京第一高楼身陷困局 银泰中心可能胎死腹中(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月17日09:14北京现代商报 贺文 赖大臣
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“北京第一高楼”银泰中心可能胎死腹中！昨天下午传出的这则消息让业内为之一惊。观察人士的普遍猜测是，政府开始对开发商囤积的土地动真格的了。

银泰中心盖了还不到一半，在雨中显得有些迷茫。
８月初，北京市国土资源局一纸公文，解除了包括“朝阳区建国门内大街４号银泰中心Ａ座”在内的３８宗土地的出让合同。随后“３８宗土地被收回”的报道见诸报端。土地收回，那么已经动工的建筑怎么办？包括有“北京第一高楼”之称的银泰中心在内的一些楼盘已经动工，收回令会否直接导致楼市一大片“半截子工程”？
开发商急忙否认 称不会收回土地
虽然银泰中心的两幅地块赫然列在３８宗废止转让合同的土地名单中，但是项目开发商北京银泰置业公司却不愿意过多谈及此事。“不可能成为半截子工程。”北京银泰置业一位不愿透露名字的中层说。该人士只是简单地表示，房子已经盖出来了，收回肯定是不可能的。
“这是外界误读了。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄玺庆首先澄清。与银泰中心一样，位于丰台区花乡樊家村的万年花城１１号地也在出让合同被废止的名单中。对于外界的猜测，黄玺庆解释，政府废止土地出让合同，只代表土地的协议出让方式终止了，此后开发商还可以通过公开市场的招（标）拍（卖）挂（牌）拿下该地块，“不意味着地块被收回。”黄玺庆说。
北京市国土资源局局长安家盛解释了其中原委：这次被废止出让合同的土地，都是去年“８·３１”时获准协议出让的地块。根据协议出让合同，上述地块的受让方要求在规定期限内付清全部地价款。“因为违约，所以政府解除这些土地的出让合同，收回土地使用权。”安家盛向记者表示。
政府称开发商违约 将收回土地使用权
记者获悉，此次废止出让合同的３８宗土地，大多位于北京城八区核心区域，比如海淀、东城、朝阳、宣武等“黄金地段”。其中，面积最大的一宗是东城区平安大街东四十二条危旧房改造区一期工程，土地受让方是北京市王府井房地产综合开发公司，面积是８．５公顷，用途为住宅。从土地用途来看，这批出让合同被废止的土地中包括商业、办公、地下车位和住宅、公寓。其中，又以商业配套用途占多数，大部分是某个项目中的一部分。
至于在公开市场上拿地，黄玺庆认为，原来的土地受让方摘牌的可能性非常大。他以万年花城的地块为例解释说，原因之一，万年花城房地产公司是该地块的一级开发商，与其他后来开发商相比，他们更了解该地块的情况；原因之二是，此次废止出让合同的地块规模都不大，是“大社区中相当小的一部分”，其他接手的开发商操作、获利的空间很有限。
收回土地如何避免出现烂尾楼？
政府新规将为开发商“量身定做”
如何保证在被收回的地块上不出现烂尾楼？安家盛称，将为开发商“量身定做”工作细则。记者进一步了解到，总体来说，细则包括的情况分两大类：合同被废止的土地还没有动工；二是类似银泰中心这样的已经在工程期间的。前者的处理方案比较简单，直接由国土资源局收回，再重新入市供应，按照招拍挂的方式进行再交易；后者因为牵涉到原受让方已经发生了建设投入等问题，安家盛表示，如果原受让方要继续做开发的话，则将根据重新审定的价格，再次拿地。但是具体的价格审定标准，以及３８宗土地的不同分类情况，安家盛表示，待到细则出来后见分晓。
政府整肃土地信号渐强
业内认为，这一次收回土地应该是政府较真的开始。市国土资源局的一位工作人员感慨，以前协议出让的土地，虽然要求交纳土地出让金，但真正“中规中矩”执行的却是少数，因为种种原因，相关主管部门也未能和开发商较劲。自去年“８·３１”开始，协议出让土地的出让金交纳订出了时间表；在时隔一年后，北京市国土资源局开始真刀真枪，对违约者处以惩罚。
“其实大家都知道，过去我们在土地管理上存在着一些不完善的地方。”中国社会科学院倪鹏飞教授说。关于闲置土地的处理，很早就有法律法规涉及，北京也专门出台了具体的处理办法，但是执行情况却不乐观。“我们国家的国情是，土地资源很紧缺，所以政策上应该限制炒卖地皮，开发商买了就应该及时利用。”
不交土地出让金 开发商真的缺钱吗？
实为缺乏成信 开发商玩惯了“空手套白狼”
此次土地出让合同被废止的直接原因，是“未能按期及时清缴土地出让金”，但是开发商却不认为是因为企业缺钱。“这其中有很多都是一线开发商，像王府井、金融街、万年花城，大家会是缺钱的吗？”一房地产公司的中层说。
“如果说缺钱，所有的开发商都缺。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄玺庆认为，房地产公司为扩大规模，需要保持积极的拿地状态，这其中就存在战略分配、机会成本的问题。他认为，多数房地产公司出于“公司发展需要”，会选择延缓某些土地出让金的交纳。据黄玺庆介绍，万年花城正着手在南城再拿两块地，“我们是在以延期交纳１１号地的土地出让金，换取拿新地块的资金，算是一种‘以小博大’吧。”
北京市国土资源局局长安家盛却不这样认为：“如果不是缺钱，就是开发商缺诚信。”他认为，根据市场的游戏规则，违约就要受到惩罚，这次对开发商的惩罚，就是不能再这么便宜地拿地了。安家盛解释，这些废止出让合同的土地，如果开发商想继续开发，就需要付出新的代价，“说白了，就是要花更多的钱”。
不断宣扬“地荒论”
开发商真的缺地吗？
实为推高房价 开发商囤积土地够用１５年
“不是缺钱，就是缺乏诚信”，北京市国土资源局局长安家盛的潜台词，业界其实是心知肚明的。中国土地学会的一份调查报告显示，全国有４００万亩的闲置土地，其中掌握在开发商手里的就有４０万亩。现在即便是一块新地也不批给地产商，其手里的土地还可以开发１５年。
就北京而言，根据北京国土资源管理局２００４年土地交易的统计资料，去年一年开发商从北京市国土局拿走了４３７．７１公顷的土地；同时，中国土地学会的调查报告显示，在这４３７．７１公顷土地中，只有６２％的土地进行了二级开发，也就是说，去年一年开发商就囤积了１６６．３公顷的土地。国土资源部副部长鹿心社曾直言，某些利益集团宣扬“地荒论”是为了推动房价上涨。
可见，此次废止土地出让合同，无非是在用强制手段将这些“沉睡”在开发商口袋中的土地激活，并赶向市场。
虽然政府意欲“动真格”，但是烂尾项目是谁都不愿看见的。安家盛肯定地表态，不会让这些被废止出让合同的地块上出现“半截楼”项目。目前北京市国土资源局正在加紧制定后续的实施细则。这些地块被收回后，将不再与原受让方形成合同要约关系，土地会从其他渠道重新投入市场。这样一来，项目原有规划整体性以及利益分割是原受让方与后来者共同所要面对的问题。“后续的实施细则主要是解决这些问题。”安家盛说。
专家观点
土地收回有利于地产市场的正常发展
“收回土地是很正常的事情，很早以前就在深圳开始实施了，这个有利于北京房地产市场的健康发展。”中国国土资源网土地市场顾问服务中心总经理冯晖，就北京市国土局收回３８宗国有土地使用权一事接受记者采访时说。
由于未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部土地出让金，北京恒远房地产开发有限公司隆丰公寓等３８宗土地，近日被收回国有土地使用权。到目前为止这批土地走向问题上，官方仍然没有进一步的说法。３８宗地究竟何去何从？开发商是否还能像以往一样，交纳滞纳金及利息后再拿回土地使用权？局面不明朗，“失地”开发商面临巨大压力。
记者从北京市国土资源局了解到，这批土地使用权的受让方共涉及３１家房地产开发企业。其中最多的，一家企业有三块用地皆被收走。从土地的开发状态来看，３８宗地中至少有１／３属于毛地，涉及拆迁等一系列问题。有关人事指出，这些开发商只有很小的一部分是由于开发资金不足而未进行土地开发的，而大多数全是想囤积土地等着地价上涨后在进行开发。
有数字显示去年一年开发商就囤积了１６６．３公顷的土地。而这次国土局收回的只有５４公顷土地，还有大面积的土地掌握在开发商手里，盘活这些土地对北京的房地产市场有着积极的意义。冯晖说，这次北京市开始收回土地，是在给开发商一个信号，是在重申《土地法》的精神。今年６月份，国务院“新八条”提出加大土地供应调控力度，严格土地管理，其实也是在强调土地法。看来政府在花大力气，盘活掌握在开发商手里的土地。
同时冯晖指出，这样将对北京市场带来很大影响。首先，土地收回是对开发商开发土地的一个督促，加快开发商的融资速度，提高北京市场的供应量，对平易房价起到直接的作用。其次，被收回土地可能进入拍卖市场，对盘活土地、平易房价起到根本的作用。最后，对于树立地产商的品牌形象也有很好的昭示作用。
中国房地产业面临三大困境
上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，目前中国房地产业主要面临宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控三个困境。中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期，人民币基本汇率的上调，与今年三月份中央人民银行提出个人按揭贷款利率下限幅度的调整，是利率变动的最新情况。利率的变动对中国房地产业影响波及房地产开发商、房地产投资方、住房消费者、土地市场四个方面。
如果利率进一步升高，资金成本对开发商来说会上升，同时也会进一步加大整个市场价格的风险。由于市场的价格下跌使投资方所承受的投资收益会下降，所以对投资方的影响，是投资收益率下降。而很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期。在利率上调的情况下，土地价格会进一步上升。
中国房地产泡沫如果从金融的角度考察，面临四个方面的主因。首先是银行的过度参与，银行在放贷的审批上过于松散，影响了整个市场，导致房地产泡沫增长的一个主因。其次是宽松的金融环境，很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期，这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的。第三，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱主要体现在：一个是利率和汇率调节工具利用不合理，大幅度上调或者猛然上调，都会导致整个房地产泡沫，或者是国际投资热钱急剧地进入或者急剧地抽逃。第四是国际资本流动影响，国际炒家投资中国房地产市场，为的是投资收益，为了房地产价格的升值，为了汇兑升值导致的影响。
房地产的投融资渠道单一问题、价格泡沫问题、利率汇率风险问题是当前房地产行业、房地产金融行业投资商的共难。他建议用理清宏观形势、拓宽融资渠道、收购兼并、资产配置等办法来解决困境。

不知道开发商在自己的广告词中想说明什么？是智者、勇者，还是仁者。
ＳＯＨＯ潘石屹：“政府做的对”
刚从法国度假回来的ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹，在听说北京市国土局收回了３８宗土地后，公开表示：非常支持政府的这种行为，鼓励收回一些存在问题的土地。
潘石屹说，对房地产宏观调控的政策前一段时间主要是调控税收，增加了流通环节的税。现在开始实施的是土地政策，公布土地供应计划，回收闲置土地。有一部分是没有交土地出让金的土地，这些土地政策的出台，一是让房地产市场透明，知道未来会有多少供应量，这些供应量在什么地方；其次是收回这些土地可以让土地真正落到能够建出房子的人的手中。但对这些被收回土地的房地产发展商是一个非常大的打击。之前在房地产界一致认为政府说收回土地只是说一说，这３８块土地的收回，打破了这些幻想。希望政府能够严格地执行土地政策，定期公布土地供应计划，对不交出让金或者不合法的土地收回。
同时，潘石屹指出：在收回土地时要采取统一的评判标准，不要存在私下讨价还价的现象。