调控尚未有停歇迹象的情况下，预计房地产商为了保证销量，四季度至明年初，降价促销将会此起彼伏。”一分析师说道。而另一个分析师甚至表示，即便是降价促销也未必能增大销量，“因为新建住宅集中放量要到明年。预计四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件。”而这很可能将冲击整个行业的资金周转。

这时，手握大量现金的房企日子或将有更多温饱保障。