神马文学网张良军：商业地产游戏规则和住宅完全不同
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 09:49:59
专访高纬环球中国区董事总经理张良军：“商业地产游戏规则和住宅完全不同”
近期“限购令”的出台，催热了商业地产市场投资需求。但商业地产投资空间有多大？哪些因素主导商业地产价格走势？第一财经日报《财商》近期专访了高纬环球中国区董事总经理张良军先生。
《财商》：美国一些对冲基金经理对中国商业地产市场有一些看空观点，因为中国商业地产在建面积很大、空置率也比较高。你如何看待这个问题？
张良军：我觉得这很正常，因为一个新兴市场和成熟市场有很大差别。在国外成熟市场很难出现像中国这样的建设速度和新供应量吸纳速度。比如说在国外一些成熟市场上，商业地产基本上没有新的供应量，而且通常是10～15年甚至20年的租约，所以市场交易量很少。但在中国市场租约可能只有3年、2年甚至更短，所以很多公司每2～3年都会面临一次新的“搬家”，而且中国大多数公司都处于一个成长的阶段，在这种情况下需求会不断增长，所以中国市场会有很多不断在建的项目。
至于空置率只是一个暂时的现象。以北京为例，在今年年初的时候，北京商业地产空置率达到20%左右，但现在已经回到了15%甚至更低的水平。在一个成熟市场以纽约为例，当供求平衡状态，空置率会在5%～10%。但在中国市场即使供求平衡状态下，空置率也会在10%～15%的水平。空置率如果超过15%，可能就属于一个买方市场。如果低于10%，在中国已经是卖方市场。在国外市场如果高于8%，就已经是一个很高的空置率，因为本身市场的交易频率会小很多很多。
此外，中国商业地产市场的需求增长速度，国外投资者也很难理解。在北京、上海，商业地产100万平方米左右的新供应量，在一年以内就可以被消化掉。但在美国市场上，市场很难有这么大需求来吸纳这样的新供应量。
还有一个很重要差异，比如我们目前正在做世贸1号全球租赁，写字楼要4年后才能完全建好，但美国的客户现在就可以签约。这种现象在中国是完全不可想象的，现在马上要建好的写字楼都未必有客户去租，因为他觉得交付风险很高。但在美国纽约这种成熟市场，必须提前去签订租赁合同，因为市场供应量非常少，必须提前锁定。
《财商》：那么你对中国未来5～10年商业地产发展前景如何判断？
张良军：我们做一个简单的分析，目前上海甲级写字楼的存量大概是600万平方米左右，今年到年底可能在700万平方米。但在纽约，单曼哈顿商区就有2000万平方米的甲级写字楼存量，整个纽约是3000多万平方米，东京也有2200万平方米左右。
从整个中国在目前全球经济市场上的地位、北京作为首都和上海即将成为全球金融中心[最新消息 价格 户型 点评]的地位来判断的话，那我们现在甲级写字楼存量远远不够。单从量上来看，这个增长空间还是很大的。
唯一可能需要担心的是在一些二三线城市里，对于个别城市个别地区我们还是有一些担忧，可能会出现一些供过于求的局面。但对于北京、上海这样的一线城市的话，我们并不担心这个问题。
当然在那些二三线城市市场里也是有需求的，但是需求和供应还存在匹配问题。有时候商业地产的空置是因为现有产品和业主需要的产品之间是有差距的。比如说二三线城市很多业主建好写字楼之后，倾向于出售，但现在来说购买需求不是很强，可能本地公司愿意买，但境外公司并不愿意。相反，境外公司更喜欢租赁，但又找不到合适的写字楼。这就是市场在产品供需匹配上，二三线城市可能有一些脱节的情况。