叶檀：房价大幅上涨是做梦 大幅下跌也是做梦

　　提要：上海世博会“和谐城市和宜居生活”主题论坛昨天下午召开圆桌讨论会，在这个围绕“住房政策和宜居生活”主题的讨论会上，资深财经评论员叶檀语出惊人：中国未来的房价要大幅上涨是做梦，大幅下跌也是做梦。叶檀说，没有杠杆就没有市场，而关注房地产市场，不应该关注供需关系，而应该关注杠杆与货币，杠杆的撬动点就是贷款、融资市场和货币政策。

　　上海世博会“和谐城市和宜居生活”主题论坛昨天下午召开圆桌讨论会，在这个围绕“住房政策和宜居生活”主题的讨论会上，资深财经评论员叶檀语出惊人：中国未来的房价要大幅上涨是做梦，大幅下跌也是做梦。

　　许多人都在问，未来中国的房地产市场走向何方？叶檀打了个比方说，现在的房地产市场政策就像六月天，一天三变。“但有一个不变，那是房价上涨一定是投资者主导的，而投资者是以货币为支撑的。”

　　叶檀说，没有杠杆就没有市场，而关注房地产市场，不应该关注供需关系，而应该关注杠杆与货币，杠杆的撬动点就是贷款、融资市场和货币政策。

　　美国在金融危机时期，有些城市房产市场冻结，叶檀说，与美国房产市场冻结无杠杆不同的是，中国是政府逼迫式的无杠杆，比如最新的第三套房不放贷、二套房贷利率1.1倍、限制融资等，中国正处在利用政策“去杠杆化”过程，这会导致房价下降，但不会急剧下降，“因为中国的杠杆是无证券化的，一旦房价下跌，银行的坏账会增加。”

　　“据调查，中国的灰色收入有5.4万亿元，45.9%的人反对房产税，这些人都是拥有两套房或更多的，中国的房价是投资决定的，而非供需关系。”叶檀说，未来十年，由于中国的货币发行量超过了美国，灰色收入的存在以及城市化造成溢价，都会导致房价继续上升，“但急剧上涨的黄金期已经过去，所以说急剧上涨是做梦，大幅下跌也是做梦。”

　　而政府应该做什么呢？叶檀说，除了关注低收入家庭的住房问题，政府甚至应该关注中等收入人群的住房问题了，“上海某教授的博士生，都主动要求延长在校时间，因为他们走上社会，就业难，住房更难。”

　　“中国包袱多，国家大，医疗、就业问题都待解决，中国解决住房难问题，路还很长。”曾文星是新加坡一家房产公司的中国华东区区域总经理，他说，在新加坡，上世纪60年代政府就开始大力建造公共性房屋，半个世纪后，80%的市民住在政府建造的房屋内。

　　叶檀理想的宜居城市是：“我希望在这样的城市生活：5-6分钟找到地铁站，从地铁站出来能够10分钟左右到达办公室，回到家看到鲜花绿草，不要听到装修的噪音。”

　　看完这篇文章后您的感受如何？

　　uniquecity@yahoo.cn 2010-10-07 15:42:43

　　一般利率有两钟型态表现在老百姓身上，讲白话点就是有我们存入款可以得到的利息，跟贷出款所应付出的利息。。。。。。。所以当１：存款利率提高，贷款利率也提高时，则老百姓去存款就多，贷款就少，国外的钱因存款利息高也买进，所以钱都到了银行跟股市，房市则因贷款高没人贷而大跌，股市因钱不到房市但却有一些钱流入银行而持平，汇率则因热钱踊进而升。。。。。。。２：倘若存款利率提高，而贷款利率相较之下降低时，则钱就会因存款利息高而存入银行，因贷款利息低而购买房市。所以那时股市会大跌，房市因部份钱流入银行所以只会小涨，外资买进汇率升。。。。。３：若存款利率降低，而贷款利率相较之下升高时，则钱不到银行也不到房市，所以股市会大涨，房市因为会有一些不想存入银行的游资支持着而小跌，外资因存款利息低而不愿买进所以汇率降。。。。。。。４：若存款利率跟贷款利率都降低时，则老百姓钱不想存入银行，但房贷却容易，所以房市会大涨，股市持平，汇率降。

　　uniquecity@yahoo.cn 2010-10-07 15:42:22

　　所以现行应该是提升贷款利率，而存款利率暂时不变，以免外资大量涌进加速国内通胀，如此既可打压房市又可振兴股市。。。中国A股是世界上少见的不准国际参与，只准国人买卖的股市，所以高储蓄率的民族性充分显现在市场的流动性不足上，加上政府为了调结构不得已的迅速扩容，才导致世界第一的经济环境却产生出世界倒数的丢人股市！。。。政府高层请你们想一想，如果不马上暂时放缓新股发行速度，如何能让羊群的百姓确认牛市的到来？没有牛市的到来，如何能让全世界囤在中国银行内的现金跟房市内的资产，利用股市机制转移到新兴产业上？如何能让近期打压房市的游资，敢于进入股市不再回流房市？如何能让外汇管制下，缺乏投资管道的中国百姓的闲钱，有处可去借以舒缓近期通胀压力？股市若不牛市，长期如何提高消费能力扩大内需？若不提高消费扩大内需，如何吸引传统外销代工产业，转为内需高档制造业跟服务业？那将如何调结构？。。。中国目前最重要的，是立法加速百姓的最低工资上涨幅度，以及由政府担保将逐步推行全民终身健保跟社会福利，如此才能让中低阶层百姓跟得上通胀速度且敢于消费，而不是一味地抑制社会繁荣畏惧通胀，这样扩大内需调整结构才得以实践圆满。

　　uniquecity@yahoo.cn 2010-10-07 15:41:15

　　猪肉贵了，当然是多养些猪，并杜绝猪商的囤猪不卖，猪肉价自然就下来了，从来就没听说过要对百姓课猪肉税，借此减低百姓的吃猪肉意愿，以达到抑制猪肉上涨的目的。。。房市也是如此，美国跟日本在课征房产税后，房市还不是说涨就涨？没多大影响。。。政府应多发放百姓的住宅建筑用地，并严罚开发商的囤地不建，监督售楼单位的捂盘操作，才是根本解决之道。。。。。就算为了填补地方财政而征收房产税，也要依照当时购房价的比例来征收，而不是参照现在的市场价来收，以避免当时算好每月贷款金额的购房百姓，会因市场价的变动提升而付不出税来，造成类似美国次贷危机起因的相同窘境！