论“房价是涨还是降”[栖息谷管理人网络社区]

论“房价是涨还是降”
一直关注房价，一直为房价高企而感慨。为买不起房子痛苦的同时，也在关注着楼市行情。“十一”国家又出新政，将第二套住房首付比例提高到40%，商品房比例提高为50%，导致了楼市的观望和冷却，然而房价却依然没有降落的趋势，反而还在继续提高。
为什么国家出台抑制房价的政策不断出台，而房价还越来越涨呢？为什么美国的房子都已经开始甩卖抛售，而中国的情况这次不仅不“跟国际接轨”，反而逆风向上涨个不停呢？你可能会说中美目前的国情不一致。对，确实是不一致，但是大家都在为房价上涨抱怨不停时，有多少人认真思考了房价高涨的因素？有多少人是真正站在无房阶级的立场来，来认真分析了房价上涨的根本？看到了房价上涨的根本？
真如媒体所言：
①是供给不足导致？刚性需求太大？
②或者说是因为经济发展了，人们想改变居住条件？
③或者说是因为想北京、上海、广州、深圳这样的大城市，来寻求发展机会的人太多 ，大家都想挤进来而导致的？
我生活在北京，我的阅览关注面也只有北京，由于生活工作、时间精力、知识面以及数据获取等的局限，所以我也只能以北京的情况论述：
驳①观点：
我记得前几天看的是北京大学还是人民大学某教授说的：目前的中国的房地产市场已经根本脱离了经济学中的 “供求关系决定价格”的圈子，中国目前房价的高涨是个综合了多方面因素的复杂的问题。我对此深表赞同。房地产市场真到了工序紧张到 如此地步了吗？我虽然没有具体土地和住宅供需的数据，但是我知道绝对短短几年就会出现这么大的需求量？需求是有的，可是从建国到现在，难道大家都一直在睡大街，从来没有房子住？就这几年突然着急了想买房子了？需求是有的，可远比媒体和开发商宣传的那样有多大的刚性需求。而且，改革开放以来这么多年，经济几乎全靠基本建设拉起来的，建的房子可谓更多。如果你仔细观察一下周围新建的小区住宅，尤其晚上的时候，有几家是亮着灯的？还说供给不足，可为什么那么多空置房屋？所以说刚性需求太大，供给不足导致房价飙升是站不住脚的。
驳②观点：
这些年国家的经济的确是取得了很大发展，人民收入也是有了大幅提高。谁都想换个舒适的居住环境不假，但是愿望与能力之间的距离我们要看到。过去十年，我们的工资水平涨了多少？翻了有几番？可是房价翻的番数又是多少？不可能我工资涨了100％，我就去买价格涨了1000％的房子吧？我想没有人会认为自己收入水平的涨幅能比房价涨幅高吧？
所以说，市场上有多少是自主性住房需求或者更新换代需求，也完全是胡说八道。
驳③观点：
大城市具有太强吸引力。不错，是有很强吸引力。而且生活中大家一聊起来房价问题都回说：北京这么说是首都，首都当然有很多人向进来，所以房价不会下跌的！！果真如此？从2000年到2006年北京新建住宅面积是6286万平米，相当于每年新建1000万平米住宅。有预测说北京2020年人口会达到2000万，那么新增人口是500万，按每人30平米计算，还有12年，每年需建500×30÷12＝1250万平米。按容积率3.5计算，每年需要供地357万平米。基本与过去六年来的假设水平相当。所以供求还是基本平衡，也不至于把房价抬到如此疯狂的地步呀！
既然如此，那么到底是什么助推中国房价尤其是北京房价如此涨速？是投资买房炒的？开发商捂盘导致？或者说是因为国家力度不够
我认为以上因素都有，多少最根本的不是上诉因素的作用，而是在“房价涨跌论”的博弈中，广大普通民众组成的“望跌派”与开发商和炒房团组成的“保涨派”无论是资金实力还是宣传造势手段上，都望尘莫及。而一切的行为都只是想造成一个后果：那就是心理预期！
这也就是为什么目前，即使大家都不再买房子，可是开发商却还在提高房价：他已经不是为了赚钱而抬价，而是要对外、对广大民众造成一种影响：那就是房价还是要涨，所以不要观望，早出手多赚钱！而事实是，他们也已经经受不住有价无市的这种观望，因为他开发贷款利息，资金周转压力，远比房价再涨一点所得要高得多！！！制造房价还要继续上涨的假象，形成全民看涨的心理期望，那么他才可以继续开发继续数钞票数到手酸。而持续的观望，恐怕就得导致开发商和投资楼市者急于把自己投资的房子和项目出手，所以，房价下跌的场面也就在咫尺之遥了。
我觉得目前中国楼市，什么都不是根本，什么都不是最重要，根本只有一个，那就是民众的心理预期：你认为房价将来会跌还是涨？如果你认为会涨，那它就还会涨；如果你认为回会跌，那房价就肯定会跌。这已经与供需无多大关系，更与捂盘、炒作都无太大关系了。
当大多数人认为房价将来还是会涨，那么大家都还会掏出血本来买房，即使只属于自住需要，也已经把它当作了投资；而更别说那些投资者了。而开放商一方，如果认为房价仍然会涨，就会继续捂盘不售，循环的是房价就更加上涨。
反过来，如果都看跌，那么不仅民众不急于买房，投资者也会急于释放手中的房子，开发商那边存在的资金压力和前景预期，也会让他加快开发和销售进度，这样房价也就必然降下来。
所以，目前楼市最关键的是全民心理预期。而影响民众心理预期的是媒体与众口。
08奥运不是一切皆治的神话，它的影响不过在影响了大家的心理预期。奥运会之后即国家政策，不放慢基础建设投资，经济速度也会放缓，因为广大人民的心理期望已经改变。任何东西，不在乎它是不是真有价值、价值真的很高，只要全民热碰、热潮，既是文盲和乞丐，都可以当皇帝。所以，奥运只是个改变人们心理期望的概念而已。
房价上涨当然有很多方面的因素：比如地方政府和开发商的勾结联合热炒；投资者的炒作；整体经济发展带动物价上涨……但是相当一部分媒体沦为开发商的喉舌，为开发商的一些炒伎俩和言论起到了推波助澜作用，对影响和改变民众心理预期其了作用，在“望跌派”与“保涨派”的心理博弈之中，又是媒体做了“保涨派”的帮凶！所以，在比较发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广所说的话后，出了他提出的三点（其中物业保有税还未推行），我觉得应该采取一些限制媒体宣传措施。这不是言论自由不自由的问题，言论的自由也要考虑社会的公平性。
对那些沦为开发商喉舌的媒体予以揭露和谴责，不能开发商给了你点好处，就忘记了广大国民是你的衣食父母；凡是宣称房价会涨的言论一律取缔，不管它对错；凡是对抑制房价的言论、政策，多家宣传，铺天盖地地宣传！同时严厉打击开发商炒价伎俩，严惩房地产市场力的官商勾结。最终改变民众头脑里的看涨不看跌的意识，就无所不可办到。
而在目前，已经进入博弈关键期的中国楼市，只要我们每个人都接受房价早晚会跌的观念和意识，那么，不用等到08奥运之后，就可以把房价降下来。
所以即使你还不能改变你脑子中的“房价继续上涨的预期”，那么就保持你的观望之态。或者只是把这帖子转帖一下，也算是对控制中国房价作了你的贡献。