重庆房产税方案已上报 拟采用“累进税率制”

根据个人拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式，或将在山城重庆“先行先试”。

不出意外，中央政府将在年底中央经济工作会议后，对住宅征收房地产税的总体精神进行明确，并在此之后，对重庆、上海两地的住宅征收房地产税的试点方案进行批复。

据了解，重庆市目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的试点方案，采用了“套数越多、面积越大” 税率逐级提高的累进计税方式，其原理与个人所得税的累进税率相同。而财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部已经启动了对房地产税的会签程序，其中就包含采用累进计税方式的“重庆方案”。

累进税率征收

尽管有“豪宅税”、“住房奢侈税”等多个不同的称谓，但在目前已经报备至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的重庆房地产税试点方案中（下称“重庆方案”），统一的名称仍是城镇房地产税。

财政部、住房和城乡建设部的官员向《中国经营报》记者证实，重庆方案中采用了类似于个人所得税的累进税率的征收方式。在这种方式之下，个人被征收房地产税的税率，可能因个人名下拥有住房的套数、面积的不同而不同。

在此之前，财政部税政司副司长尹伯钦曾表示，房地产税可以采用差别税率。而财政部税政司地方税处，一直负责1986年版《城镇房地产税暂行条例》的修订工作。

记者了解到，一旦中央政策明确，重庆在执行试点的过程中，将对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一个面积或者套数的档次，其征收的税率就会有相应程度的提高，拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率，就将越高。

根据重庆方案，对于别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房地产税。同时，对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被开征房地产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率。

除此之外，在重庆，如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房地产税，并直接课以累进税率。以控制个人或者家庭，占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。

试点推广

在“十一”长假之后启动的三部门会签程序中，住房和城乡建设部对重庆方案提出修改建议，将别墅、200平方米以上的大户型征税，直接统一为“对200平方米以上的大户型征税”，并执行“高限税率”，以便操作，并利于监管。而此前，对别墅如何认定的标准，多部门之间一直存在争议，这样的修改，是为避免给操作过程中的“避税”留下空当。

“主要的主管部门对于采用累进税率没有争议，”10月20日，接近住房和城乡建设部的一位消息人士称，现在主要的问题是，重庆累进征收房地产税的“分档”以及对应的税率如何划分与制定。

住房和城乡建设部的一位官员亦证实了这一说法。中央财经大学财政学院一位不愿具名的权威专家表示，累进税率符合此前国务院在此轮房地产调控的过程中，提出的住房去投资化、去资本化的总体精神，对于平衡住房资源的分配，确有作用，因此在几个试点城市中以符合当地的形式进行推广，是完全可能的。

4月14日，国务院出台系列楼市调控政策，其中提出“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，及至9月29日，“加快研究”被“加快推进”的称谓取代，而上述专家认为，累进税率，完全符合“合理引导”和“调节收益”的精神。

记者了解到，上海上报至三部门的房地产税试点方案中，虽包含了累进税率的思路，但并未予以强调和明确。

对于实际操作中业界认为难度较大的评估值问题，在一定情况下，在试点中可能采用统一划线的简便操作方式，即对不同区域划定评估值的“单位价格底线”，即低于这一底线的按照这一底线计算征税的税基，对于购买价高于这一底线价格的，直接以交易价格计算征税税基。

重启房地产保有税制改革

一旦房地产税改革的试点启动，作为长期议题的房地产税制改革，又将被重新摆上桌面。

“当初提出开征房地产税设想的时候，其基本目标并非为了调控房地产市场，只是基于完善房地产税收体系本身的需要。因为当时的房地产市场并没有太大的起伏波动。目前中国房地产税收体系中，流转税、所得税等税种都有，但财产税中两大主体税种 资产税和房产税却是缺失的。”中央财经大学财政学院院长刘桓在接受采访时表示。

因此，房地产税作为保有环节税负，在重庆、上海展开试点后，一系列的长期房地产税制改革工作，自然引起关注。

参与相关工作的专家告诉记者，目前房产税改革的思路，不仅仅是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产免征税收的优惠条款，更进一步的改革是倾向于在不动产的保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。

“现在还没有考虑落实合并税种的问题。”住房和城乡建设部的一位官员表示，目前，相关三部门的主要精力集中在国务院要求“加快推进”的房地产税方面，至于归并税种的问题，他个人认为，至少要在个别城市试点经验得到总结，在全国推广之后，方能提上议事日程。

刘桓表示，地方政府和中央政府的博弈关系，永远是存在的。“不仅中国如此，国外也如此。一个好的体制，必须要解决好政府层级之间的收入和它的权限划分问题。这里的核心问题还在于政府权利的划分问题。因为事权决定财权，财权决定着税收的归属，因此税收的整个分配体制在上下级之间分割的问题上，是服从于财权和事权的划分变化的。税收本身归谁所有，这是更高层次的问题。但从税法的角度去看，其要解决的核心问题，是各级政府和纳税人的关系问题。”刘桓说。