神马文学网土地增值税的计算例题
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/24 00:06:52
某公司某年有如下业务：
（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；
（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；
（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；
（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；
（5）6月，企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；
（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；
（7）12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元
要求：
（1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；
（2）计算本年该企业应缴纳的营业税；
（3）计算本年应纳契税（契税税率是5％）
（题目编号：CPA2006-sf-1-2-5-5-25 我要提问 查看别人的提问）
回答：
答案：
1、本年该企业应缴纳的土地增值税
（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。
（2）3月转让土地使用权权取得收入400万元；
允许扣除的税金22.2万元；
扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；
增值额＝400－322.2＝77.8万元；
增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；
应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；
（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入500万
扣除项目金额合计＝60×（800÷100）＝480万元
增值额＝500－480＝20万元；扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
增值率＝20÷480×100%≈4%；
应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；
（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元
扣除项目金额合计＝30×（800÷100）＝240万元 扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
增值额＝300－240＝60万元；
增值率＝60÷240×100%＝25%；
应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；
（7）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税，（不是说投资后转让房产或土地使用权的才征收土地增值税吗？怎么转让股权就缴纳呢？）收入为股权转让收入600万元
扣除项目金额合计＝40×（600÷80）＝300万元
增值额＝600－300＝300万元；
增值率＝300÷300×100%＝100%；
应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；
注意：在这里使用40％和50％税率是无所谓的结果一致，例如：
应纳土地增值税＝300×50%－300×15%＝150－45＝105万元；
2、本年转让40亩土地应纳营业税＝（400－40×（600÷80））×5%＝5万元
本年转让土地给银行应纳营业税＝（500－60×（800÷100））×5%＝1万元
本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元（7个月的租赁费）
以土地换房产应纳营业税＝（300－30×（800÷100））×5%＝3万元
本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元
以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税
3、本年应纳契税＝（600+800+300）×5%＝85万元
以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税
（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；
（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；
（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；
（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；
（5）6月，企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；
（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；
（7）12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元
要求：
（1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；
（2）计算本年该企业应缴纳的营业税；
（3）计算本年应纳契税（契税税率是5％）
（题目编号：CPA2006-sf-1-2-5-5-25 我要提问 查看别人的提问）
回答：
答案：
1、本年该企业应缴纳的土地增值税
（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。
（2）3月转让土地使用权权取得收入400万元；
允许扣除的税金22.2万元；
扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；
增值额＝400－322.2＝77.8万元；
增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；
应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；
（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入500万
扣除项目金额合计＝60×（800÷100）＝480万元
增值额＝500－480＝20万元；扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
增值率＝20÷480×100%≈4%；
应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；
（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元
扣除项目金额合计＝30×（800÷100）＝240万元 扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
增值额＝300－240＝60万元；
增值率＝60÷240×100%＝25%；
应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；
（7）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税，（不是说投资后转让房产或土地使用权的才征收土地增值税吗？怎么转让股权就缴纳呢？）收入为股权转让收入600万元
扣除项目金额合计＝40×（600÷80）＝300万元
增值额＝600－300＝300万元；
增值率＝300÷300×100%＝100%；
应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；
注意：在这里使用40％和50％税率是无所谓的结果一致，例如：
应纳土地增值税＝300×50%－300×15%＝150－45＝105万元；
2、本年转让40亩土地应纳营业税＝（400－40×（600÷80））×5%＝5万元
本年转让土地给银行应纳营业税＝（500－60×（800÷100））×5%＝1万元
本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元（7个月的租赁费）
以土地换房产应纳营业税＝（300－30×（800÷100））×5%＝3万元
本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元
以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税
3、本年应纳契税＝（600+800+300）×5%＝85万元
以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税
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