神马文学网张良军：商业地产游戏规则和住宅完全不同2
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/24 20:35:03
《财商》：中国地产市场出现一种“商住倒挂”的情况，商业地产价格可能低于住宅市场，你认为未来是否会有一些变化？
张良军：这里面并没有必然的规律。单从土地更高的使用价值需求来说，在同一个市场里商业地产应该是比住宅地产要更贵一些。但每一个市场土地价格是由特定的供求关系和市场特定阶段来决定的。
我个人认为，中国市场上住宅地产价格高于商业地产价格是受到供求关系一定影响，但最主要的原因是住宅市场定价权在开发商手上。因为整个住宅市场是由开发商来定价，能多卖一块钱绝不会少卖，老百姓作为买家只能接受这个价格，没有任何讨价还价的能力。当然这中间也有供求关系的因素，但开发商不论是5年前还是10年前买的土地，在同一天开盘出售的时候肯定会是同样的价格。住宅开发商的利润率有的甚至高达50%左右，这是很不正常的。
商业地产价格泡沫是非常有限的，从租赁市场来说，是双方讨价还价、供求关系形成的，反映了双方真实的意愿。在买卖市场，“整售”售价也是双方讨价还价的结果。只是在一些零售方面，比如开发商把商业地产当做住宅产品一样，出售给个人可能会有一定的泡沫成分。因为买方没有议价能力，有一些不合理的成分。但总体来讲，商业地产是真实反映了市场供求关系的。
还有一个很重要的原因就是在中国投资渠道比较少的情况下，老百姓更多选择的投资市场是住宅地产，很少选择商业地产，商业地产价格就没有太大投机成分的影响。因为商业地产前期投入比较大，而且对于后期资产运营、出租等都有更高要求。
《财商》：从总体来看，你觉得商业地产价格是否还会处于上升趋势？
张良军：我觉得这是一个大的趋势。随着中国经济的增长，肯定会带来实体经济的发展，从而提高实体经济对写字楼的需求，那随着需求的增加，供应的增长不能满足需求的增长的话，价格的上升是很正常的趋势。
当然商业地产的价格主要是由租金来主导，商业地产售价是对未来现金流的预期，而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高，投资者才会用更高的价钱去买。写字楼如果没有人办公，那么这个写字楼没有任何意义。商铺也是一样，而且同样一个商铺，你租给餐厅、银行或者汽车展厅，不同的租户给你带来的收益也不相同，这也会导致对售价水平的不同判断。
《财商》：目前个人在住宅地产投资受到一定限制，所以有一批人的投资从住宅地产转移到商业地产，对于这些个人投资者你有何建议？
张良军：我觉得个人需要非常谨慎处理这个问题。因为商业地产的游戏规则和住宅地产完全不一样，尤其在中国。商业地产首先是以实体经济为依托，买了商业地产没人用，那么商业地产未必会增值。但住宅地产从过去中国的经验来看，是只要有人居住、或者有人口有需求，住宅地产都会增值，在商业地产市场未必会是这个局面。
另一方面商业地产的资金投入量会大很多，按揭也基本在50%，这样的话早期的投入远远大于住宅市场。而且商业地产假如没有足够需求的话，没有人租赁租金不上涨的话，商业地产价格未必会上涨。所以商业地产市场是一个相对更理性的市场。
《财商》：那么你觉得商业地产的投资风险是不是也比较大？
张良军：商业地产的投资风险其实远远高于住宅地产。但就目前中国市场而言，商业地产的风险远远低于住宅市场风险，关键在于投资者如何克服商业地产不同的运作规律和挑战。