楼市调控悬起房产税靴子

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 01:35:21
新“国五条”楼市调控新政出台后,国家部委首度开口谈房产税,表示拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。被视为房产税征税方向和思路已然明确。于是,“一惊二叹三纠结”被一些媒体用来形容不少购房者面对新一轮楼市调控的心情——没买房的琢磨着房价是不是会降;正在买房的可能想着是不是会被高价套住;而买了房的则在想,以后房子会不会收房产税。
猜测1
大连成首批房产税试点?不可能
作为房地产市场最受关注却悬而未决的因素,房产税问题随着楼市调控新政策的出台再度升温。 9月30日,财政部和国家税务总局官员首度谈及房产税改革思路,即拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,积累经验后逐步扩大到全国。至此,房产税将成为税收调控利器的方向与思路已基本明确。
房价居高不下,房价调控这把“杀手锏”由谁先挥?有关“房产税扩征试点”的消息又立于风口浪尖。此前有媒体报道称:经过几年试点,北京、杭州、上海、重庆、深圳等大城市,以及大连、青岛、丹东等一些二三线城市,已经基本具备了对个人保有房产征税的技术条件,有可能在今年征收房产税。但记者从大连相关部门了解到,我国现行房产税开征始于1986年,它属于财产税范畴。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况,《房产税暂行条例》规定,对个人所有的非营业用房产免税。目前,我国还在执行这一条例。地方政府没有权力自行决定征收房产税。
猜测2
上海率先试水房产税?有可能
有专家称,由于目前还没有从官方得知任何关于房产税的消息,现在只是释放信息。但如果要开征,相信上海、重庆、深圳、北京将是第一批。
全国工商联房地产商会会长聂梅生11日表示,我国房产税试点推出时间已经“论月数”,年内是否推出则取决于市场表现。由于目前房地产企业资金非常充裕,四季度楼市降价压力并不大。对于楼市价格走势,聂梅生认为,未来如果对投资炒房坚决遏制打击,再加上房产税推出,房地产市场不可能出现报复性反弹。专家指出,限购令等细则将对楼市产生短期作用,但房产税的出台将对房地产市场产生深远影响。
猜测3
税率实行0.3%~0.4%?有争议
此前,有房地产研究人员在微博(http://t.sina.com.cn)中透露,房产税税率为0.3%~0.4%,随后则表示仅为猜测。不过截至目前这仍是主流的猜测方案。也有媒体称可能在0.2%~0.5%之间,还有人士认为征收税率将从重,估计是0.8%。专家指出,若税率过低将无法达到预期效果。投资客是助涨房价的重要因素,房产税的出台就是要控制住这个上涨的重要因素。
分析认为,目前国内对于首批试点城市,各地在税种制定和税率的执行上,可能会有一定的自主空间,不排除从重征收,具体什么时候出台还不能确定,关键还要看二次调控后市场的反应,而重要的参考依据是房价。“我了解到的情况是,沪地方政府的主张是,房产税如果要实行,税率就不会太低。 ”一位上海市政府咨询专家在接受媒体采访时透露,中央希望几个试点城市实行房产税后,明年能够在全国推广,但这与房产税的征收方式有很大关系。而在征收税种和征收范围、税率上,采取什么样的方式上,几个试点城市还不能达成一致意见。
据上述专家透露,目前房产税主要有三种不同的模式:除重庆的房产特别消费税和上海的住房环节保有税外,还有国税总局提出的恢复原有的房产税方案。由于上海和重庆的房产税方案都涉及到新税种的问题,在立法上需要一段时间。此外,重庆和上海的方案中是对二套以上住房进行征税,对住房信息的调查、征收标准的界定有一定困难。
首席记者苏琳
■看法
开征房产税能摸清究竟谁在买房
贺铿:全国人大财经委副主任
当前房价没有下降,但是交易量大幅下降,这种现象出现的原因,是投机者包括部分房地产商以及少数地方政府,在与中央调控政策博弈的现象。现在的房地产调控政策尽管是政策行政手段的调控,但必须坚持,再过一个季度,或者半年以后,这种僵持局面就会被打破。房地产商、投机者等回归理性,政府就应该考虑出台房产税等问题。
我认为,各地要根据具体情况,确定房产税的起征点。超过起征点越多,征收费率越高。这样可以提高保有房屋的成本,引导理性消费,合理消费。同时,对于户籍管理也大有好处。国外进行人口普查是针对房屋普查,而我们是针对具体人头普查,对于“有人无房”、“有房无人”等情况无法真实掌握。开征房产税以后由地方征收,一般会做到应收尽收,能够真正摸清房产究竟由谁购买。
“靴子”将落未落作用最明显
黄鹤:大通证券研究员
除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,还有一些其他的政策可供出台,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、甚至改变预售制度等等,都将从一定程度上稳定房价。对保有环节征税将是政府的最后一只靴子,由于物业税或房产税不光是为了抑制房价过快上涨的目的,也是土地财政的终极选择,因此物业税或房产税早晚会推出。
我认为,即使政府推出房产税或物业税,在征税的初期,税率一定不会高,而且也未必会对多套房实行累进税率,并且政策刚推出的时候肯定有些人可以通过各种方式来达到避税目的。因此房产税这只靴子要落未落的时候,是真的起作用,而真的推出并且再过一段时间之后,大家会发现这个不过是虚张声势、唱空城计罢了,所以当税收征收时间确定、细则推出之际及之后的一段时间内,反而是房地产股票的利好。而目前虽然第二波政策推出,但房产税没有推出,所以言“利空出尽”为时尚早。 首席记者苏琳
房产税出台须破四道题
房产税扩征至住宅领域要变成现实,还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。有经济学者认为,上海调控细则中未见房产税,正是缘于一系列问题难以破解。目前房产税开征主要面临四道难题。
难题之一征税对象——甄别工程浩大
实现有效甄别房产税的征税对象,无疑是一项浩大的基础信息工程。专家指出,即使仅仅实现以家庭为单位认定第二套住房,就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。
难题之二价值评估——房产价值难还原
按照市场法评估,房产价值中很难剔除土地因素;如果按照成本法评估,那么房产价值仅仅是钢材(4290,-25.00,-0.58%)、水泥等成本。以我国现行的会计制度,成本法核算的房屋账面价值逐年折旧,多年后房产便只剩下“残值”。作为房产税扩征的前提条件,现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革,在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值,从而实现合理征税,增加炒房成本。
难题之三税基评估——须避免重复征缴
在确定税基时,以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估,必然包含土地的价值。在我国城市土地国有制度下,物业持有者掌握的仅是土地使用权,法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金内。房产税扩征至住宅领域,显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值,才能避免重复征缴等问题。
难题之四征收税率——评估是个大问题
国务院《房产税暂行条例》规定依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴税额,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为计税依据,税率为12%。今天如果依然按此规定来实施,那就根本达不到打击炒家的目的。现在流行的说法是按现行评估价来计算税收,但是,在缺乏诚信的现实环境中,公正、独立的评估机构到哪里去寻找?虽然政府可以凭借行政权力推进评估,但其后果是政府从此将为房价背上沉重的负担。 首席记者苏琳
■概念解析
房产税
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了 《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。
房产税的特点
1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;
2、征收范围限于城镇的经营性房屋;
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
各国各地区房产税征收情况【中国】:(现行房产税)依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;房产出租的,以租金收入为计税依据,税率为12%。主要是针对经营性房屋征收,对个人所有的非经营性房屋暂免征收。
【中国香港】:不动产保有税称为物业差饷,按年缴纳。应税物业包括房屋、土地(不含农地)和包括码头在内的其他构筑物。可免除差饷的包括全部业主自住楼宇;空置、不作任何用途以及社团、商会拥有的物业。计税依据是物业的应税净值,即物业应评税值扣除拥有人支付的差饷后,再减去20%的修缮及支出免税额后的余额。
【美国】:政府一般按1%到3%的税率征收房地产税,税基是房地产评估值的一定比例。不过,美国对拥有个人住房的业主,在征收个人所得税时有优惠,比如给予一定额度的减免税额。而对贷款购买自用房屋的,在征收个人所得税时允许抵扣贷款的利息支出。对出售个人使用过的自有住房的所得豁免税收等等。
【荷兰】:征税对象包括个人住宅和营业用房,对营业用房及低收入者有减免规定,但对个人住宅没有。这种税收政策可以说是在鼓励房屋出租。
【加拿大】:以土地和房屋
的评估总值的0.5%~15%,根据业主的不同情况征收税,自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产,房产税也不相同,对拥有第二套住宅的人以高税率征收。
【法国】:包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。按规定,“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金,其税金减免部分是20%;“建成区土地税”由建筑物的业主缴纳税金,其租金减免部分是50%;“住宅税”由住宅居住者缴纳税金,没有减免部分。