不算不知道,算后吓一跳,2008年买房的亏大了

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 17:01:02
[ 一二三五 ] 于2008-01-20 21:59:05 上帖[ 发短信 ][ 表状 ]
 
从市盈率看,2008年买房已是亏本生意。100万元 / 目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资(市价盈利率17倍)。100万元 / 2007年银行打新股的理财产品一年收益15万元 = 6.7年可收回投资(市盈率6.7倍)。一般的实业投资5年可收回投资。2008年买房,可能5年内无法赚到上涨的差价,只能赚租金。100万的房子年租金只有2.5万,扣除折旧和其他费用后收益不到0.5万元。100万的房子 / 0.5万元 = 200年可回本(市盈率200)。很明显,买房是吃大亏的。大家一旦发现买房在5年里是亏本的死路,就会跑到能更快地回本的路上去了。你死多为何不卖出,因为还指望一二年内再涨1倍。再涨1倍是市盈率400(年)啊。目前股票平均市盈率50(年),但是有(2天一个来回的)短炒机会,可能1年就回本了。目前房市连20天一个来回的短炒机会都没有。搏傻搏的是看谁跑得快,跑得慢的猪是要挨刀的。
从房价收入比看,房价不可能再涨1倍了。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。国际房价收入比是3到6年可买到房。房款占收入50%的话,房价收入比6即全家需工作12年。还有16年的节余可用于恋爱、办婚事、创业、投资。养育孩子、孩子上学、本人再学习、交友走亲、文化娱乐、出游、回报父母、医疗、养老等开支。新房14000元* 90平米 / Y市平均家庭收入(含灰色)8万= 2007年底Y市的房价收入比为16。假如房价再涨1倍,房价收入比为32。22岁 + 64年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。在不健全的社会保障下,要保证64年不失业不生病,不然银行就可能收走房子。真荒唐!所以房价不可能再涨1倍了。(你可因时因地修正公式并代入当地数字)。
是不是最后一棒?你也能算得出来。
2008年初,你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2009年初你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25%。2万 * 1.4 = 2010年初李四拟以2.8万卖给王二。
到2010年初,房价要么在山顶尖,要么在连跌三五年之中。王二不会接手的。如果王二是自住:2.8万 * 1.1(税费) = 3.08万 * 100平米 = 308万 / 2000年0.3万 = 王二有买10套房的实力当然不可能等到2010年初才向李四以奇高价买二手房来自住。如果王二是投资,2.8万 * 1.4 = 2011年初王二以3.92万卖出才能实赚25%。
李四在买前想:王二不肯接手的话,我李四拿的就是“最后一棒”。李四不肯接手的话,你张三拿的就是“最后一棒”。如果在2天可来回做短线炒作的股市就不会出现这种情况。
“高价卖身的房奴” 最终两手空空。2008年买房花100万,连按揭最终共花200万,65岁时破房要拆迁了,另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付,也贷不到款,借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。最终两手空空,活得真窝烂!钱是投资理财的种子,把种子吃掉了将来怎么会有大的收成呢?
股票(采矿股、能源股、港股、食品股)、基金(开基、封基、投资境外的基金)、打新股、外汇、炒黄金等投资方式在5年内以100万可能赚到100万。100万 - 五年的租金12.5万 = 如果租房五年节余87.5万。在天价买房后被套牢是丢了面子。先有更多的票子,后有大房子,才是真的有面子。
住房的保值增值功能具有阶段性的特点,只有价值低估或合理的房地产和房地产股才具有保值增值的功能。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!
社会经济承受力就象一根扁担,200斤是极限,500斤压上去一定会压断的。再涨一倍的话,100%的“待购首套住房者”必丧失“买房能力”。几十万套二手的出租房和空置房就象“钻石项链”一样全部留在富人手里,房子不能流通就只是砖头,不能赚钱时就只好争先卖出了,非富人无力接手,跳楼价就出现了。
涨时超涨,跌时超跌。2009年后,房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底,阴跌再阴跌,不反弹。每套房每月跌2万元。下跌的第一年,跌去24万,外加资金成本损失10万,共损失34万。下跌的第二年,又跌去34万,下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住?几十万套出租房和空置房都想卖出,非富人无力承接,炒家就把自己套住了。
毛泽东说:前途是光明的,道路是曲折的。事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论反映了事物的发展规律。波浪理论蛮灵验的。2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,,ZF救市5年,跌到998点才救成。有人估计跌0.5,有人估计跌0.618,所以实际折中跌0.56。2008年你自己的100万元买房来投资,可能涨到120万,但随后可能跌到60万。
房市流动性差,一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为大跌后还要阴跌三五年,他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。
抄底的人抄在了地板上,却没想到还有地下室;抄在地下室的,没想到下面还有地窑;抄到了地窑的,没想到下面还有地狱。地狱又分18层。
降价10%时,会有80个抄底的人进来。房价降到20%时,就有很多人的首付白交了,等于全额贷款,这时进来抄底的人只有40人。降到30%,这时进来抄底的人只有20人。降到40%时,大家全都愣住了,抄底的人不见了。买一个套一个,买2个亏一双,满街都是套牢亏钱人,听到的都是坏消息,大家都恐惧了,会往下看跌,选择观望。
多头发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖。于是恐慌声一片,秋风扫落叶,兵败如山倒,每月创新低,房价越跌越低,跌跌不休,轮到多头骂ZF卖“ZY空调”,直至三五年后物极必反。
最聪明的是滑头,在房市上涨波段初期.听唱多者的话,当多头,多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期,听唱空者的话,当空头,早卖出。五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收!纸上富贵不顶用,兑现利润才是真! 真正的炒家不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局,2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。这回资金被套住了,不但这回没赚到,下一轮也赚不到(下一轮只能保本解套)。
作者:sxlf225588sxlf