[经验交流]与一线地产商老总交流纪要（不公开的～） ，对一线城市价格看淡。

3月份的销量超预期已经让高层怒不可遏，近期对地产下重手的概率非常大，短期内政策肯定还是以打击房地产商为主。可能未来1年时1线城市微跌，而2、3线城市开始上涨。指望政府拖到6.、7、8月份新房放出量来之前都不出政策基本上是奢望。（评：政策分3个层次。1、收缩流动性，税费的微调。2、物业税，3、放开郊区土地供给（政府评估过中国人口对耕地的侵占，结论是对耕地影响不大），具体的措施实际上是中央和地方政府的博弈。）
怎样评估房价贵还是不贵？
1、房价收入比：不能和国外直接作比较，每个城市应该有自己的比例，人口密度越大越高，收入差距越大越高。（评：世界上房价离谱的地区基本上都是收入差距大的，如孟买、莫斯科。）
2、均衡价格：收入和房价进行配对，如果较低收入人群买到了较好的房子就是房价过低，反之依然。例子：一个家庭的收入在一个城市排名10000，如果你可以买到这个城市10000以内房子，那目前的房价就不贵。（评：这个标准，见仁见智了，但在中国有房改这回事，很多人从无产者变成了有产者，虽然收入“不配”有房子，但实际上他们在资产泡沫中获利很多。城市的新进白领甚至金领不如一个月3000、4000的土著，不算新鲜。）
3、租金收益率：长期资产配置的指标。（评：租金收益率就是EPS~泡沫说白了就是个估值问题！）
房价上涨周期标准动作：
＞1刚性需求入市（评：09年年初）
＞2炒房者入市
＞3改善性需求入市
＞4置产配置者入市（评：指3不购房者：不论价格、不租、不售）
＞5炒房者离场（评：目前一线城市的炒房者已经转战2、3线城市了）
＞6恐慌性刚需入市（评：目前就是这种状况）
观察最高端的住房交易情况来预测政策变化？（princes club比我们有更强的政策敏感性，他们手里的房子都是最高端的）——答案是否定的。princes club是任何政策都影响不到的群体（包括信贷和物业税），同时他们也是3不选手。
现在有一个怪象就是以前当地价的增速大于房价增速时，其周转率上升企业盈利。但是现在地价增速高于房价增速时，其周转率上升企业反而吃亏。（评：面粉和面包的关系，什么情况下面包房会屯面粉放慢周转？——面粉疯涨并限制供应。）
答疑部分：
问题一：关于房地产行业近期表现
现阶段政策打压的力度有所上升，2月份稍有停顿。但是，通常3月份房地产数据与全年呈现一种反向关系。今年3月份销售速度是有史以来最高的，因此今年很可能有一个转向，亢奋情绪不能持续。（评：此经验有待事实检验）
问题二：关于信贷调控政策评价
信贷对房地产影响大于任何手段。信贷的特点主要有(1)差异化执行，各地区情况不一样，比如09年北京、上海、杭州等地的房价已经高于07年最高点，深圳以及其他二三线城市还没有到达07年水平。（2）该手段比较灵活，收回流动性较为容易。（评：对于信贷的影响个人感觉有所高估。）
问题三：关于物业税的评价
物业税是政府和学者研究一致达成的关于控制房价的观点，就连许多房地产开发商都这么认为，但是物业税在具体的操作上有技术障碍。（1）物业税上升，那么土地出让金就会下降，这是地方政府不愿意的状况。（2）征收物业税成本较高，逐步征收繁琐。（3）评估市场困难。（4）立法程序慢。（5）尽管政府和学界认同，但是民间却是相反的声音。主要基于三个原因：a.财产税，在中国土地是租借的，对租用收财产税，法理之外。b.对于开征物业税会造成负担增加的恐惧感。c.名义上的压低房价。实质是增加购房人的负担来获取压低价格的目的。（评：这世界上，除了自身利益，没有我D解决不了的困难。民间的声音，姑妄听之。）
问题四：物业税的开征对哪部分人影响最大。
物业税开征的影响可以通过物业税率/贴现率来进行衡量。由于富人的贴现率大于穷人，因此穷人的购买能力损失更严重，在这种情况下可能会有免税条则出台，比如90平方米以下免征之类，这种情况下对于中产阶级影响最大。（评：物业税的征收难度主要是剥夺底层人士生存权的社会矛盾问题，如果出台，一定要有减免政策。正在被消灭的消费支柱要杯具~）
问题五：政府可能实施的其他控制房价政策
主要有以下几种可能。(1)通过物价局打压。06—07年曾经有过一房一价政策，不允许涨价，但是房地产商也有许多应对办法，如高报价格或者虚报成本或者将成本归入装修等等手段。（2）土地出让改为限价房。其实等于重新定一次价。限价房与普通商品房的收益率其实很难有比较，主要看市场情绪。如果市场认为房地产向好，那么限价房收益率高；反之普通商品房收率高。（3）限外令。原来曾经有过限制外国人购房，但是现在可以实施限制外地人购房。（4）预收款监管。广州以前一直实施，包括广东除深圳外其他地区也在实施，只是力度不一样。现在天津也在实行。（评：个人感觉这些可能性都不大，即使实施也没什么效果。）
问题六：关于房地产周期
房地产周期主要是这么循环。自住购房—投资者（炒房客）—自住兼投资—投资者退出—自主兼投资者退出。现在处于恐慌性购买阶段，面临拐点。京沪杭房地产牛市已经走完，去年下半年已经开始进入退潮期，政策可能会加速拐点的到来。
问题七：关于销售/卖出房的比率（注水和漏水的关系）
这个比率07年大于1，08年大约在0.63，09年在1.51（相当于卖3套供给2套）。预计2010年1Q—3Q还会大于1。如果政策实施会引起市场波动。很多问题可能将会提前出现。新开工数量会下降，补存货会下降，2—3年内可能会出现无房可售的尴尬局面。剧烈波动周期又会开始，今年下半年有可能会与08年相似，但是不会像08年那么严重。
问题八：能否从供给层面解决房地产问题
增加不可能解决房价问题。有一个数字是城市建成区扩张面积速度03年已经达到最高峰，从04年开始已经往下走，现在都没有达到03年水平。（评：此一时，彼一时。个人认为供给的放开还是很厉害的，此处被低估。）
问题九：关于核心城市的房价
核心城市的房价要下跌。最快二季度末开工数量就有可能减少，2010年二三线城市还会有上涨。还有就是一些城市的地位与房价不符合，如重庆。另外全国只有天津一个城市土地供应无限。