壓房價≠房地產健康發展

壓房價≠房地產健康發展 — 六論“加快轉變經濟發展方式”            發表評論
中信泰富經濟研究部  梁曉[1]
現階段﹐住房是“最大的民生問題”﹐[2] 全國政協會議“近半提案關注高樓價”。[3] 中國社科院發佈的2010年《經濟藍皮書》說﹐我國85％的家庭無能力買房。藍皮書指出﹐房價~收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應當在3~6倍的範圍﹐六倍以上居民購買住房就非常困難。[4] 香港《信報》研究部計算﹐全國城市的平均房價~收入比超過十倍﹐廣州﹑北京﹑上海的比值接近或超過15倍﹐深圳﹑三亞甚至超過了30倍。[5]
一﹑壓房價﹐抑制房地產投機﹖
2010年上半年﹐政府壓抑房地產的措施連發﹐立竿見影﹐確實讓房地產市場的成交量大幅下降了。“4月19~25日﹐一線城市成交量全面下挫﹐其中杭州的跌幅最驚人﹐環比下跌達72.5％﹐其他如北京﹑上海﹑深圳等﹐環比跌幅都在3~6成之間。”[6] 然而﹐“成交雖降﹐房價企穩”。[7]
1﹑房地產價格不是供給~需求決定的
為什麼成交量大幅下降﹐房地產價格卻沒跟著下跌﹖如今的房子已經不再是普通消費品。隨著“投機賭博新經濟”大發展﹐[8] 房地產市場也和股市一樣﹐完成了“從投資到投機的質變”﹐交易的原理不再是傳統經濟學“賤買貴賣”達到均衡價格﹐而是“追漲殺跌”﹐價格決定建立在對未來價格的“預期”上。[9] 價格的變動可能很小﹐也可能突然波動很大﹐無從準確預測。[10]
房子跟股票等金融產品還不完全一樣。不炒股可以﹐只要有人就不能不住房﹐衣食住行是必須消費品。住房與老百姓日常生活息息相關﹐不能也不應該全盤捲入投機賭博“洪流”﹐成為下注的籌碼。房地產市場讓“追漲殺跌”的賭博邏輯牽著走﹐房屋作為必須消費商品的作用被沖得七零八落。厚利少銷﹐減少生產﹐能夠參與的人越來越少﹐大多數人對著湯臣一品望洋興嘆﹐“餅”只能越做越小。譬如﹐2009年﹐香港樓價一高再高﹐號稱是每平方米近70萬港元的“天價”豪宅創造紀錄﹔[11] 全年統計﹐私人住宅僅落成7160套﹐“屬於1980年有記錄以來新低”﹐[12] 平均每個月六百套。[13]
反過來﹐只有薄利多銷﹐擴大生產﹐大力發展住房建設﹐讓多數人都能參與﹐帶來更多﹑更大的住房消費（而不是投機）﹐房地產的“餅”才能越吃越大。
2﹑房價降到多少才合適﹖
就算壓制投機炒作﹑調控房價的政策立竿見影﹐房價應聲下跌了﹐降到什麼價位才叫合適﹖別說按國際上的標準 — 收入的四﹑五倍﹐就是從的15倍左右下降一半﹐降到收入的七﹑八倍﹔雖然仍未“達標”﹐但已經意味著房價比現有水平下跌一半。會是什麼情形﹖
首當其衝的也許是向房地產業大規模放貸的銀行。2009年中﹐〈財政部﹕銀行貸款炒熱股樓市〉。[14] 2010年4月﹐中國“已經發佈年報的11家上市銀行中﹐其房貸規模（包括房地產行業貸款和住房個貸）已超過五萬億元﹐佔銀行貸款總額的24％”[15] 房價大跌﹐不但可能影響房地產商的經營和還貸﹐個人住房貸款的抵押品價格大跌也會造成壞賬。百年一遇的“金融海嘯”﹐正是從房價不斷下跌﹐各類金融機構壞賬劇增﹑甚至破產結業而引發的。值得一提﹐美國的住宅價格指數從2006年歷史高峰202.83點﹐掉到2010年一季度的129.69點﹐跌幅36％。[16]
表~1﹕全國商業性房地產貸款所佔比重﹐2005~2009年
年份 全國商業性房地產貸款
餘額（萬億元）
人民幣貸款餘額
（萬億元）
商業性房地產貸款餘額
佔比
2005 2.77 19.5 14.2％
2006 3.68 22.5 16.4％
2007 4.8 26.2 18.3％
2008 5.28 30.3 17.4％
2009 6.81 39 17.5％
註﹕2005~2008年為第四季度末數據﹐2009年為第三季度末數據。
資料來源﹕中國人民銀行﹕歷年〈中國貨幣政策執行報告〉（http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengce/huobizhengcezhixingbaogao/huobizhengcezhixingbaogao/）。
已經入市﹑甚至可能動用了家中三代人積蓄付首期﹑買房的“房奴”﹐[17] 又如何﹖作為住房貸款抵押品的房子減值一半﹐自身難保的銀行要麼向購房者追加抵押品﹐要麼追還部分貸款﹐實在不行了還得收回房子拍賣抵債。2003年﹐香港房地產下跌60~70％﹑“負資產”12萬﹐[18] 再加上SARS肆虐﹑失業率超過8％……“誰能發動50萬人上街﹖”[19]
《信報》對香港政府“出招干預”房價的評價﹐發人深思﹕“每次出手﹐香港的樓市都會從高位下降﹐炒風迅速收斂﹔但是﹐歸根到底香港整個經濟結構和公共收入都建築在房地產市場之上﹐政府調控因此純屬治標。”[20]
二﹑壓房價≠居者有其屋
就算房價比現價大幅度下降﹐仍然可能超出普通老百姓的承受能力﹐該住不起還住不起。
現成的例子﹐2009年4月深圳經濟適用房滯銷﹕“基準售價5494元∕平方米（含裝修）﹐……比周邊的二手商品房價格要便宜七八千元﹐但記者從近二百名購買經適房的低收入群體中得知﹐仍然有不少人都認為這價格貴”。結果﹐其中388套﹑佔當次推出房源的17.6％的保障房被棄權。[21] 這批經濟適用房的基準售價﹐比起被炒高的周邊房價已經打了個四折﹐許多真正符合購買資格的家庭﹐還是買不起。
如果壓的是高檔房價格﹐跟老百姓更是一點關係都沒有。假設湯臣一品從十萬元每平方米降到五萬﹐幅度比引發金融海嘯的美國樓市跌幅還大﹔好比價格動輒以百萬元計的法拉利跑車降價四五成﹐跟每天擠地鐵﹑坐公共汽車的普通人﹐不相干。“投機賭博新經濟”的房地產投機市場﹐與大多數人“居者有其屋”的住宅消費市場﹐兩碼事。
因此﹐籠而統之地說壓抑房價﹐並不是解開目前房地產市場癥結的有效手段。
三﹑必須分隔住房消費和房地產投機
1﹑僅靠經濟適用房不解決問題
2009~2011年﹐內地將籌集九千億元人民幣資金用於住房保障﹐主要用於廉租住房﹑經濟適用房建設四百萬套﹑棚戶區危舊房改造220萬戶﹐預計將解決1300萬戶的住房問題。[22] 這是攸關民生的大事。但是﹐大量推出經濟適用房的負面作用也不容忽視。
遠的不說﹐深圳雖然2009年初出現經濟適用房滯銷﹐“但據記者瞭解﹐其中戶型最大﹑總價最貴的房子是最先被搶光的。……總資產超過28萬的家庭是不能申請經濟適用房的﹐但卻有不少40多萬的房子一次性就付清了”。[23]〈深圳經適房﹐名車成堆〉。[24] 河南鄭州的一個經濟適用房區﹐有四分之一的土地蓋起了豪華別墅﹔“經濟房走樣的舞弊案還發生在河南的南陽市﹑湖北的武漢市﹔而北京的經濟房﹐則有違規出租事件。……此外﹐很多經濟房被早有房產的官員及其家屬變戲法佔有﹐需要經濟房者反而望屋興嘆”。[25] 宋丁總結﹐“過去的福利房﹑微利房到現在的經濟適用房﹐其分配始終解決不了其中存在的不公平﹑不公開﹑不公正的問題”。[26] 其實很簡單﹐經濟適用房滿五年即可上市買賣﹐等同於商品房﹐敞開交易了。只要有這一條﹐就很難堵住房源流向各類“有辦法”的人。
然而﹐只租不賣的香港公屋系統﹐即使有廉政公署聞名於世﹐照樣弊病叢生﹕“香港模式的致命弊端是﹐住房福利成為封閉不透明的政府行為﹐大批公屋只租不賣﹐隔離市場檢驗﹐“豆腐渣”工程偷工減料﹐聳人聽聞。1986年﹐26座公屋大樓質量太差﹐花錢維修不如拆除重建。……請顧問公司勘查全體843座公屋。僅‘水泥強度’一項指標﹐僅114座（14％）‘符合建築合約規定’。……連年落成八百多幢高樓﹐推倒重來566幢。蓋了拆﹑拆了蓋到2002年﹐樓齡26年以上堅持不倒的只剩11％。……本來公共房屋成批建造﹑集中管理﹐規模效益的單位成本比私人物業低得多。運營結果質次價高。‘私人公司的薪酬比房屋署低45％之多﹐而管理﹑維修費用顯著便宜﹐竟達42％。’港府支出鉅額公帑﹐餵飽一伙高薪養廉﹐腐敗叢生。”[27]
而且﹐“政府幫忙市場越幫越忙﹐公平福利的負擔越揹越多”[28] 仍以香港為例﹐“廉租公屋雖小﹐不要白不要。‘萬年公屋’傳宗接代﹐實際演化成一項尾大不掉的普遍福利。”更有甚者﹐“推行了公屋就必須再推‘居屋’（相當於經濟適用房）﹐因為許多收入高於公屋申請限制的居民﹐實際居住條件比公屋還差。推行了居屋又產生‘夾心層’— 收入超過居屋申請限制的居民﹐實際居住條件比居屋還差。於是﹐不得不再推‘夾屋’﹐‘照顧夾心階層﹐即收入超過居屋限額﹐但又負擔不起私樓的人士’。推行了夾屋又產生‘夾’夾心層 — 收入超過夾屋申請限制的居民﹐實際居住條件比夾屋還差。於是﹐不得不再推‘首次置業貸款計劃’﹐政府幫忙買房的家庭月收入上限﹐拾階而上七萬港元﹗……越中產﹐嗓門越大﹐按下葫蘆浮起瓢。”[29]
無獨有偶。“針對夾心階層住房問題﹐深圳有關當局擬採用消費券形式﹐補貼住房困難家庭﹐以及上不能購房﹐下達不到保障性住房條件的夾心階層”。[30]“北京將考慮通過調整限價房價格和‘准入’門檻的辦法﹐解決‘夾心層’的住房難題。”[31]“為解決‘夾心層’的住房難題﹐平抑房地產價格﹐廣東省將在全省推動限價房建設。”[32] 有香港的經驗教訓在前﹐“夾心階層”的標準怎麼界定才叫合適﹖
2﹑給人民一個穩定的房地產消費預期
李光耀思路明確﹕“我要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護﹐尤其是他們自己的住房。”[33]“居者有其屋”成為凝聚人民保家衛國的紐帶。新加坡建屋局的目標是“興建人民負擔得起的住房”﹐一手組屋定價﹐主要考慮組屋買家的購買能力﹐同時兼顧組屋的平均建築成本。“組屋可以在一個有准入限制的市場上買賣。這樣﹐既是鼓勵居民搬入面積更大更好的組屋﹐進一步改善居住環境﹔同時也是引入市場檢驗﹐盡可能地消除一般福利公屋制度的弊端。”[34]
組屋參考收入和建築成本定價﹐再配合不同的優惠貸款和補貼﹐可以使購買行為更符合購房者的年齡﹑收入和家庭實際情況。組屋的價格當然也會有起伏波動﹐但居民更看重的是其居住功能﹐買組屋更接近於買車﹑買電腦這樣的大件消費品﹐而不是投資。— 需要用的時候就買﹐也許新車落地就跌價﹐或是將來還有功能更新﹑性價比更高的產品出來﹐不影響使用功能。
一個完善的﹑只有新加坡公民和永久居民可以參與的組屋系統﹐“把居民住宅消費與普通房地產投機分割成兩個市場。前者一戶一套﹐更多自住消費﹔後者來去自由﹐數量不限﹐敞開投機。房地產企業的投資﹑溫州炒房團的炒作﹑本地居民的保值增值﹐外國人和先富起來的高檔消費﹐繼續在對外開放的房地產市場盡情折騰。”[35] 組屋以小換大的“遞進機制”與私房投機炒作﹐兩不耽誤。經濟發展水平相若﹐人口和地理條件類似﹐2007年新加坡人均GDP 3.4萬美元﹐人均居住面積約為30平方米﹔[36] 香港人均GDP三萬美元﹐人均居住面積僅12平方米。[37]
怎麼進行購買組屋的資格認定﹐防止多買多佔﹐同時確保兩個市場真正有效分隔﹖在政府的統籌設計下﹐新加坡建屋局並不是一個單兵作戰的機構﹐與政府和公積金局的配合非常密切。在實際操作中﹐不但新建組屋得向建屋局申購﹐二手組屋的轉售也必須在建屋局登記﹐房款的收支則是通過買賣雙方的公積金賬戶來完成的﹐政府監管一絲不苟。[38]
四﹑不解決房地產問題﹐GDP難以健康發展
1﹑房地產業對各地GDP及政府收入舉足輕重
2003年《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》明確指出﹕“房地產業關聯度高﹐帶動力強﹐已經成為國民經濟的支柱產業。”[39] 在一些中心城市和沿海發達地區﹐房地產業佔GDP的比重更高（圖~1）。另外﹐說到房地產拉動經濟﹐離不開其帶動的相關產業。[40]
圖~1﹕房地產業增加值（產值）佔GDP比重﹐1998~2008年

註﹕全國為房地產業增加值數據﹐各地方為產值數據。
資料來源﹕《中國統計年鑑2009》﹔歷年《北京統計年鑑》﹔歷年《上海統計年鑑》﹔《廣東統計年鑑2009》。
隨著城市房地產的發展﹐各地政府從土地出讓及其它有關稅費中獲得的收入越來越大。到2009年﹐“土地供應總量大幅增加﹐全國各地方政府土地出讓總價款逾1.59萬億元﹐同比增長63.4％”﹔[41]“全國有60個城市的賣地收入增長超過了一倍”。[42] 與房地產有關的各種稅收﹐金額和比重也不小。[43] 地方財政對房地產業的依賴程度隨之增加。[44] 吳曉靈說﹐“地方政府的財政過多依靠土地出讓收入的話﹐高房價問題是很難解決的。”[45]
表~2﹕胡潤女富豪榜部分排名﹐2008年                                （人民幣）
排名 財富 姓名 公司 行業 總部 年齡
1 330億 楊惠妍 碧桂園 房地產 廣東 27
2 180億 張茵家族 玖龍紙業 包裝紙 香港
美國
51
2 180億 陳麗華 富華國際 北京房地產﹑紫檀博物館 北京 67
4 130億 朱林瑤 華寶國際 香精香料 廣東 38
5 125億 張欣﹑
潘石屹（丈夫）
SOHO中國 房地產 北京 45
43
6 110億 吳亞軍 龍湖地產 房地產 重慶 44
7 105億 呂慧﹑
陳寧寧母女
嘉鑫控股 鋼鐵﹑鐵礦石進出口﹑房地產﹑金融 香港 59
37
8 100億 張雲芹﹑
嚴介和（丈夫）
太平洋建設 基礎建設 江蘇 47
8 100億 張靜﹑
黃茂如（丈夫）
茂業集團 房地產﹑零售 廣東 43
10 88億 黃曦家族 福信集團 金融﹑房地產 福建
11 70億 陳金霞 湧金集團 金融投資 湖南 40
12 68億 劉暢 新希望 金融﹑飼料﹑房地產和乳製品 四川
13 60億 楊瀾﹑
吳徵（丈夫）
陽光媒體投資 投資 上海 40
43
14 45億 趙寶菊 新奧集團 天然氣﹑房地產﹑生物製藥 河北 43
14 45億 翟美卿﹑
劉志強（丈夫）
香江集團 房地產﹑傢俱零售 廣東 43
43
14 45億 李彬蘭 新一佳超市 零售 廣東
17 42億 榮秀麗 天宇朗通 手機 北京
18 40億 杜筱燕﹑
徐錦鑫（丈夫）
上海置信 電器製造 上海 53
18 40億 戴偉麗 神奇科技 IT 美國 46
18 40億 陳金鳳 蘇寧電器 家電零售 江蘇 45
21 35億 潘慰 味千拉麵 餐飲連鎖 上海 52
21 35億 王秋揚﹑
張寶全（丈夫）
今典集團 房地產﹑電影﹑當代藝術 北京 41
51
註﹕2010年3月﹐《福布斯》雜誌年度富豪排名﹐“重慶女地產商龍湖地產的吳亞軍以其39億美元的家庭財產成為中國大陸‘女首富’。……吳亞軍個人財富的增長得益於中國迅速發展的房地產市場”。[46]“在2009福布斯中國富豪榜榜單中﹐前十位超級富豪中有五人從事房地產投資﹐其中三人的財富完全來自房地產領域﹔前40位鉅富中﹐有19人從事房地產投資。”[47]
資料來源﹕〈胡潤發佈2008女富豪榜〉﹐香港《信報》2008年10月20日﹐第19頁。
政府收入﹑[48] 城市發展﹑[49] 銀行業務﹑大中型企業利潤﹐[50] 還要指望著房地產業繼續順理成章地“拉動”﹖邏輯上﹐房地產市場不可能無極限地膨脹﹐泡沫總有破滅的時候。前車之鑒﹐在日本﹐是“失落的十年”﹑20年﹐樓市﹑股市再也沒回復1989年水平﹔在美國﹐引發“百年一遇”金融海嘯﹐用老百姓和全世界的錢墊起了“無就業復甦”﹐至今前途未卜。[51]
2﹑房地產對經濟的拉動效應﹐主要由建築業帶動
正如黃小虎所說﹕“人們常說房地產業帶動了幾十個產業的發展﹐其實﹐真正發揮這種帶動作用的﹐主要是建築業。建築業在社會生產﹑生活中的基礎地位和作用﹐是無可取代的。而房地產開發商則可被多種主體取代﹐如政府﹑住房合作社﹑集體﹑個人等等。總而言之﹐國民經濟的支柱產業﹐是建築業而不是房地產業。”[52]
表~3﹕我國房地產業對主要關聯產業的帶動效應
產業名稱 代碼 帶動效應   產業名稱 代碼 帶動效應
金融保險 33 0.145 電器及機器 18 0.045
商業 30 0.145 行政及其他 40 0.041
建築業 27 0.094 紡織業 7 0.040
非金屬礦物 13 0.093 金屬製品 15 0.039
化工 12 0.090 食品及煙草 6 0.038
社會服務 35 0.087 電子及通訊製造 19 0.038
金屬及加工 14 0.054 造紙印刷及文教 10 0.037
機械 16 0.049 對40個行業總效應   1.416
農業 1 0.048
資料來源﹕王國軍等﹕〈房地產業對相關產業的帶動效應研究〉﹐《經濟研究》2004年第8期﹐第38~47頁。
還是以新加坡為例﹐建組屋既改善民生﹐同時發展了遠離市中心老區的新市鎮。新市鎮及配套設施建設極大地帶動了城市經濟發展。相應增加的供水﹑供電﹑供氣﹑交通﹑通訊等公用事業﹐還有學校﹑商場﹑銀行乃至政府機構﹐也帶來了就業機會。再加上與此相對應的拆遷﹑控制城市污染﹑修建高速公路和地鐵﹐以及多年不斷地填海造地﹐處處都在推動城市建設﹑帶動經濟發展。[53]
無獨有偶﹐遠在東北的彈丸之地﹑老煤城鶴崗﹐1996年開始“用房改推動城市建設﹐帶動經濟發展。五年時間﹐鶴崗共建設住宅247萬平方米﹐相當於建市55年來建設福利住宅面積的六倍。……1996~1999年﹐鶴崗每年人均住房消費支出156.54元﹐是1995年的兩倍多。2000年﹐鶴崗裝飾材料銷售額比1995年增加40％﹐其中居民消費佔57.1％﹐比1995年增加49％。在這樣的循環推動下﹐20多個相關行業共同發展。1996~1999年﹐鶴崗市年平均增長速度高達11.4％﹐居然是‘八五’期間增長速度的三倍多﹗……一座奄奄一息的老煤城﹐偏居北國邊陲﹐全面啟動城市住宅建設﹐僅僅帶動建築﹑建材等初級產業﹐居然能夠激發如此鉅大的經濟增長能力。”[54]
3﹑住房福利﹐不一定是政府的“大包袱”
政策和制度設計是關鍵。新加坡住房福利的“大頭”並不需要政府負擔。“建屋局‘按收入定價’的大原則下﹐還會有一條‘參考線’﹐就是組屋的平均建築成本。拿捏住了這上下兩條線﹐再加上建屋局向土地局買地的錢終歸要上繳國庫﹐地價漲則政府收入也水漲船高﹐因此﹐政府在整個‘居者有其屋’計劃中﹐其實並不用虧大錢。總的來說﹐還是政府貸款支持﹐組屋居民‘用者自付’。”[55]
鶴崗﹐“通過房改調動居民儲蓄﹑誘發社會投資﹑吸引外來投資……在‘內需不足’的條件下﹐鶴崗地方財政直接出資僅僅六千萬﹐五年時間﹐引發滾動建設投資68.5億元﹗……鶴崗的經驗有兩條﹕一是政府豁免各項收費﹐二是不允許任何形式的土地倒手﹐禁止房地產炒作。”[56]
值得強調﹐新加坡﹑鶴崗們的成功經驗﹐也是根據實際情況不斷改進﹐一步一步走出來的﹐[57] 其中的政策細節不見得拿到別的地方就能嚴絲合縫地適用。例如﹐新加坡是一個相對封閉的城市﹐有國籍管理﹐有永久居民的身份認定體系﹐這些都有助於認定購房資格﹑發放補貼等等。而我們的城市分大﹑中﹑小﹐不但各地的收入﹑房價水平不同﹐戶籍居民也可能長期在外地居住﹐如何協調管理﹖[58] 大力發展“居者有其屋”﹐會對現有房地產市場帶來多大衝擊﹖[59]
類似的問題﹐還有待進一步探討和解決。無論如何﹐抓住“執政為民的住房保障體系”這一條﹐是制勝的關鍵。
五﹑居者有其屋﹐不是房地產﹐是政治
加快轉變經濟發展方式﹐著力點在於加快啟動內需。擺在眼前的﹐還有1.5億兩代農民工﹐城市裡的“常住流動人口”“流而不動”﹐即使身在城裡﹑家在城邊﹐也很難享受到城市化的好處﹐不能像真的城裡人那樣消費。真正解決了他們的城市化問題﹐進而帶動另外一億多農村“剩餘勞動力”繼續向城市轉移﹐該能夠釋放多大的潛在內需﹖[60]
正如當年﹐可以發動億萬農民﹑推著小車也要支援解放軍鬧革命的“耕者有其田”﹐不是糧食生產問題﹐不是農業問題﹔說到底﹐關係到幾億城市居民﹐還有數以億計早該加入城市化行列的農民工﹑農村富餘勞動力﹐能否安居樂業的“居者有其屋”﹐也不是什麼房地產市場問題﹐不是純經濟﹐而是政治。
居者有其屋﹐謀的是全國一盤棋﹐而不只是地方政府的一城一地。哪怕在短期內﹑或多或少影響了地方政府收入﹐只要能與“加快轉變經濟發展方式”的大局配合起來﹐就值得下決心去做。[61]